FONCIERE PARIS NORD
Société Anonyme au capital de
379 602,53 euros
Siège social : 15 rue de la
Banque - 75002 PARIS
542 030 200 RCS PARIS
RESULTATS 2015
A Paris, le 3 octobre2016
Chiffres
clefs
Patrimoine
18,5 Millions d'euros (y compris Restaurant Inter Entreprises)
Résultat net
consolidé
829 K€
ANR
ANR consolidé : 3 599 K€
ANR consolidé dilué par action après conversion des ORA :
0,018 euro
ANR consolidé dilué par action après conversion des ORA et exercice
des BSA : 0,039 euro
Cours de bourse
au 3 octobre 2016
0,04 euro
Faits marquants
de l'exercice :
-
La révision du PLU s'est poursuivie au cours de
l'année 2015 pour aboutir le 2 mai 2016 à l'entrée en vigueur d'un
nouveau PLU (purgé de tous recours le 2 juillet 2016) ;
-
Les négociations avec les services fiscaux
concernant les contestations des taxes foncières ont continué en
2015. Elles ont abouti le 27 juin 2016 par la conclusion avec la
Commission des Chefs des Services Financiers (CCSF) de Seine Saint
Denis d'un accord de règlement partiel de la dette exigible de
2 375 K€ avec mise en place d'un échéancier jusqu'en juin
2018. Un premier versement de 800 K€ est intervenu en juillet
2016 ;
-
L'obtention du nouveau PLU a permis au groupe
d'entrer en négociation avec ses deux banques pour reporter
l'exigibilité de sa dette financière de 6 107 K€ initialement
fixée au 18 mars 2016. Un accord de principe a été trouvé pour
reporter, dans un premier temps, l'échéance au 31 décembre 2017. Un
avenant au protocole de 2014 est en cours de rédaction ;
-
Un patrimoine évalué selon la méthode du coût
amorti à 18,5 Millions d'euros entièrement situé au Centre
d'Affaires Paris-Nord (LE BLANC MESNIL) (changement de méthode
comptable conforme aux règles d'IAS 40, la juste valeur des actifs
immobiliers n'étant plus déterminable de manière fiable suivant
l'entrée en vigueur du nouveau PLU) ;
-
Protocole transactionnel avec Advenis (Ex litige
Adyal) finalisé en janvier 2016 et générant l'encaissement de 300
K€ en février 2016 ;
-
Augmentation du capital social d'un montant
global de 113 K€ suivant l'exercice partiel d'ORA et de BSA au
cours de l'exercice.
Chiffres clés de
l'activité
Bilan Consolidé synthétique |
Au |
Au |
(En milliers d'euros) |
31/12/2015 |
31/12/2014 |
Patrimoine
immobilier |
18 515 |
14 050 |
Autres
immobilisations corporelles |
213 |
1 299 |
Actifs
financiers |
217 |
217 |
Actifs
courants et non courants |
2 989 |
3 726 |
|
|
|
Total Actif |
21 934 |
19 293 |
Capitaux
propres (part du groupe)
Dont ORA : 8 718 K€ |
3 599 |
2 569 |
Passifs
non courants |
814 |
6 395 |
Passifs
courants |
17
521 |
10
329 |
Total Passif |
21 934 |
19 293 |
Compte de
résultat
Compte de résultat Consolidé synthétique |
Au |
Au |
(En milliers d'euros) |
31/12/2015 |
31/12/2014 |
Loyers et
charges refacturables |
1 231 |
1 990 |
Charges
locatives globales |
- 2
727 |
- 2
485 |
Revenus nets des immeubles |
- 1 497 |
- 495 |
Charges et
Produits courants |
- 752 |
- 629 |
Variation
de juste valeur des immeubles de placements
Dotations, reprises aux amort., dépréciations et provisions
Immeubles |
-
4 465 |
50 |
Dotations
et reprises aux autres amort., dépréciations et provisions |
- 1
193 |
- 1
174 |
Résultat
de cession des actifs disponibles à la vente |
|
|
Résultat opérationnel |
1 024 |
- 2 247 |
Résultat financier |
- 195 |
- 250 |
Dont
intérêts sur emprunts |
- 199 |
- 255 |
Impôts
sur les résultats |
- |
-32 |
Résultat net consolidé |
829 |
- 2 528 |
Ecart de
valorisation des participations imputé en réserves |
- |
- |
Résultat global consolidé |
829 |
- 2 528 |
Le chiffre d'affaires annuel
global s'est élevé à 1 231 K€ (dont loyers 556 K€ et charges
locatives refacturées 675 K€) en 2015 contre 1 990 K€ (dont loyers
1 004 K€ et charges locatives refacturées 987 K€) en 2014.
Les revenus nets négatifs sont la
conséquence d'un taux de vacance significatif au cours de l'année
2015 (82% environ au 31 décembre 2015). Cela est dû au départ de
certains locataires dans le cadre de la transformation du Centre
des Affaires suivant le nouveau PLU.
Patrimoine
Au 31 décembre 2015, le
patrimoine du Groupe Foncière Paris Nord est composé de 3
immeubles de bureaux et d'un Restaurant Inter-Entreprises situés au
Centre d'Affaires Paris-Nord - 183 avenue Descartes au BLANC MESNIL
(93) :
- Les immeubles Ampère, Continental et les services généraux
représentent une surface totale d'environ 39 000
m² ;
- Le bâtiment Bonaparte partiellement démoli a une SHON de
15 000 m².
Suivant la validation du nouveau
PLU purgé de tous recours le 2 juillet 2016, le centre a été classé
en zone UAb et fait partie des projets urbains de la Ville du
Blanc-Mesnil. A ce titre le Centre d'affaires Paris Nord pourrait
se transformer en un nouveau quartier de ville comprenant
logements, activités tertiaires et équipements.
Néanmoins, le quartier du Centre d'Affaire fait partie d'un des
périmètres de gel de la commune du Blanc-Mesnil, servitude
consistant à bloquer toute construction pour une durée maximale de
5 ans, dans l'attente de l'approbation par la commune d'un projet
d'aménagement global.
Compte tenu de ces éléments
nouveaux, la méthode d'évaluation du patrimoine immobilier a été
modifiée. En effet, dans le cadre de la norme d'IAS 40
« immeubles de placement », le patrimoine immobilier
était évalué précédemment selon la méthode de la juste valeur.
Cette méthode de valorisation n'est plus pertinente au regard du
nouveau PLU pour les raisons suivantes :
-
Le changement de destination du site
(de centre d'affaire en quartier résidentiel), rendu possible par
le nouveau PLU,
-
La surface actuelle est de 53 000
M² en l'état. La surface constructible n'est pas arrêtée à ce jour
et ne peut être estimée de manière suffisamment fiable. Le nouveau
PLU permettrait la construction de 87500 M² d'habitations et de
commerce ;
-
Le quartier du Centre d'Affaire fait
partie d'un des périmètres de gel ;
-
La durée maximale d'attente de
l'approbation par la commune d'un projet d'aménagement global est
de 5 ans.
En conséquence, le modèle de
valorisation basé sur les revenus, duquel découlait la juste valeur
du patrimoine, doit être abandonné, la juste valeur n'étant plus
déterminable de manière fiable. Au 31 décembre 2015, la méthode de
valorisation retenue est celle de la méthode du coût amorti qui se
justifie de la manière suivante :
Au regard des éléments ci-dessus,
il a été décidé de reprendre les provisions pour dépréciation
antérieurement comptabilisées sur le patrimoine immobilier pour un
total net de 4 465 K€.
Au 31 décembre 2015, il ressort une valeur nette de patrimoine
immobilier de 18 515 K€.
Actif Net
Réévalué
Au 31 décembre 2015, l'Actif Net
Réévalué consolidé est de 3 599 K€, y compris les ORA
comptabilisées en fonds propres pour un montant de 8 805
K€.
Perspectives
La révision du PLU obtenue a déjà
eu divers effets positifs pour le Groupe FPN :
Poursuivant ses réclamations au
cours de l'exercice 2015, la société Pamier, filiale à 100% du
groupe FPN, a été assignée le 21 janvier 2016 en liquidation
judiciaire devant le Tribunal de Commerce de Paris, par le Service
des Impôts du Blanc Mesnil (reliquats des taxes foncières 2010,
2012 à 2015, taxe sur les bureaux 2012 à 2014 et la taxe sur les
locaux vacants 2015).
Les services fiscaux ont ainsi accordé à la société un délai de
paiement pour les impositions ne faisant pas l'objet d'une
réclamation, moyennant une inscription hypothécaire sur l'immeuble
Le Bonaparte. La société Pamier a effectué un premier versement de
800 000 euros le 8 juillet 2016 et s'est engagée à verser
800 000 euros le 8 juillet 2017 et la somme de 775 396,75
euros le 8 juillet 2018. La conclusion de cet accord a été possible
grâce au soutien des deux principaux actionnaires du Groupe
FPN.
Le Trésor public a convenu d'envisager une remise de pénalités au
terme de la procédure de règlement en cas de respect des échéances
fixées.
Compte tenu de cet accord, les services fiscaux se sont désistés de
leur action en liquidation judiciaire de la société Pamier lors de
l'audience du 21 septembre 2016. La procédure est close.
La taxe foncière restant donc due
à ce jour s'élève à 3,1 M€ pour les années 2012 à 2015. Concernant
les années 2014 et 2015, les taxes foncières ne sont pas exigibles
car elles font l'objet de réclamations assorties de demandes de
sursis de paiement sur lesquelles l'Administration n'a pas encore
statué.
La Société estime que les différentes procédures intentées en 2015
par notre conseil, le cabinet De Gaulle & Fleurance, et sa
reprise prochaine de contact avec l'Administration locale pour, à
nouveau, chercher une solution amiable sur ce dossier, rendent peu
probable un décaissement de taxe foncière d'ici la fin de l'année
2016 (à ce jour, aucune mise en recouvrement n'est parvenue à la
Société).
Suite aux perspectives ouvertes
par le nouveau PLU de la ville du Blanc-Mesnil, la société a obtenu
le 22 septembre 2016 l'accord de principe de ses deux banques pour
reporter dans un premier temps au 31 décembre 2017, l'échéance de
mars 2016 (dette bancaire de 6 M€).
Cet accord reste à formaliser par la signature d'un avenant en
cours de rédaction à cette même date.
Aucun remboursement d'emprunts en principal, soit 6 M€, dus aux
banques Crédit Foncier et Sade n'a été pris en compte dans le
budget de trésorerie établi pour la période 2016 à juin 2018.
Au-delà du soutien apporté au
Groupe FPN par l'un de ses principaux actionnaires, la société
FIPP, pour respecter l'accord conclu avec la CCSF (déjà 800 K€
apportés en juillet 2016 par FIPP), cet actionnaire s'est également
engagé à apporter au Groupe FPN 1 850 K€ au cours de la
période du
1er janvier 2016
au 30 juin 2018 (dans la limite des besoins qui seront constatés).
La société FIPP a déjà apportée 200 K€ en juillet 2016.
Le Conseil d'Administration
précise à nouveau que les perspectives très favorables offertes par
le nouveau PLU doivent faire face à la lourdeur de la procédure
administrative d'approbation du nouveau projet d'aménagement du
site qui ne permet pas à Foncière Paris Nord d'avoir une vision
précise du calendrier de décisions prises par la Mairie et par le
préfet qui valide ce projet.
Actif Net
réévalué (ANR) :
En
milliers d'€ |
31/12/2015 |
31/12/2014 |
Capitaux propres consolidés part du groupe |
3 599 |
2 569 |
ANR |
3 599 |
2 569 |
Nombre d'actions |
15 663 784 |
4 344 218 |
ANR en euro par actions |
0,23 |
0,59 |
ANR consolidé dilué en euro par action
après conversion des ORA |
0,018 |
0,013 |
(nombre d'actions au 31/12/2015 : 199 864
428) |
ANR consolidé dilué en euro par action après conversion
des ORA et exercice des BSA |
0,0390 |
0,0375 |
(nombre d'actions au 31/12/2015 : 578 876 150) |
La conversion du solde des ORA non
encore converties sur la base d'une action à émettre par ORA
accroîtrait le nombre d'actions de 184.200.644 actions dont le
nombre ressortirait alors à 199.864.428, l'ANR par action dilué de
cette émission d'action serait de 0,018 €.
La souscription du solde des BSA
non encore exercés, effectué au prix de 0,10€ par BSA, accroîtrait
la situation nette de 18.951 K€ pour l'émission de 379.011.722
actions (2 actions créées par BSA) soit un ANR dilué par action
après ORA et BSA de :
Actif Net Réévalué
22 550 K€
Nombre d'actions après conversion des ORA et exercice des
BSA
578.876.150
ANR par
actions
0,039 €
Autres évènements
postérieurs à la clôture :
Diverses demandes de conversion
d'ORA et d'exercice de BSA ont été reçues postérieurement au 31
décembre 2015. Le résumé du cumul de ces opérations et de leur
impact sur le capital social est présenté dans le tableau
ci-dessous :
ORA |
BSA |
Impact capital social |
Exercice |
Solde à date |
Exercice |
Solde à date |
Nombre d'actions créées ORA |
Nombre d'actions créées BSA |
Augmentation capital social |
Nouveau nombre d'actions |
Nouveau capital social à date |
17 296 469 |
166 904 175 |
2 500 000 |
187 005 861 |
17 296 469 |
5 000 000 |
222 964,69 |
37 960 253 |
379 602,53 |
A la date d'arrêté des comptes
annuels, le capital social s'élève à 379 602,53 € et est
composé de
37 960 253 actions ordinaires de valeur nominale de 0,01
€ chacune.
A cette même date, il subsiste 166 904 175 ORA non converties
et 187 005 861 BSA non exercés donnant droit
respectivement à 166 904 175 et à 374 011 722
actions ordinaires de valeur nominale de 0,01 € chacune.
Foncière Paris
Nord, foncière cotée au compartiment C d'Euronext Paris. La société
est présidée par Monsieur Richard Lonsdale-Hands, Président
Directeur Général
Code ISIN : 0000064594
Pour plus d'informations sur le groupe,
http://www.fonciere-parisnord.com
Communiqué sur les résultats
2015
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Source: Foncière Paris Nord via Globenewswire