LI Klepierre

Guillaume Bayre,

Agefi-Dow Jones

PARIS (Agefi-Dow Jones)--Klépierre (LI.FR) a lancé un programme de rachat d'actions de 500 millions d'euros (soit environ 4,5% de sa capitalisation), ce qui a été interprété comme une façon de faire passer auprès des investisseurs la sortie du titre de l'indice CAC 40. Hormis une question d'image, la décision du conseil scientifique des indices de retirer l'action du spécialiste des centres commerciaux en Europe a cependant peu de conséquences pratiques.

Entre l'annonce de son inclusion parmi l'échantillon de l'indice vedette parisien, le 21 décembre 2015, et celle de son exclusion, vendredi dernier, Klépierre a reculé de 9,57%. La parenthèse CAC 40 constitue donc plutôt un accroc après une performance moyenne supérieure à 23% par an entre 2012 et 2015 pour le titre. Mieux vaut la refermer pour passer à autre chose.

Autorisé l'an dernier en assemblée générale, le programme de rachat d'actions ne détourne pas Klépierre de son objectif de maintenir son ratio "loan-to-value" ou LTV, une mesure du taux d'endettement propre au secteur immobilier, entre 35 et 40% et ne menace pas sa notation "A-", a signalé Standard & Poor's. Et la foncière conserve toute souplesse, n'étant absolument pas contrainte d'épuiser la totalité du budget de 500 millions d'euros projeté.

Un bonus pour les actionnaires

Le programme de rachat d'actions n'est donc pas un argument catégorique en faveur du titre. Tout au plus faut-il y voir un éventuel bonus pour les actionnaires, en sus du dividende déclaré de 1,82 euro par action au titre de 2016 qui, à lui seul, offre un rendement de plus de 5% par rapport au cours actuel, et un signal que le groupe juge la valorisation actuelle plutôt attrayante. De fait, la marge est considérable par rapport au prix maximum théorique de 55 euros par action fixé pour les rachats.

A contrario, Klépierre ne peut pas compter sur un effet d'annonce pour réveiller son cours de Bourse, que même les bons résultats de l'exercice écoulé, publiés en février, n'ont pas suffi à dynamiser.

L'an dernier, le groupe a enregistré sa meilleure performance depuis le lancement de sa stratégie consistant à se recentrer sur les centres commerciaux, en 2012. Soutenu par la fusion-absorption du spécialiste néerlandais Corio intervenue l'année précédente, le cash-flow net par action a atteint 2,31 euros en 2016, en augmentation de 6,8% en données comparables, tandis que l'endettement net a reculé à 8,6 milliards d'euros, permettant une diminution du ratio LTV à 36,8%, contre 39,2% fin 2015. Quant à la valeur nette des actifs, mesurée selon les normes de l'EPRA, la fédération européenne de l'immobilier coté, elle a progressé de près de 6%, à 36,7 euros par action (35,2 euros en "triple net", après impôt sur les plus-values latentes et mise à valeur de marché des instruments financiers et de la dette).

Impact limité de la hausse des taux d'intérêt

Les inquiétudes liées à la hausse des taux d'intérêt expliquent largement le parcours décevant de Klépierre, en dépit de ses performances opérationnelles. Mais cet impact doit être relativisé : le coût moyen de la dette, de 2,1% en 2016, descendrait à 2% d'ici à 2018 même en cas de hausse des taux de 100 points de base, grâce à la politique de couverture. Il faudrait une hausse de l'ordre de 200 points de base pour commencer à constater une augmentation du coût moyen à 2,2% d'ici à l'année prochaine.

A l'inverse, l'indexation qui est la norme pour les loyers commerciaux en Europe aurait un effet positif pour les loyers perçus en cas de reprise de l'inflation concomitante à une hausse des taux. Au plan des cash-flows, l'effet d'une hausse des taux serait donc limité, même si cela affecterait plus fortement la valorisation comptable du patrimoine.

Ce qui fera la différence sera donc la capacité de Klépierre à piloter la création de valeur par la pertinence des nouveaux projets et l'adéquation aux besoins des distributeurs. A court terme, c'est plutôt bien engagé. Soutenu par un portefeuille en développement surtout constitué d'extensions, comme celle de Val d'Europe à proximité de Disneyland Paris Marne-la-Vallée ou de Hoog Catharijne à Utrecht - le plus grand centre commercial des Pays-Bas et l'un des plus importants en Europe - le cash-flow devrait encore progresser cette année.

Pour les actionnaires avant tout en quête de rendement, c'est sans doute là le principal argument.

-Guillaume Bayre, Agefi-Dow Jones ; 01 41 27 47 93; gbayre@agefi.fr ed: VLV - ECH

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March 14, 2017 10:34 ET (14:34 GMT)

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