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François Berthon

Agefi-Dow Jones

PARIS (Agefi-Dow Jones)--L'immobilier de bureau n'a pas fini de cohabiter avec le télétravail. Face à la deuxième vague de la pandémie de Covid-19, et alors que Paris et les trois départements de la petite couronne ont été placés en zone d'alerte maximale, le travail à distance est "plus que jamais privilégié" par Matignon. De son côté, la ministre du Travail, Elisabeth Borne, a appelé employeurs et salariés à s'organiser pour y recourir "autant que possible".

La quasi-totalité des entreprises locataires de bureaux clientes de Gecina se trouvent concernées par ces nouvelles recommandations. Près de 93% du patrimoine de la première foncière de bureaux en Europe est situé dans Paris intra-muros, le Croissant Ouest, La Défense et les Hauts-de-Seine.

Mais comme l'ont montré les comptes du premier semestre, la crise sanitaire et la récession qui l'accompagne font peser un risque maîtrisé sur l'activité du groupe. Même avec les difficultés occasionnées par deux mois de confinement pour certaines entreprises les plus touchées, le taux de recouvrement des loyers sur les six premiers mois de l'année avait atteint 95%.

Etant donné la qualité et la centralité du réseau d'immeubles de Gecina, la valorisation de son patrimoine n'est pas non plus menacée d'effondrement.

La digitalisation des bureaux s'accélère

En revanche, la crise "a entraîné une évolution du mode de travail qui favorisent une réflexion des locataires sur l'avenir de leurs surfaces louées et les niveaux de loyers payés", souligne Laurent Saint Aubin, gérant actions immobilier Europe chez Sofidy.

Les entreprises réévaluent leurs besoins au sens large, la demande évoluant vers plus d'espace par personne et moins de densification. Sans observer de mouvement général ou radical, "il peut y avoir une diminution de nombre de mètres carrés demandés par les clients, [...] conséquence de la digitalisation du travail qui s'accélère avec la crise sanitaire", expliquait en septembre Méka Brunel, la directrice générale du groupe dans un entretien accordé à l'agence Agefi-Dow Jones.

Cette digitalisation, qui va de pair avec le développement d'aménagements flexibles du temps et des conditions de travail, valorise d'autant plus l'emplacement et la qualité des immeubles. "Les entreprises seront de plus en plus nombreuses à rechercher des bureaux mieux situés, de meilleure qualité, modernes et flexibles", et aussi "plus petits" souligne Oddo BHF.

Loin de la remettre en cause, la tendance à l'œuvre, qui s'accélère avec la crise sanitaire, conforte donc la stratégie de Gecina, axée depuis plusieurs années sur la centralité, la rareté et la rénovation de ses immeubles aux derniers standards. De plus, ses immeubles de bureaux sont "souvent d'une taille raisonnable", ajoute le bureau d'analystes.

Pour autant, "même les foncières [de bureaux] dotées de patrimoines 'prime' ne sortiront pas indemnes" de la dégradation de l'environnement économique dans le contexte d'une pandémie qui s'éternise, prévient Laurent Saint Aubin, de Sofidy.

Diversification à faible risque

Face à la montée des risques, la foncière dispose d'un atout qui augmente sa résilience : sa présence dans l'immobilier résidentiel, qu'elle veut renforcer. Dans ses rapports sur Gecina, l'agence de notation Moody's souligne régulièrement la pertinence de cette diversification "à faible risque" qui présente des taux d'occupation toujours élevés.

Le groupe affiche d'importantes ambitions dans ce domaine, visant un premier objectif de 10.000 logements en exploitation alors qu'il est déjà le plus grand propriétaire privé parisien avec 6.000 logements. Pour y parvenir, et développer 4.000 nouveaux logements sur 4 ans à Paris, en région parisienne et dans les grandes métropoles régionales françaises, Gecina vient tout juste de s'allier avec le promoteur Nexity. Le partenariat se traduira par la création d'une société commune de co-promotion détenue à 60% par Nexity et à 40% par Gecina.

Ainsi, compte tenu des coûts associés à une activité B2C, "l'élargissement du portefeuille résidentiel de Gecina devrait permettre de réaliser des économies d'échelle substantielles, en réduisant les pertes de revenus et en augmentant le rendement du capital", estime Jefferies.

La lisibilité de la stratégie n'est pas pour rien dans le fait qu'une majorité d'analystes conseillent d'acheter le titre. L'environnement incertain limite néanmoins le potentiel d'appréciation pour le moment. Leur objectif de cours moyen se situe à 129,4 euros, à comparer au cours de 116,80 euros ce mercredi.

-François Berthon, Agefi-Dow Jones; +33 (0)1 41 27 47 93; fberthon@agefi.fr ed: ECH

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October 07, 2020 03:12 ET (07:12 GMT)

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