François Berthon,



Agefi-Dow Jones



PARIS (Agefi-Dow Jones)--L'immobilier coté européen est à la peine. L'indice de référence EPRA (Eurozone de l'European Public Real Estate Association) a chuté l'an dernier de 11,3%, enregistrant son premier repli depuis 2011. Si un certain rattrapage a bien lieu depuis le début janvier, les inquiétudes autour du secteur augmentent au fur et à mesure des révisions en baisse des valorisations des bureaux d'analystes.



Parmi eux, Goldman Sachs a récemment réduit de 9% en moyenne ses objectifs de cours sur les 31 valeurs du secteur dont la banque américaine assure la couverture, en relevant de 20 points de base ses hypothèses en matière de coût du capital.



"Le principal élément qui a pesé sur le secteur en 2018 a été l'anticipation d'une potentielle hausse des taux, et le deuxième, l'éventuelle dégradation de la situation économique de la France et de la zone Euro, susceptible de pénaliser l'activité des foncières en augmentant le taux de vacances des bureaux", explique Gilles Magnan, associé chez Mazars pour le secteur immobilier.



Mécaniquement, une hausse de taux a un double impact, d'une part sur la valeur des immeubles, basée sur les taux d'actualisation, et sur le coût du financement d'autre part, avec des taux d'emprunt qui augmentent.



En ce début 2019, la menace sur les taux n'est plus si pressante : les faibles statistiques économiques dans la zone euro ont conduit la Banque centrale européenne à modifier son évaluation des risques pour la croissance, renforçant la probabilité que l'institution monétaire ne relève pas ses taux cette année.



Les foncières commerciales inquiètent davantage



La détérioration du sentiment des opérateurs n'est pas uniforme sur tous les types de sociétés immobilières. Si Goldman Sachs a dégradé sa recommandation sur 6 grandes foncières européennes le 24 janvier, dont les propriétaires de galeries marchandes Mercialys et Klépierre, à l'inverse la banque a adopté une opinion positive sur Gecina, la première foncière de bureaux en Europe.



Au passage, Goldman Sachs a souligné sa vision "de plus en plus polarisée" entre ses douze recommandations à l'achat "largement focalisées sur l'immobilier résidentiel et les bureaux" et ses 8 valeurs conseillées à la vente "essentiellement l'immobilier commercial".



Les foncières commerciales font l'objet d'une plus grande défiance. Une désaffection symbolisée par la décote que ces sociétés affichent sur leur actif net réévalué (ANR), au lieu des primes affichées voilà à peine plus d'un an.



Calculé par des experts indépendants en fonction des transactions constatées sur le marché, et publié en général deux fois par an, cet ANR permet d'estimer au plus juste la valeur réelle des actifs détenus. Par rapport aux ANR estimés par Invest Securities à la fin 2018, la décote avoisine 25% pour Unibail et Klépierre. Elle atteint même 35% pour Mercialys.



Par ailleurs, "les sociétés immobilières commerciales souffrent spécifiquement des inquiétudes quant à la santé des enseignes physiques qui sont de plus en plus concurrencées par le commerce électronique", explique Laurent Saint Aubin, gérant actions chez Sofidy.



En abaissant sa recommandation sur Klépierre de "neutre" à "vendre" voilà quelques jours, Citigroup a justement évoqué des perspectives de croissance des loyers des centres commerciaux "de plus en plus incertaines" face à l'essor du commerce en ligne. Ces faibles perspectives locatives font peser le risque d'une baisse significative de la valeur des centres commerciaux, remarque la banque.



Il est toutefois possible de miser directement sur le développement du commerce électronique à travers l'immobilier. "Une façon de le jouer est d'acheter des foncières d'entrepôt", note Laurent Saint Aubin, comme les britanniques Segro et Tritax Big Box. Les géants du commerce en ligne ont constamment besoin d'espace de stockage de marchandises pour accompagner leur développement.



Le rendement du dividende, un soutien majeur



Tous les formats de commerce ne sont pas à mettre dans le même sac. Le risque sur les grands centres commerciaux de type "malls" n'est pas le même que pour des boutiques aux pieds d'immeubles dans Paris, ou des "retails centers" situés dans des villes moyennes en région. "A court terme, l'activité de Klépierre ou d'Unibail ne me semble pas du tout menacée au vu d'un patrimoine essentiellement composé de grands centres commerciaux à forte fréquentation", estime Gilles Magnan, de Mazars.



C'est surtout le cas pour Unibail-Rodamco-Westfield, qui, depuis l'intégration de Westfield, détient plus d'une centaine d'actifs générant 1,2 milliard de visites par an. Le rachat de l'australien a permis au groupe de s'implanter dans les meilleures zones de chalandises aux Etats-Unis et de mettre la main sur une savoir faire important en termes d'innovation via l'utilisation massive du "Big Data" ou pour l'optimisation du type de distribution retenue pour promouvoir un produit ou un service ("retail mix").



Autre argument qui devrait soutenir les cours, les grandes foncières sont d'importantes pourvoyeuses de rendement, du fait de la réglementation SIIC (société d'investissement immobilier cotée) qui leur permet d'être exonérées d'impôts sur les sociétés à condition qu'elles distribuent chaque année aux actionnaires 85% des bénéfices provenant de la location des immeubles, et 50% des plus-values réalisées à l'occasion de cessions.



Pour Klépierre et Unibail Rodamco, les publications de résultats annuels des 6 et 13 février prochain seront l'occasion de contredire les prévisions pessimistes. Les ANR et les dividendes seront scrutés de près. Selon le consensus Factset, les analystes tablent en moyenne sur des dividendes de 2,1 euros et 11,45 euros, soit des rendements de 6,9% et 7,3% aux cours actuels.



-François Berthon, Agefi-Dow Jones; +33 (0)1 41 27 47 93; fberthon@agefi.fr ed: ECH



Agefi-Dow Jones The financial newswire



(END) Dow Jones Newswires



January 31, 2019 11:27 ET (16:27 GMT)




Copyright (c) 2019 L'AGEFI SA
Klepierre (EU:LI)
Graphique Historique de l'Action
De Fév 2024 à Mar 2024 Plus de graphiques de la Bourse Klepierre
Klepierre (EU:LI)
Graphique Historique de l'Action
De Mar 2023 à Mar 2024 Plus de graphiques de la Bourse Klepierre