François Berthon,
Agefi-Dow Jones
PARIS (Agefi-Dow Jones)--Icade et les autres grandes foncières du
SBF 120 ont fait mieux que résister dans des marchés exposés aux
à-coups des négociations commerciales sino-américaines au cours des
dernières semaines.
Avec la disparition en début d'année du risque de normalisation --
et donc de remontée des taux - trop rapide de la politique
monétaire au niveau mondial, le secteur a retrouvé une large part
de ses vertus défensives.
En parallèle, les incertitudes quant au résultat des négociations
commerciales entre la Chine et les Etats-Unis et les risques
politiques en Europe ont ramené les taux sans risque à des niveaux
très faibles. Or, "dans cet environnement, le bon niveau de
visibilité dont bénéficient les foncières en termes d'activité et
l'effet positif de l'indexation sur les loyers qu'elles perçoivent
constituent un avantage structurel", souligne Laurent Saint Aubin,
gérant actions chez Sofidy.
Icade a vu ses revenus locatifs progresser de 0,8% au premier
trimestre, à périmètre courant. La croissance des revenus locatifs
à périmètre constant a atteint 2,7% en particulier grâce à une
indexation -- clause qui permet chaque année de revaloriser le
loyer d'un locataire - positive de l'ordre de 2%.
Cessions accélérées dans les bureaux
Les trois métiers du groupe ont montré des performances
contrastées. Icade a cette particularité d'être à la fois une
foncière, qui perçoit des loyers, et un promoteur, qui construit et
vend des logements résidentiels ou tertiaires.
La baisse de 28,5% du chiffre d'affaires de la promotion au premier
trimestre n'a pas de raison d'inquiéter. "La promotion immobilière
est le troisième métier d'Icade et son cash-flow net courant (CFNC)
n'a représenté que 8,6% et 11,7% de celui du groupe en 2017 et
2018", observe Oddo BHF.
Principal pourvoyeuse de résultats du groupe, l'activité de
foncière tertiaire a vu ses loyers de bureaux et de parcs
d'affaires progresser de 2,7% à périmètre constant sur la période.
Ces mêmes revenus ont cependant reculé de 7% à périmètre courant,
sous l'effet de cessions réalisées au second semestre 2018.
Depuis l'été dernier, Icade a déclaré à plusieurs reprises sa
volonté d'accélérer les cessions d'actifs matures offrant des
perspectives de création de valeur désormais limitées. Le groupe a
récupéré 434 millions d'euros l'an dernier de la vente des parcs
d'affaires de Paris Nord 2, Colombes et de l'immeuble Axe Seine et
98,8 millions d'euros de celle l'immeuble Open à
Issy-les-Moulineaux.
Cette rotation d'actifs accélérée s'inscrit dans le cadre d'un plan
stratégique à horizon 2022 dont l'un des objectifs est de
développer l'activité de foncière santé. Les loyers de ce pôle ont
grimpé de 14,2% au premier trimestre, à 64,7 millions d'euros, sous
l'effet des livraisons et des acquisitions réalisées en 2018.
De cette façon, tout en cédant des actifs de bureaux matures
offrant de faibles rentabilités, Icade investit dans la santé, en
parallèle de son pipeline de projets de bureaux, avec des
rentabilités supérieures à celle des actifs cédés.
Décote de valorisation
"C'est une rotation du patrimoine relutive, qui vise notamment à
créer une plate-forme leader dans l'immobilier de santé,
susceptible d'être mieux valorisée", souligne Vladimir Minot,
analyste financier spécialisé sur le secteur de l'immobilier chez
Invest Securities.
L'objectif de créer à terme une entité cotée en Bourse spécialisée
dans la santé pourrait ainsi contribuer à réduire le déficit de
valorisation qui affecte Icade par rapport à ses comparables.
Le titre s'échange en Bourse sur la base de 15,2 fois son résultat
récurrent EPRA estimé par le consensus pour 2019, à comparer à des
ratios de 17,9 pour Covivio, 23,5 pour Gecina, ou encore de 16,6 et
22,6 pour les belges Cofinimmo et Aedifica, très présents dans la
santé.
A court terme, les cessions risquent d'intervenir plus rapidement
que les investissements, ce qui devrait peser sur la dynamique de
résultats en 2019. Le groupe prévoit ainsi cette année un cash flow
net stable, hors effet des cessions "opportunistes" à venir.
Mais "c'est véritablement sur la durée du plan, soit à l'horizon
2022 qu'il faut regarder", souligne Vladimir Minot. Le groupe vise
un taux de croissance annuel moyen de son cash-flow net courant
autour de 4,5% sur la durée du plan, soit une perspective plutôt
rassurante dans un environnement empreint d'incertitudes.
Autre atout, et non des moindres, le rendement sur dividende
ressort à 6% sur la base du cours actuel. L'assemblée générale du
24 avril a voté un coupon de 4,60 euros par action, en hausse de 7%
par rapport au dividende de l'année précédente. Et le dividende
devrait progresser d'environ 4,5% en 2019, en ligne avec le taux de
croissance annuel moyen du cash-flow net courant.
Ce rendement attractif, combiné à la visibilité offerte par le plan
stratégique, devrait continuer à faire d'Icade une valeur refuge
dans un contexte de taux bas.
-François Berthon, Agefi-Dow Jones; +33 (0)1 41 27 47 93;
fberthon@agefi.fr ed: ECH
Agefi-Dow Jones The financial newswire
(END) Dow Jones Newswires
May 20, 2019 03:29 ET (07:29 GMT)
Copyright (c) 2019 L'AGEFI SA