MRM : Résultats semestriels 2019
Communiqué de presse
Résultats semestriels 2019
- Recentrage sur les actifs de commerce
finalisé
- Valeur du patrimoine : 163,5 M€, en hausse de
2,6% à périmètre comparable
- Revenus locatifs nets en hausse de 5,5%
- Cash-flow opérationnel net en forte
progression à 1,7 M€
- Situation financière solide
Paris, le 26 juillet
2019 : MRM (Euronext code ISIN FR0000060196), société
foncière spécialisée dans l’immobilier de commerce, annonce ce jour
ses résultats semestriels au 30 juin 2019. Cette publication
fait suite à l’examen et à l’arrêté des comptes semestriels par le
Conseil d’administration de MRM au cours de sa réunion qui s’est
tenue le 25 juillet 2019.
Gestion des actifs et activité locative au cours de
l’exercice
Cession de l’immeuble Urban
Le 30 janvier 2019, MRM a annoncé la
cession d’Urban, un immeuble de bureaux de 8 000 m²,
inoccupé, faisant partie de l’ensemble immobilier de La Croix de
Chavaux situé à Montreuil. Cette cession, réalisée pour un montant
de 6,3 millions d’euros (HD), marque l’aboutissement du
processus de recentrage du portefeuille de MRM sur l’immobilier de
commerce initié en juin 2013.
MRM rappelle que le dernier immeuble de bureaux
qui était en exploitation, Nova, a quant à lui été cédé en mai
2018.
Gestion dynamique des actifs de
commerce
Le 1er semestre 2019 a été marqué par une
activité locative soutenue : 17 contrats (nouveaux baux
ou renouvellements) ont été signés, représentant un montant de
loyers annuels de 0,9 million d’euros. Parmi ces
baux :
- 1 bail a été signé pour une surface de 1 200 m²
au sein d’Aria Parc à Allonnes ;
- 6 baux concernent le centre commercial Valentin dont le
chantier de restructuration / extension est en
cours ;
- 7 baux ont été signés pour un total de 1 700 m²
de surfaces de bureaux au sein de l’ensemble mixte Carré Vélizy.
Les surfaces de bureaux (6 100 m²) sont maintenant louées
à hauteur de 68% contre 51% six mois plus tôt, tandis que les
5 500 m² de surfaces de commerce sont toujours
intégralement occupées.
Au total, le taux d’occupation1
des surfaces du portefeuille s’établit à 84% au 1er juillet
2019, soit un niveau identique à celui du 1er janvier 2019. Le
taux d’occupation financier passe de 83% au 1er janvier 2019 à
84% au 1er juillet 2019. L’impact favorable de l’arrivée de
nouveaux locataires est compensé par le départ de deux locataires
intervenu pendant le semestre. Les baux signés n’ayant pas encore
pris effet au 30 juin 2019 représentent une hausse de
3 points du taux d’occupation des surfaces et une hausse de
2,2 points du taux d’occupation financier.
Les loyers annualisés nets sont
quasi-stables et s’établissent à 8,1 millions au
1er juillet 2019 (-0,6% par rapport au 1er janvier 2019).
Cette évolution reflète principalement la fermeture temporaire de
la Cafétéria du centre commercial Valentin (1 000 m²), en
attente de sa nouvelle implantation dans l’extension actuellement
en cours de chantier. Les baux signés n’ayant pas encore pris effet
au 30 juin 2019 représentent un montant de 0,7 million d’euros de
loyers annualisés nets additionnels.
Hausse de la valeur du patrimoine à périmètre
comparable
M€ |
30.06.2019 |
31.12.2018 |
Évolution à périmètre courant |
Évolution à périmètre comparable2 |
Commerces |
163,5 |
159,3 |
+2,6% |
+2,6% |
Bureaux |
- |
5,4 |
-100,0% |
- |
Valeur du patrimoine HD |
163,5 |
164,7 |
-0,6% |
+2,6% |
Au 30 juin 2019, le patrimoine est
exclusivement composé d’actifs de commerce, étant
précisé que le périmètre de ce portefeuille de commerces n’a pas
connu d’évolution au cours du semestre. Sa valeur s’établit à
163,5 millions d’euros au 30 juin 2019, en hausse de 2,6%
par rapport au 31 décembre 2018. Cette progression résulte à
la fois des investissements réalisés au cours du semestre et d’un
effet taux légèrement favorable sur certains actifs, lié à une
amélioration de leur situation locative ou à l’avancée des
investissements au cours de la période.
À périmètre courant, soit en tenant compte
d’Urban, dernier immeuble du portefeuille de bureaux de MRM cédé en
janvier 2019, la valeur du patrimoine est en léger recul de 0,6%
par rapport au 31 décembre 2018 (164,7 millions
d’euros).
Les investissements réalisés au
cours du semestre se sont élevés à 3,0 millions d’euros. Ils
ont été consacrés :
- À la poursuite des travaux de
restructuration / extension du centre commercial
Valentin, dont l’achèvement est prévu au 2ème trimestre
2020 ;
- A la rénovation et au repositionnement au cours du
semestre de la Galerie du Palais à Tours, rebaptisée Passage
du Palais à cette occasion. Le parcours client a été revisité et
les services ont été renforcés en vue de créer un lieu de vie en
centre-ville, tourné vers les citadins et leurs besoins.
Revenus locatifs nets en progression de
5,5%
M€ |
S1 2019 |
S1 2018 |
Évolution à périmètre courant |
Évolution à périmètre comparable3 |
Commerces |
4,6 |
4,3 |
+7,0% |
+7,0% |
Bureaux |
0,0 |
0,8 |
-100,0% |
- |
Revenus locatifs bruts |
4,6 |
5,1 |
-9,6% |
+7,0% |
Charges
immobilières non récupérées dont : |
(1,2) |
(1,8) |
-36,3% |
|
|
(1,1)(0,1) |
(1,3)(0,5) |
-19,4%-82,0% |
|
Revenus locatifs nets |
3,4 |
3,2 |
+5,5% |
|
Le chiffre d’affaires du 1er semestre 2019
correspond intégralement aux revenus locatifs
bruts générés par les actifs de commerce. Ceux-ci
progressent de 7,0% pour s’établir à 4,6 millions d’euros.
Cette hausse reflète essentiellement la prise d’effet de nouveaux
baux dont celui concernant le grand magasin situé dans le quartier
commerçant de Reims. L’indexation a également un impact positif,
bien que modéré.
À périmètre courant, les revenus locatifs bruts
sont en recul de 9,6% par rapport au 1er semestre 2018 qui
intégrait 0,8 million d’euros de loyers générés par l’immeuble
de bureaux Nova jusqu’au 15 mai 2018, date à laquelle il
a été cédé.
Le recul significatif des charges immobilières
non récupérées (-36,3%) au 1er semestre 2019 par rapport à la
même période de l’an dernier provient de :
- L’impact favorable des cessions d’Urban, qui était vacant, et
de Nova, qui était occupé à 80% ;
- La prise à bail de surfaces et le travail de réduction des
charges sur certains actifs de commerce.
Au total, la baisse des charges non récupérées
fait plus que compenser le recul des revenus locatifs bruts à
périmètre courant. En conséquence, les revenus locatifs
nets progressent de 5,5% pour s’établir à
3,4 millions d’euros contre 3,2 millions d’euros un an
plus tôt.
Cash-flow opérationnel net4 en hausse
de 49%
M€ |
S1 2019 |
S1 2018 |
Évolution |
Revenus locatifs nets |
3,4 |
3,2 |
+5,5% |
Charges d’exploitation |
(1,3) |
(1,4) |
-9,7% |
Autres produits et charges opérationnels |
0,2 |
0,2 |
-2,9% |
Excédent brut d’exploitation |
2,3 |
2,0 |
+16,0% |
Coût de l’endettement financier net |
(0,6) |
(0,8) |
-27,7% |
Cash-flow opérationnel net |
1,7 |
1,1 |
+49,0% |
L’excédent brut d’exploitation
progresse au 1er semestre 2019 pour atteindre
2,3 millions d’euros contre 2,0 millions d’euros au
1er semestre 2018, soit une augmentation de 16,0% liée, d’une
part, à la hausse des revenus locatifs nets et, d’autre part, à la
réduction des charges d’exploitation.
Le coût de l’endettement net recule à
0,6 million d’euros contre 0,8 million au
1er semestre 2018, reflétant la réduction de l’endettement
notamment liée à la cession de Nova.
En conséquence, le cash-flow
opérationnel net progresse fortement (+49,0%) à
1,7 million d’euros contre 1,1 million au
1er semestre 2018.
Résultat opérationnel et résultat net
positifs
Les charges d’exploitation diminuent de 9,7% au
1er semestre 2019. La comptabilisation de pénalités contractuelles
non-récurrentes, qui constituent la composante essentielle du solde
positif de 1,6 million d’euros des autres produits et charges
opérationnels, est compensée par la dépréciation de la créance
correspondante.
Au total, la baisse des charges opérationnelles,
conjuguée à la hausse des revenus locatifs nets, permet
d’enregistrer un résultat opérationnel avant cessions et
variation de la juste valeur en forte hausse de 29,9%.
Après déduction des investissements de la
période, l’appréciation des valeurs d’expertise se traduit par une
variation positive de la juste valeur du patrimoine de
1,2 million d’euros contre une variation négative au
1er semestre 2018.
Le résultat financier s’établit à
-0,7 million d’euros contre -1,1 million d’euros au
1er semestre 2018.
En conséquence, le résultat net
consolidé du 1er semestre 2019 ressort bénéficiaire
de 2,4 millions d’euros contre une perte de 4,9 millions
d’euros au 1er semestre de l’exercice précédent.
Le compte de résultat simplifié est joint en
annexe.
Situation financière solide
L’endettement financier brut
s’établit à 73,2 millions d’euros au 30 juin 2019 contre
74,1 millions d’euros au 31 décembre 2018. Aucune
échéance significative de remboursement de prêt n’est due avant fin
2021. Au 30 juin 2019, 85% de la dette est rémunérée à taux
fixe, avec un coût moyen de la dette en baisse de 19 bps
(156 bps au 1er semestre 2019 contre 175 bps au
1er semestre 2018).
À fin juin 2019, MRM dispose d’une trésorerie et
équivalents de 11,9 millions d’euros contre 13,5 millions
d’euros au 31 décembre 2018. Le ratio de LTV net ressort à
37,5% contre 36,8% six mois plus tôt.
MRM bénéficie d’une ligne de crédit disponible
d’un montant de 6,3 millions d’euros destinés au financement
partiel des CAPEX.
Compte tenu notamment du versement du dividende5
intervenu au cours du 1er semestre 2019 au titre de l’exercice
2018 (4,8 millions d’euros), du cash-flow opérationnel net
généré au cours du semestre (1,4 million d’euros) et de la
variation positive de juste valeur des immeubles (1,2 million
d’euros), l’ANR EPRA Triple Net s’établit à
100,2 millions d’euros contre 102,7 millions d’euros à
fin décembre 2018 (voir tableau en annexe).
Perspectives
MRM exécute la dernière phase de son plan
d’investissement de 35,5 millions d’euros initié en 2016 et
consacré à sept de ses neuf lignes de commerce. Tous les programmes
de rénovation ou d’extension ont été engagés et, ce, de façon
échelonnée. Cinq d’entre eux ont été achevés (Halles du Beffroi à
Amiens, Sud Canal à Saint-Quentin-en-Yvelines, Carré Vélizy à
Vélizy-Villacoublay, Aria Parc à Allonnes et Passage du Palais à
Tours). Au 30 juin 2019, les investissements restant à décaisser
s’élèvent à 12,4 millions d’euros.
Au total, sur les 6 900 m² de surfaces
additionnelles prévus dans le plan, 4 300 m² ont déjà été
créés ou acquis, portant à 85 000 m² la surface totale6
du patrimoine de commerces de MRM à fin juin 2019.
Au 30 juin 2019, les travaux restant à
réaliser correspondent :
- À l’achèvement du chantier de restructuration
(1 000 m²) / extension (+2 600 m²) de
Valentin, le plus important programme du plan d’investissement de
MRM ; la livraison des coques aux preneurs est prévue au
2ème trimestre 2020 pour une ouverture au public au
3ème trimestre 2020 ;
- Au programme plus modeste de restructuration du rez-de-chaussée
du Passage de la Réunion à Mulhouse.
L’achèvement du programme d’investissement est
prévu à la fin du 1er semestre 2020. Au-delà de cet horizon,
MRM entend poursuivre ses actions de commercialisation,
recommercialisation et rotation d’enseignes, confirmant son
objectif d’un montant total de loyers annualisés nets supérieur à
10 millions d’euros, avec une hypothèse de taux d’occupation
des surfaces de 95%. Cet objectif est donné sur la base du
portefeuille actuel (hors acquisitions ou cessions).
Agenda
Le chiffre d’affaires du 3ème trimestre
2019 sera publié le 8 novembre 2019 avant ouverture de
bourse.
A propos de MRM
MRM est une société d’investissement immobilier
cotée qui détient et gère un patrimoine composé d’actifs de
commerce répartis dans plusieurs régions de France. MRM a pour
actionnaire majoritaire la société SCOR SE qui détient 59,9% de son
capital. MRM est cotée sur le compartiment C d’Euronext Paris
(ISIN : FR0000060196 - code Bloomberg : MRM:FP – code
Reuters : MRM.PA). MRM a opté pour le régime SIIC au
1er janvier 2008.
Pour plus d’informations :
MRM5, avenue Kléber75795 Paris Cedex 16FranceT +33
(0)1 58 44 70 00relation_finances@mrminvest.com |
Isabelle Laurent,
OPRG FinancialT +33 (0)1 53 32 61 51M +33 (0)6 42
37 54
17isabelle.laurent@oprgfinancial.fr |
Site Internet :
www.mrminvest.com
Annexe 1 : Revenus du 2ème trimestre
2019
M€ |
T2 2019 |
T2 2018 |
Evolution |
Evolution à périmètre comparable3 |
Commerces |
2,30 |
2,14 |
+7,4% |
+7,4% |
Bureaux |
- |
0,26 |
-100,0% |
- |
Total revenus locatifs bruts |
2,30 |
2,40 |
-4,2% |
+7,4% |
Annexe 2 : Compte de résultat simplifié
IFRS
M€ |
S1 2019 |
S1 2018 |
Évolution |
Revenus locatifs nets |
3,4 |
3,2 |
+5,5% |
Charges d’exploitation |
(1,3) |
(1,4) |
-9,7% |
Dotations aux provisions nettes de reprises |
(1,7) |
(0,4) |
|
Autres produits et charges opérationnels |
1,6 |
0,2 |
|
Résultat opérationnel avant cessions et variation de juste
valeur |
2,0 |
1,6 |
+29,9% |
Résultat de la sortie d’éléments de l’actif |
(0,0) |
(0,1) |
|
Variation de la juste valeur des immeubles |
1,2 |
(5,2) |
|
Résultat opérationnel |
3,1 |
(3,8) |
|
Coût de l’endettement net |
(0,6) |
(0,8) |
-27,7% |
Autres produits et charges financières |
(0,1) |
(0,3) |
|
Résultat net avant impôt |
2,4 |
(4,9) |
|
Impôt |
- |
- |
|
Résultat net consolidé |
2,4 |
(4,9) |
|
Annexe 3 : Bilan simplifié IFRS
M€ |
30.06.2019 |
31.12.2018 |
Immeubles de placement |
163,3 |
159,1 |
Actifs disponibles à la vente |
0,2 |
5,7 |
Créances et autres actifs |
8,7 |
6,3 |
Trésorerie et équivalents |
11,9 |
13,5 |
Total Actif |
184,1 |
184,6 |
Capitaux propres |
100,2 |
102,7 |
Dette bancaire |
73,2 |
74,1 |
Autres dettes et passifs |
10,7 |
7,8 |
Total Passif |
184,1 |
184,6 |
Annexe 4 : Actif Net Réévalué
|
30.06.2019 |
31.12.2018 |
TotalM€ |
Par action€ |
TotalM€ |
Par action€ |
ANR EPRA Triple Net |
100,2 |
2,30 |
102,7 |
2,35 |
ANR de reconstitution |
111,1 |
2,55 |
113,4 |
2,60 |
Nombre d’actions (retraité des auto-détenues) |
43 604 110 |
43 597 305 |
1 Calculé sur la base du total des lots y compris ceux tenus en
état de vacance stratégique2 Retraité de la cession réalisée au 1er
semestre 20193 Les évolutions à périmètre comparable sont établies
en déduisant du chiffre d’affaires publié en année n les loyers
générés par les actifs acquis et en déduisant du chiffre d’affaires
publié en année n-1 les loyers générés par les actifs cédés.
4 Cash-flow opérationnel net = résultat net
consolidé avant impôt retraité des éléments non monétaires.5
Distribution de primes6 Auxquels viendront également s’ajouter
1 000 m² temporairement supprimés au sein du centre
commercial Valentin le temps de l’achèvement du volet
Restructuration du chantier.
- MRM - CP Résultats H1 2019 FR
MRM (EU:MRM)
Graphique Historique de l'Action
De Mar 2024 à Avr 2024
MRM (EU:MRM)
Graphique Historique de l'Action
De Avr 2023 à Avr 2024