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NEW YORK (Agefi-Dow Jones)--Les banques américaines s'intéressent à nouveau à l'émission d'obligations adossées à des créances immobilières, un marché appelé à connaître un nouvel essor alors que l'administration Trump s'efforce de limiter le rôle de l'Etat dans le financement immobilier.

Depuis un an, Citigroup, Goldman Sachs, Wells Fargo et JPMorgan ont relancé ou étendu leurs activités de titrisation de créances hypothécaires.

Ces dernières années, seuls des opérateurs de taille modeste avaient tenté, sans grand succès, de ressusciter un marché qui avait fait les beaux jours de Wall Street avant de s'effondrer lors de la crise financière de 2008.

L'année dernière, quelque 70 milliards de dollars de créances immobilières ont été converties en obligations émises par une institution différente de celle ayant accordé le crédit immobilier initial, selon l'Urban Institute. Ce chiffre, nettement inférieur au pic de plus de 1.000 milliards de dollars atteint avant la crise, est le plus élevé depuis 2007.

Ce marché des "private-label mortgage bonds" pourrait profiter d'un désengagement des deux grands acteurs américains du financement immobilier, Fannie Mae et Freddie Mac, affirment des traders et dirigeants du secteur: une telle évolution laisserait une place disponible pour des intermédiaires chargés de regrouper les créances et de les commercialiser sous forme d'obligations.

L'administration Trump a proposé en septembre de privatiser Fannie et Freddie, passés sous contrôle public après la crise. Les deux institutions pourraient d'ailleurs voir leur rôle diminuer même si elles restent dans le giron de l'Etat.

Alors que ce type de titrisation était longtemps resté associé à la dernière crise, le regain d'appétit de nombreux investisseurs pour ces produits témoigne de la recherche de rendement qui domine aujourd'hui le marché. Le spectre des actifs toxiques semble oublié maintenant que la faiblesse persistante des taux d'intérêt pousse de nombreux gérants de fonds à rechercher des placements alternatifs plus rentables.

Fannie et Freddie n'accordent pas de prêts. Les deux institutions achètent justement des créances pour les placer auprès d'investisseurs sous forme de produits titrisés. Ces titres sont considérés comme sûrs en raison de la garantie publique dont bénéficient les deux géants. Les obligations émises par les banques ne bénéficient pas de la même protection et sont assorties d'un rendement plus élevé pour compenser le risque pris par les investisseurs.

Les grandes banques américaines se sont désengagées de cette activité après la crise, au profit d'institutions non bancaires de taille plus modeste bénéficiant d'une réglementation moins contraignante. Cette situation semble pourtant en train d'évoluer. Citigroup a récemment racheté 932 créances immobilières à une société spécialisée, Impac Mortgage Holdings, et les a utilisées comme garanties pour émettre des obligations d'un montant de plus de 350 millions de dollars en août.

Les banques ont recommencé à racheter certaines créances éligibles aux rachats par Fannie et Freddie, ainsi que celles qui ne le sont pas car jugées trop risquées. Mais les mesures prises restent modestes en comparaison des pratiques d'avant crise. Au cours du premier semestre, seuls 2,1% des créances immobilières ont été titrisées par des tiers, contre 41% lors du pic de 2005, selon l'Urban Institute.

Une des zones d'ombre de la titrisation d'avant crise, qui avait contribué à faire s'effondrer le marché, était la difficulté d'évaluer la qualité des créances sous-jacentes, même pour les banquiers qui avaient structuré les opérations. Dans sa transaction avec Impac, Citigroup a demandé à la start-up dv01 de fournir aux investisseurs des données relatives aux créances concernées, selon un rapport de l'agence de notation DBRS.

JPMorgan a relancé son activité de titrisation il y a plusieurs années mais en a récemment étendu le périmètre. En avril, la banque a titrisé certains de ses propres crédits immobiliers, qui ne répondaient pas aux critères de Fannie Mae ou Freddie Mac.

Wells Fargo a réalisé en octobre dernier sa première opération en la matière depuis la crise et en a réalisé d'autres depuis. Goldman Sachs s'était tenu à l'écart de ce marché depuis 2014 mais a réalisé trois opérations depuis mars.

-Ben Eisen et Telis Demos, The Wall Street Journal (Version française Thomas Varela) ed: LBO

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September 16, 2019 11:59 ET (15:59 GMT)

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