François Berthon,



Agefi-Dow Jones





PARIS (Agefi-Dow Jones)--Mis à l'épreuve pendant la crise sanitaire, le modèle diversifié de Covivio sort renforcé d'une période qui aura surtout pénalisé son activité de foncière hôtelière, et dans une moindre mesure ses bureaux, tandis que l'activité résidentielle en Allemagne demeurait bien orientée.



Les aléas du contexte macroéconomique et sanitaire ont pu faire douter du bien-fondé du positionnement sur un métier -- l'hôtellerie - davantage exposé à la conjoncture. Sauf nouveau variant imprévu, la question ne devrait pas se poser en 2022, après un second semestre 2021 qui a contrasté du tout au tout avec le premier.



Alors qu'ils avaient chuté de 20% sur les six premiers mois de l'an dernier, les revenus tirés des hôtels détenus par Covivio Hotels, la filiale de Covivio dédiée à l'immobilier hôtelier, ont fini l'année en hausse de 27,5%.



Manque à gagner



"Vague après vague, l'effet de la crise sanitaire est de moins en moins important, et le redémarrage d'activité à la sortie de chaque vague est de plus en plus fort", souligne Paul Arkwright, le directeur financier de Covivio. Le rebond est loin d'être achevé. "Il reste un manque à gagner de 54 millions d'euros de revenus locatifs à récupérer dans les hôtels par rapport aux niveaux d'avant la crise sanitaire en 2019", a indiqué le dirigeant, au cours d'un entretien accordé à l'agence Agefi-Dow Jones.



Le groupe ne s'attend pas à retrouver les niveaux de revenus de 2019 dans les hôtels dès cette année. Environ les deux tiers des 70 millions d'euros de revenus perdus pendant la crise devraient être récupérés à fin 2022, estime un analyste, le retour à la normale étant anticipé entre 2023 et 2024.



Les hôtels ne représentent que 15% du patrimoine immobilier de la foncière, loin derrière le résidentiel allemand (28%) et les bureaux (57%). Mais leur dynamique sur les résultats du groupe compte proportionnellement davantage. "Environ la moitié de nos revenus hôteliers sont variables. L'effet du redémarrage de l'activité hôtelière se traduit donc directement dans les revenus et la rentabilité", explique Paul Arkwright.



La progression de 146% des loyers variables, qui constituent 35% du patrimoine hôtelier, et le fort rebond de 356% de l'excédent brut d'exploitation (Ebitda) des hôtels détenus en mur et fonds de commerce (20% du patrimoine hôtelier) témoignent de la rapidité du redressement de l'activité.



Pour le courtier d'Oddo BHF, environ 50% du potentiel de croissance des revenus du groupe repose ainsi sur le scénario de la reprise hôtelière, qui constitue selon lui "le premier catalyseur" des performances opérationnelles et boursière de Covivio en 2022.



Le résidentiel allemand restera porteur



Covivio devrait donc pouvoir de nouveau compter cette année sur la bonne orientation de ses trois métiers, et notamment sur le résidentiel allemand, dont les revenus locatifs ont augmenté 4,5% en 2021. Les fondamentaux de ce marché spécifique demeurent structurellement porteurs, avec un déficit d'offre de logements persistant alors que la demande demeure très dynamique.



De plus, l'environnement réglementaire et politique s'est stabilisé. "La réglementation qui devait entraîner une baisse des loyers à Berlin a été annulée en avril dernier, et la nouvelle coalition gouvernementale souhaite pousser les nouvelles constructions et la transition énergétique des logements, ce qui sera très positif pour notre activité", rappelle Paul Arkwright.



Dans l'activité de foncière de bureaux de Covivio, le recul de 1,7% des loyers enregistré l'an dernier s'explique par la stratégie de rotation de portefeuille, qui s'est accélérée l'an dernier, avec 901 millions d'euros de cessions. Pour autant, l'année 2021 a marqué un record de commercialisations pour le groupe, avec 180.000 mètres carrés d'engagements locatifs en bureaux.



La stratégie menée dans les bureaux de céder régulièrement des actifs matures et de réinvestir dans le pipeline de développement se poursuivra en 2022 et continuera d'alimenter la progression des valeurs d'actifs.



La signature annoncée mardi d'un accord locatif avec une entreprise française de l'industrie du luxe portant sur l'immeuble de bureaux "Anjou" à Paris, plus de trois ans avant sa livraison, illustre l'appétit du marché pour des immeubles de bureaux spécifiques.



L'actif net réévalué (ANR) "Net tangible asset" de Covivio atteignait 106,4 euros par action à fin 2021, à comparer à un cours de bourse de 75 euros ce mercredi. Mais la décote boursière sur l'ANR, qui s'était logiquement creusée pendant la crise, pourrait se réduire à mesure que le marché prendra conscience du potentiel de valorisation.





-François Berthon, Agefi-Dow Jones; +33 (0)1 41 27 47 93; fberthon@agefi.fr ed: ECH



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February 23, 2022 11:03 ET (16:03 GMT)




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