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Bruno de Roulhac,

Agefi-Dow Jones

PARIS (Agefi-Dow Jones)--2023, l'année de tous les défis pour le secteur de l'immobilier. A commencer pour Nicolas Joly, 40 ans, qui prendra les rênes d'Icade le 22 avril prochain. L'actuel président de Casino Immobilier et directeur de projets M&A du groupe Casino remplacera Olivier Wigniolle, dont la mise à l'écart à l'issue de son deuxième mandat de quatre ans a été annoncée fin février. La foncière, filiale de la Caisse des dépôts, a souhaité nommer un nouveau directeur général "dans un contexte marqué par un environnement immobilier et financier complexe et volatil mais porteur d'opportunités".

En effet, malgré la chute de l'immobilier papier l'an dernier, "2023 pourrait également être une année de défis pour les gérants dans un contexte économique chahuté", anticipe Vincent Bruyère, gérant immobilier coté chez DPAM. Les foncières ont chuté de 33% en Bourse en 2022 (indice EPRA zone euro, dividende net réinvesti) et "reprennent seulement 8% depuis le début de l'année, en raison de la persistance des signaux d'inflation", explique Laurent Saint Aubin, directeur de la gestion actions chez Sofidy. "Toutefois, le marché voit la fin de la hausse des taux", ajoute-t-il. Aussi, des opportunités d'investissements devraient se présenter. L'inflation "ne devrait pas retomber sous les 2% avant 2025 et après la chute de l'immobilier coté en 2022, l'immobilier physique pourrait être lui aussi touché au cours des trimestres à venir avant de connaître un nouveau cycle", précise Vincent Bruyère.

Effet positif de l'inflation sur les loyers indexés

Néanmoins, "dans une optique de long terme, les entreprises au bilan sain et avec une stratégie claire, notamment au niveau environnemental, constituent des opportunités", ajoute Vincent Bruyère. Si la politique des banques centrales pèse sur le coût de financement, l'inflation, elle, a un effet positif sur l'évolution des loyers, grâce à l'indexation. De quoi compenser, en partie, la légère baisse de la valeur des actifs physiques. Fin 2022, le secteur (Europe continentale) affichait une décote de 34% sur son actif net réévalué (ANR), induisant une baisse de 20% de la valeur des actifs. "La baisse de 5% des valeurs d'actifs entre mi-2022 et fin 2023, nous donnerait un potentiel de rebond sur 20% des cours sur l'année en cours", poursuit Laurent Saint Aubin. "Les actifs ont surtout baissé en logistique (8%), en raison de valorisations très élevées, et dans le bureau de périphérie (-6%)".

Dans un univers inflationniste, la priorité est donnée à la maîtrise du bilan. Ce qui nécessite "un ralentissement des développements et acquisitions au profit de l'amélioration des actifs pour une meilleure durabilité", poursuit Vincent Bruyère. Aujourd'hui, beaucoup d'acteurs veulent céder une partie de leur patrimoine pour pouvoir réduire leur dette. "Mais le marché de l'investissement reste actuellement fermé, avec seulement des fonds vautours exigeant des décotes jusque parfois 30%", constate Vincent Bruyère. Les foncières les moins endettées "doivent aussi racheter des actifs. Or elles sont trop frileuses et n'ont pas de stratégie de conquête", s'inquiète Laurent Saint Aubin.

Dans ce contexte, DPAM privilégie quatre compartiments : la logistique, la santé, le commerce de proximité et le résidentiel étudiant. En logistique, les propriétaires profitent de deux atouts. D'une part, les baux sont de long terme et "les locataires investissent en technologie dans les bâtiments, permettant également un pouvoir accru de négociation pour relever le loyer au moment du renouvellement du contrat", constate Vincent Bruyère. D'autre part, une forte tension sur le foncier, et une demande accrue pour des actifs bien situés, permettent d'augmenter les loyers.

Pour jouer le thème de l'inflation, "je suis plus intéressé par des baux de court terme", ajoute Vincent Bruyère. "Le logement étudiant, avec une demande toujours plus forte, permet de remonter le loyer chaque année."

Accent mis sur le résidentiel allemand

Pour 2023, Sofidy fait le choix de repondérer "massivement" le résidentiel allemand, secteur le plus corrélé à l'évolution des taux. La société de gestion privilégie aussi les valeurs "capables d'imposer et de maintenir une indexation des loyers à la fin du bail", autrement dit les secteurs où la demande dépasse l'offre : les bureaux de centres de métropoles et les commerces de flux (gares, zones commerciales,...). Les niches comme la logistique urbaine, les résidences étudiantes ou les entrepôts de stockage pour particuliers continuent à avoir un véritable attrait pour Sofidy. "Le niveau et l'échéancier de la dette constitue notre deuxième clé de sélection", poursuit Laurent Saint Aubin. "Si les foncières sont actuellement notées en 'investment grade', la dégradation d'un cran entraînerait des conséquences très fortes sur leur coût de financement", souligne-t-il.

Le commerce de proximité bien implanté et aux loyers relativement faibles constitue un segment intéressant et résilient. Pour leur part, les centres commerciaux ont retrouvé, en moyenne, leur niveau d'activité de 2019, et profitent de la hausse du chiffre d'affaires des commerçants avec l'inflation. "Le risque est celui de la faillite de leurs locataires, notamment avec le trop grand nombre d'enseignes textiles dans les centres commerciaux européens", prévient DPAM. Le résidentiel allemand coté "offre aussi des opportunités, compte tenu des valorisations attractives, sous réserve d'un endettement limité", assure Vincent Bruyère.

La Bourse manque de foncières

Dans les bureaux, en l'absence de tensions offre/demande, avec des taux de vacance parfois supérieurs à 10%, hormis le quartier central des affaires (QCA), et des franchises en hausse et élevées - jusqu'à 33% à La Défense - face à des loyers faciaux stables, "ce n'est pas le moment d'y investir sereinement", résume Vincent Bruyère. "Les propriétaires doivent être lucides et abaisser leur prix de vente pour redynamiser le marché de l'investissement de ce segment."

L'attrition de la cote devrait être une inquiétude. "Pourquoi la France n'a qu'une dizaine de foncières liquides, l'Italie une seule, mais la Belgique une quinzaine ?", s'interroge Vincent Bruyère, anticipant une poursuite du mouvement de concentration, et se demandant pourquoi les fonds américains ne sont pas plus présents en Europe. Dans les mois à venir, les fusions et acquisitions devraient reprendre, les sociétés au bilan sain et peu endettées constituant des cibles potentielles.

"En raison de leur faible valorisation, six foncières (quatre de bureaux et deux de commerces) ont quitté la Bourse en Europe l'an dernier, rachetées par des fonds", rappelle Laurent Saint Aubin, anticipant aussi un mouvement de concentration. "Seuls les Belges, plus entrepreneurs, introduisent régulièrement des foncières. Les investisseurs s'intéressent aux actifs immobiliers des sciences de la vie, mais aucun acteur n'est coté en Europe. En outre, le statut REIT (SIIC en France) est souvent réduit à ses avantages fiscaux", poursuit le directeur de la gestion actions chez Sofidy. Un réaménagement du régime SIIC pour donner un nouvel élan à la cote ne serait-il pas souhaitable ?

-Bruno de Roulhac, L'Agefi ed: VLV

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March 06, 2023 03:31 ET (08:31 GMT)

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