Thomas Varela,

Agefi-Dow Jones

PARIS (Agefi-Dow Jones)--Le géant des centres commerciaux Unibail-Rodamco (UL.FR) a lancé les grandes manœuvres pour faire face à la montée en puissance du commerce électronique. Reste à savoir si l'accquisition de l'australien Westfield Corp. et de ses grands centres commerciaux new-yorkais et londoniens justifiera les efforts demandés aux actionnaires, qui devront supporter une augmentation de capital de près de 9 milliards d'euros.

En rachetant Westfield pour 21 milliards d'euros dette comprise, la foncière franco-néerlandaise fait d'une pierre deux coups. Elle profite de la baisse des valorisations boursières provoquée par l'essor des ventes en ligne et quelques procédures de faillites de grands magasins américains.Unibail emboite notamment le pas à Hammerson qui a annoncé la semaine dernière l'acquisition de son rival Intu Properties pour 3,9 milliards d'euros afin de former le numéro un britannique de l'immobilier commercial.

Avec Westfield, le groupe a en outre trouvé chaussure à son pied et pourra répliquer aux Etats-Unis et en Angleterre son modèle axé sur les grands centres commerciaux des capitales européennes. Selon ING, cette opération permet à Unibail de mettre la main sur un des meilleurs portefeuilles d'actifs sur le marché. Ensemble, les deux groupes détiendront un patrimoine de plus de 61 milliards d'euros composé de 104 centres commerciaux dans 27 métropoles générant 1,2 milliard de visites par an.

En optant pour des centres haut de gamme dans des métropoles aisées, Unibail mise sur une fréquentation soutenue pour se prémunir contre les progrès du commerce électronique. "Les marques continueront à avoir besoin de ce type de vitrine publicitaire exceptionnelle", estime Laurent Saint Aubin, gérant Actions immobilier Europe chez Sofidy. En détenant relativement peu de centres très fréquentés, Unibail se concentre dans les endroits où les marques ne peuvent pas se permettre d'être absentes. L'intégration avec un groupe présent aux Etats-Unis pourrait également avoir un effet favorable sur les centres commerciaux européens en y attirant des enseignes de luxe comme c'est le cas outre-Atlantique, ajoute Laurent Saint Aubin.

Une offre qui limite l'endettement mais sollicite les actionnaires

L'offre d'Unibail d'environ 14 milliards d'euros pour Westfield (hors dette) sera composée à seulement 35% en numéraire, le solde étant constitué d'actions à émettre. Le groupe réduit d'autant la dette qu'il aura à lever et préserve son bilan comme sa note de crédit. Sa dettedevrait s'élever à 39% de la valeur de ses actifs en conséquence de l'opération, contre 33% en juin dernier. Le ratio "loan-to-value" reste ainsi proche des 40% recommandés dans le secteur avant même les 3 milliards d'euros de cessions prévues dans les années qui viennent.

La confirmation de la note "A" attribuée par Standard & Poor's dans la foulée de l'annonce de mardi valide cette stratégie, même si la réalisation de l'opération pèsera momentanément sur le bilan.

En contre-partie, le groupe a choisi de solliciter ses actionnaires en émettant près de 39 millions d'actions nouvelles pour financer l'opération. Malgré un impact relutif annoncé dès la première année et 100 millions d'euros de synergies prévues d'ici 3 ans, les investisseurs n'ont pas plébiscité l'opération et l'action Unibail s'inscrivait en baisse de 4% mardi après-midi à 214,60 euros.

Pour autant, la prime de 18% accordée sur le cours de clôture de Westfield lundi ne rend pas l'opération particulièrement chère: le groupe australien se négociait avec une décote de 20% sur la valeur nette estimée de ses actifs selon le consensus Factset, alors que le cours d'Unibail se maintient au niveau de son actif net réévalué par action malgré une tendance à la baisse ces dernières années.

Plus généralement, la création de ce nouveau géant mondial n'empêchera pas les investisseurs de continuer à s'interroger sur la place de l'immobilier commercial dans une économie de plus en plus numérique. Unibail semble tout de même avoir une nouvelle fois avoir réussi à renforcer son profil défensif face à ces menaces.

- Thomas Varela, Agefi-Dow Jones; +331 41 27 47 99; tvarela@agefi.fr ed : ECH

(END) Dow Jones Newswires

December 13, 2017 03:01 ET (08:01 GMT)