ICAD Icade

(Actualisation : variation du cours de Bourse, avis d'UBS, détail du portefeuille d'ANF et du projet de cession de la partie résidentielle à Primonial)

PARIS (Agefi-Dow Jones)--Icade (ICAD.FR) a annoncé lundi, en marge de la publication de ses résultats semestriels, un projet de rachat à Eurazeo (RF.FR) de la foncière ANF Immobilier (ANF.FR), à l'exception de son patrimoine résidentiel promis à Primonial. Malgré le relèvement de trois points de sa prévision de croissance du cash-flow net courant par action en 2017, à environ 7% désormais, l'action Icade recule de 0,87% à 72,78 euros lundi après-midi. Bien qu'acheteur du titre, UBS a jugé mitigé l'intérêt d'une diversification du patrimoine en direction de la province.

Icade est entré en négociations exclusives pour l'acquisition de la participation majoritaire de 50,48% du capital de la SIIC ANF Immobilier, détenue par Eurazeo, au prix de 22,15 euros par action, ce qui valorise la totalité d'ANF 409 millions d'euros. L'opération est conditionnée à la signature d'une promesse d'achat par Primonial REIM de la quasi-intégralité du portefeuille résidentiel historique d'ANF, situé principalement à Marseille, hormis un immeuble lyonnais. Cette cession en bloc à Primonial se ferait à une décote de 17% par rapport à la valeur des expertises individuelles des immeubles au 30 juin.

Cap sur les grandes métropoles de province

L'intégration du portefeuille d'ANF, une SIIC qui avait reçu d'Eurazeo les immeubles détenus jadis par Rue Impériale de Lyon et Immobilière Marseillaise, permet à Icade de poursuivre son implantation dans les grandes métropoles de province que sont Lyon, Marseille, Toulouse et Bordeaux. Avec Lille, il s'agit des cinq villes sur lesquelles Icade a jeté son dévolu compte tenu de leur potentiel de développement.

Le segment résidentiel n'entrant toutefois pas dans le champ des intérêts d'Icade, l'opération s'effectuera en combinaison avec la revente du portefeuille "héritage" d'ANF Immobilier au groupe Primonial REIM. La signature d'une promesse de vente synallagmatique de ce portefeuille, pour 400 millions d'euros, devrait s'opérer dans le courant du quatrième trimestre 2017.

En dehors de ce périmètre voué à être revendu par ANF, Icade met donc la main sur un portefeuille de bureaux valorisé 457 millions en part du groupe, offrant un rendement évalué à 5,8%, et sur un pipeline de projets de près de 200 millions d'euros.

A priori, l'acquisition d'ANF ne se répercutera donc qu'à partir de 2018 dans les comptes d'Icade. La direction anticipe un effet relutif dès la première année pleine sur le cash-flow net courant par action, sans être encore en mesure de le quantifier précisément.

Hausse de 19% du chiffre d'affaires semestriel

Par ailleurs, le chiffre d'affaires d'Icade a progressé de 19% par rapport aux six premiers mois de 2016, à 775,9 millions d'euros. Les revenus locatifs du pôle foncier ont atteint 292,2 millions d'euros, avec une diminution de 0,1% des loyers dans le tertiaire, dont une baisse de 0,9% à périmètre constant, à 186,5 millions d'euros. Les loyers de la foncière santé ont progressé de 3,2% à 106 millions d'euros. Les facturations du pôle promotion immobilière ont progressé de 37,4%, à 551,6 millions d'euros. Les analystes anticipaient, selon un consensus compilé par FactSet, un chiffre d'affaires total de 700,1 millions d'euros pour le semestre.

Le résultat net récurrent des activités foncières s'est inscrit à 145,8 millions d'euros au premier semestre, en croissance de 7,1% sur un an. Le résultat net part du groupe a atteint 77,2 millions d'euros sur la période, contre 15,4 millions d'euros au premier semestre 2016. Le cash-flow net courant s'est établi à 157 millions d'euros, en augmentation de 7,6%.

L'excédent brut opérationnel a progressé de 3,4% à 251,2 millions d'euros.

Fin juin, le patrimoine d'Icade était valorisé à 9,9 milliards d'euros, en hausse de 1,6% (+0,9% à périmètre constant) par rapport à fin décembre. L'actif net réévalué (ANR) triple net aux normes de l'EPRA s'élevait à 78,6 euros par action à la fin du semestre, à comparer à 78,7 euros par action fin décembre et 74,2 euros fin juin 2016.

En termes de bilan, le ratio d'endettement dit Loan-To-Value (LTV) est ressorti à 39,4% au 30 juin 2017 contre 37,9% six mois auparavant, alors que le coût moyen de la dette a diminué de 50 points de base à 1,68%.

"Compte tenu des perspectives favorables de la société", la croissance du cash-flow net courant par action est désormais attendue "autour de 7%" par rapport à 2016, contre une croissance "d'au moins 4%" annoncée en février dernier.

-Guillaume Bayre, Agefi-Dow Jones ; 01 41 27 47 93; gbayre@agefi.fr ed: VLV - ECH

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July 24, 2017 08:35 ET (12:35 GMT)

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