INEA signe une très belle performance en 2021 : Résultat net + 40%
Une très belle performance en
2021 :
Résultat net + 40%
Résultat net récurrent par action +
9%
ANR EPRA par action + 8%
Dividende proposé : 2,70 €/action (+
4%)
Paris, le 17 février 2022
INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de
l’immobilier de bureaux neufs en Régions et leader du Green
Building, présente ses résultats annuels consolidés au 31 décembre
2021 (1) arrêtés par son Conseil d’administration réuni le 9
février 2022.
2021 est une nouvelle année record pour INEA,
qui affiche un résultat net consolidé supérieur à 54 M€, en hausse
de 40% sur douze mois.
L’exercice est marqué par une solide croissance
opérationnelle, combinée à une très forte revalorisation du
patrimoine.
Chiffres clés |
2021 |
2020 |
var |
Chiffre d'affaires (en M€) |
51,9 |
46,7 |
11% |
|
|
|
|
Résultat net récurrent EPRA (en M€) |
23,2 |
21,4 |
9% |
Résultat net
récurrent par action (en €) |
2,75 |
2,53 |
9% |
|
|
|
|
Résultat net consolidé |
54,5 |
38,9 |
40% |
|
|
|
|
ANR EPRA de
liquidation (NDV) par action |
54,1 € |
49,9 € |
8,4% |
ANR EPRA de
continuation (NTA) par action |
53,7 € |
49,8 € |
7,7% |
ANR
EPRA de reconstitution (NRV) par action |
58,5 € |
54,2 € |
8,0% |
|
|
|
|
Chiffre d’affaires en augmentation de
11%, dont 2,7% à périmètre constant
Le chiffre d’affaires consolidé est en
croissance de 11% sur 12 mois, à 51,9 M€, contre 46,7 M€ en
2020.
Cette hausse est à la fois portée par l’entrée
en exploitation de 15 nouveaux immeubles entre 2020 et 2021, et par
la bonne commercialisation du patrimoine à périmètre constant.
en
k€ |
2021 |
2020 |
Impact sur var du CA |
|
|
|
|
Livraisons
2020-2021 |
7 177 |
3 094 |
|
Cessions 2020-2021 |
86 |
632 |
|
Périmètre non constant |
7 263 |
3 725 |
7,6% |
|
|
|
|
Périmètre constant |
44 592 |
43 325 |
2,7% |
|
|
|
|
Impact
IFRS 16 (étalement des franchises) |
49 |
(323) |
0,8% |
|
|
|
|
Chiffre d'affaires consolidé |
51 905 |
46 728 |
11,1% |
L’activité locative a retrouvé en 2021 son
niveau d’avant crise sanitaire, avec plus de 61.000 m² signés (+13%
par rapport à 2020 et +2% par rapport à 2019).
Le taux de vacance EPRA du patrimoine s’établit
à 9% fin 2021, contre 8,2% fin 2020.
L’absence de garantie locative sur les VEFA
Lille Tripolis et Bordeaux Hyperion récemment livrées, explique
cette légère hausse. Hors impact de ces immeubles, le taux de
vacance aurait reculé à 6,6% cette année.
Résultat net récurrent en hausse de 9
%
La maîtrise des frais de fonctionnement et des
charges financières nettes, permet au résultat net récurrent d’INEA
de s’afficher en hausse de 9%, à 23,2 M€.
Sa croissance est toutefois ralentie par
l’impossibilité d’exploiter en 2021 deux immeubles en rénovation à
Montpellier et Metz.
k€ |
31/12/2021 |
31/12/2020 |
var |
Résultat net récurrent EPRA (k€) |
23 213 |
21 389 |
+9% |
|
|
|
|
Nombre moyen
pondéré d'actions |
8 445 505 |
8 444 095 |
- |
|
|
|
|
Résultat net récurrent EPRA € /action |
2,75 |
2,53 |
+9% |
|
|
|
|
Accélération de l’appréciation du
patrimoine
Sur l’exercice 2021, INEA enregistre une
variation de juste valeur très significative de 31,3 M€, résultant
pour 55% d’une revalorisation du patrimoine à périmètre
constant.
Le taux moyen de capitalisation retenu par les
experts est de 5,87% contre 6,14% fin 2020. Le patrimoine d’INEA
offre ainsi encore une prime attractive de plus de 160 bps par
rapport au taux prime en régions (4,24%).
Patrimoine expertisé au
31/12/21 |
Variation de juste valeur 2021 (M€) |
Prise de valeur correspondante |
Périmètre constant |
17,3 |
3,8
% (1) |
Nouvelles expertises |
14,0 |
12,8 % (2) |
Total |
31,3 |
5,0 % |
(1) par rapport à la valeur
d'expertise hors droits du 31/12/20 |
|
(2)
par rapport à la valeur d’acquisition |
|
La valeur totale du patrimoine à fin 2021
s’élève à 1.090 M€ droits inclus (contre 920 M€ fin 2020),
permettant à la société d’atteindre pleinement son objectif de
taille de son patrimoine d’un milliard d’euros à fin 2021 :
Valeur
droits compris en M€ |
31/12/21 |
31/12/20 |
Patrimoine en
exploitation |
891 |
722 |
Patrimoine en
cours de construction |
199 |
197 |
Patrimoine total |
1 090 |
920 |
INEA dispose encore d’un gisement de création de
valeur sur le pipeline d’actifs en cours de construction, non
encore expertisé, et dont la livraison sera progressive jusqu’à mi
2024.
Croissance de l’Actif Net Réévalué par
action
L’actif net réévalué profite des bons résultats
dégagés.
Les trois Actifs Nets Réévalués par action
recommandés par l’EPRA sont en hausse de l’ordre de 8% sur
l’exercice.
ANR
EPRA (en €/action) |
31/12/21 |
31/12/20 |
var. |
ANR NRV (de
reconstitution) |
58,5 |
54,2 |
8,0% |
ANR NTA (de
continuation) |
53,7 |
49,8 |
7,7% |
ANR NDV (de liquidation) |
54,1 |
49,9 |
8,4% |
Le titre INEA a gagné plus de 17% sur l’année,
clôturant à 45,8 €.
Dividendes réinvestis, la hausse est de 25%,
surperformant largement les indices EPRA Europe (+18%) et SIIC
France (+10%).
La décote du titre du 31 décembre 2021 par
rapport à l’actif net réévalué NRV s’élève à 22%.
Une dette compétitive toujours plus
Green
Au cours de l’exercice 2021, INEA a souscrit
deux nouveaux emprunts, dont un Green Loan de 100 M€ inédit pour le
secteur, car aligné avec la Taxonomie européenne et les seuils 2030
du Dispositif Eco-énergie tertiaire. La part de dette
« green » à impact est passé de 50 à 60% sur l’année.
La dette totale contractée par INEA s’élève à
537 M€ au 31 décembre 2021, et sa maturité est de 4,7 ans.
La part tirée de cette dette s’élève à 429 M€ au
31 décembre 2021. Son coût moyen est de 2,01%, en légère baisse sur
12 mois (2,07% au 31 décembre 2020). Elle reste largement couverte
contre le risque de fluctuation des taux (à 77% contre 79% au 31
décembre 2020).
La structure bilancielle reste saine, avec un
LTV (loan-to-value) à 47%, toujours inférieur à la guidance fixée,
et un ratio de couverture des intérêts de la dette supérieur à
5.
Ratios
financiers |
31/12/21 |
31/12/20 |
covenant |
Ratio
d'endettement financier (LTV) |
47% |
44% |
< 55% |
Ratio de couverture des frais financiers (ICR) |
5,4 |
6,0 |
> 2,0 |
Un dividende proposé en hausse de
4%
En matière de distribution, INEA a toujours mené
une politique attractive, en proposant depuis sa création à ses
actionnaires un dividende par action en croissance, même en 2020 et
2021.
Les très bons résultats enregistrés en 2021
permettent de poursuivre cette politique. INEA proposera donc à la
prochaine assemblée générale des actionnaires de voter un dividende
de 2,70 €/action, en hausse de 4%, et offrant un rendement de 5,9%
sur le cours de clôture du 31 décembre 2021.
Philippe Rosio, Président-directeur
général d’INEA, commente ces résultats :
« La performance réalisée en 2021 a permis
à INEA d’atteindre tous les objectifs de son plan quinquennal
annoncé début 2017. En 5 ans, INEA a doublé de taille, tout en
améliorant sa profitabilité et son profil d’acteur
« green ».
Forts de la réussite de ce premier plan
quinquennal, nous nous projetons vers l’avenir avec l’ambition
d’atteindre un patrimoine d’une valeur de 2 milliards d’euros d’ici
fin 2026. Un objectif que nous comptons atteindre en nous appuyant
sur l’expérience acquise après plus de 15 ans à opérer sur le
marché des régions ».
Une présentation au format vidéo des résultats
2021 d’INEA est disponible sur son site internet :
https://fonciere-inea.com/une-très-belle-performance-en-2021/
Prochain communiqué :
Chiffre d’affaires du 1er trimestre 2022 :
le 3 mai 2022
A propos d’INEA
(www.fonciere-inea.com)
Créée en mars 2005, INEA est une SIIC qui
investit dans des immeubles de bureaux neufs ou récents situés dans
les principales métropoles régionales françaises. INEA possède un
patrimoine de qualité répondant à la demande de ses locataires,
principalement des filiales de grands groupes privés ou publics. Au
31 décembre 2021, son patrimoine est constitué de 76 sites
immobiliers représentant une surface locative totale de plus de
425.000 m² et une valeur de 1.090 M€, offrant un rendement
potentiel de 7 %. INEA a pour objectif d’atteindre 2 Md€ de
patrimoine d’ici fin 2026.
Plus d’information :
www.fonciere-inea.com
Compartiment B Euronext Paris - ISIN :
FR0010341032 Reuters : INEA.PA - Bloomberg : INEA FP
Membre des indices IEIF Foncières et IEIF Immobilier France Membre
des indices CAC® Small, CAC® Mid & Small, CAC® All-Tradable at
CAC® All-share |
Contacts :
INEA
Philippe
Rosio
Président Directeur général
Tél. : +33 (0)1 42 86 64 46
p.rosio@fonciere-inea.com
Karine Dachary
Directrice générale adjointe
Tél : +33 (0)1 42 86 64 43
k.dachary@fonciere-inea.com
PUBLICIS CONSULTANTS
Stéphanie Tabouis
Tél: +33 6 03 84 05 03
stephanie.tabouis@publicisconsultants.com
Theresa Vu
Tel : + 33 6 60 38 86 38
theresa.vu@publicisconsultants.com
ANNEXES
1. Compte de résultat consolidé
EPRA
en M€ |
2021 |
2020 |
var |
Chiffre d’affaires |
51,9 |
46,7 |
+11% |
EBIT |
31,6 |
28,3 |
+12% |
Résultat opérationnel avant variation
de juste valeur |
31,6 |
28,6 |
+10% |
Solde net des ajustements de valeur des
immeubles |
31,3 |
17,4 |
+80% |
Résultat opérationnel net |
62,9 |
46,0 |
+37% |
Résultat net |
54,5 |
38,9 |
+40% |
2. Loan-To-Value
en M€ |
31/12/21 |
|
|
Immeubles de
placement (1) |
896,8 |
Participations
entreprises associées |
- |
Autres actifs financiers |
6,8 |
Valeur
réévaluée du patrimoine consolidé |
903,5 |
|
|
Capital
restant dû des financements (2) |
426,2 |
- Trésorerie
disponible (3) |
(0,5) |
Endettement net |
425,6 |
|
|
LTV (loan-to-value) |
47,1% |
|
|
(1) intégrant
les actifs non courants destinés à être cédés |
|
(2) voir note
15 de l’annexe aux comptes consolidés du 31/12/21 |
|
(3) trésorerie et équivalents de trésorerie diminués des concours
bancaires courants |
3. Reporting EPRA
Conformément aux recommandations de l’EPRA
(European Public Real Estate Association) dont elle est membre,
INEA publie ci-après les principaux indicateurs de performance
permettant de favoriser la transparence et la comparabilité des
résultats financiers des sociétés immobilières cotées en
Europe.
a. Résultat net récurrent
EPRA
M€ |
31/12/21 |
31/12/20 |
|
|
|
Résultat net part du groupe |
54,5 |
38,9 |
|
0 |
0 |
Ajustements
pour calculer le RNR EPRA : |
0 |
0 |
(i) Variation
de valeur des immeubles de placement |
(31,3) |
(17,4) |
(ii)
Gains/pertes sur cessions (d'actifs, de sociétés ou autres) |
0,1 |
(0,3) |
(iii)
Gains/pertes sur cessions d'actifs financiers disponibles à la
vente |
0 |
0 |
(iv) Impôts
sur les plus ou moins-values de cessions |
0 |
0 |
(v)
Dépréciation d'écart d'acquisition / Ecart d'acquisition
négatif |
0 |
0 |
(vi) Variation
de valeur des instruments financiers et frais d'annulation des
dérivés |
0 |
0 |
(vii) Coûts
d'acquisition sur acquisitions de sociétés |
0 |
0 |
(viii) Impôts
différés résultant des ajustements EPRA |
0 |
0 |
(ix)
Ajustements (i) à (viii) sur les co-entreprises (sauf
comptabilisation en activité commune) |
0 |
0 |
(x)
Participations ne donnant pas le contrôle sur les ajustements
EPRA |
0 |
0 |
|
|
|
Résultat net récurrent EPRA |
23,2 |
21,4 |
Progression du
Résultat net récurrent EPRA |
9% |
|
|
|
|
Nombre moyen
pondéré d'actions |
8 445 505 |
8 444 095 |
|
|
|
Résultat net récurrent EPRA / action |
2,75
€ |
2,53
€ |
Evolution du
Résultat net récurrent EPRA /action |
9% |
|
b. Actif net réévalué
EPRA
au 31/12/21 En M€ |
EPRA NRV (valeur nette de
reconstitution) |
EPRA NTA (valeur nette de
continuation) |
EPRA NDV (valeur nette de
liquidation) |
Capitaux propres
IFRS - part du groupe |
455,7 |
455,7 |
455,7 |
A inclure/exclure
: |
|
|
|
Instruments
Hybrides |
|
|
|
ANR dilué |
455,7 |
455,7 |
455,7 |
A inclure : |
|
|
|
Réévaluation
d'immeubles de placements |
|
|
|
Réévaluation des
projets de développement |
|
|
|
Réévaluation des
autres investissements non courants |
|
|
|
Réévaluation des
créances relocation-financement |
|
|
|
Réévaluation des
immeubles destinés à la vente |
|
|
|
ANR dilué à la juste valeur |
455,7 |
455,7 |
455,7 |
A exclure : |
|
|
|
Impôts
différés |
|
|
|
Juste valeur des
instruments financiers |
(1,6) |
(1,6) |
|
Goodwill
résultant des instruments financiers |
|
|
|
Goodwill selon le
bilan IFRS |
|
|
|
Immobilisations
incorporelles selon le Bilan IFRS |
|
(0,8) |
|
A inclure : |
|
|
|
Juste valeur de
la dette |
|
|
1 |
Réévaluation des
immobilisations incorporelles à la juste valeur |
|
|
|
Droits de
mutations |
39,9 |
|
|
ANR |
494,0 |
453,4 |
456,7 |
Nombre d'actions
(hors auto-détenues) |
8 445 505 |
8 445 505 |
8 445 505 |
ANR par action (en €) |
58,5 |
53,7 |
54,1 |
c. Taux de vacance
EPRA
Taux de vacance financière rapportant la valeur
locative de marché des lots vacants sur la valeur locative de
marché du patrimoine total en exploitation (taux d’occupation
100%) :
En M€ |
31/12/21 |
31/12/20 |
Valeur
locative de marché des lots vacants (A) |
4,3 |
3,2 |
Valeur locative de marché du patrimoine total (B) |
47,4 |
39,7 |
Taux de vacance EPRA (A/B) |
9,0% |
8,2% |
d. Taux de rendement
EPRA
L’EPRA a identifié deux mesures du taux de
rendement d’un patrimoine :
- le taux de rendement EPRA « Net Initial Yield »
(NIY) est le ratio rapportant les revenus locatifs annualisés des
baux en cours, nets des charges locatives non refacturées, à la
valeur, droits inclus du patrimoine en
exploitation ;
- et le taux de rendement EPRA « Topped-up NIY » se
distingue du taux de rendement NIY par la réintégration dans les
revenus locatifs des franchises accordées aux locataires.
En M€ |
31/12/21 |
31/12/20 |
Immeubles de
placement - détenus à 100% |
896,7 |
762,8 |
Immeubles de
placement - participation JV |
0 |
0,4 |
Retraitement
des actifs en développement |
45,4 |
75,3 |
Valeur du patrimoine en exploitation hors droits |
851,4 |
687,9 |
Droits de mutation |
39,3 |
34,8 |
Valeur du patrimoine en exploitation droits compris
(B) |
890,7 |
722,7 |
Loyers net annualisés (A) |
45,0 |
39,9 |
Intégration des
franchises de loyers |
0 |
(0,3) |
Loyers nets annualisés "Topped-up" (C) |
45,0 |
39,6 |
Rendement initial net EPRA (A/B) |
5,1% |
5,5% |
Rendement initial net "Topped-up" EPRA (C/B) |
5,1% |
5,5% |
INEA communique également un taux de rendement
potentiel correspondant à la valeur locative potentielle du
portefeuille (taux d’occupation de 100%) rapportée à la valeur
d’acquisition des biens.
Ce taux est de 6,9% au 31 décembre 2021.
e. Investissements immobiliers
EPRA
Il s’agit des décaissements liés aux investissements réalisés au
cours de l’exercice :
- les dépenses à périmètre constant (CAPEX)
- et celles concernant les nouvelles acquisitions ou les actifs
en construction (investissement)
Investissement immobiliers réalisés (en M€) |
31/12/21 |
31/12/20 |
Détenu à 100% |
Participation JV |
Total |
Détenu à 100% |
Participation JV |
Total |
Acquisitions1 |
73,9 |
na |
73,9 |
33,4 |
na |
33,4 |
Actifs en
développement |
30,0 |
na |
30,0 |
48,0 |
na |
48,0 |
Patrimoine à
périmètre constant |
0,9 |
na |
0,9 |
0,7 |
na |
0,7 |
Autres2 |
1,7 |
na |
1,7 |
0,0 |
na |
0,0 |
Total des investissements |
106,5 |
0,0 |
106,5 |
82,1 |
0,0 |
82,1 |
1
livraisons au cours de l'exercice |
|
|
|
|
|
2
rénovations lourdes des immeubles Mistral, Harmony Park et Nice
Clara |
f. Croissance Like-for-like
EPRA
Il s’agit de la croissance des loyers hors
charges à périmètre constant du portefeuille (hors impact des
acquisitions et des cessions).
|
Portefeuille total |
|
Périmètre constant |
En M€ |
Valeur HD |
Chiffre d'affaires net* 31/12/21 |
Valeur HD |
Chiffre d'affaires net 31/12/21 |
Chiffre d'affaires net 31/12/20 |
Variation du chiffre d'affaires net |
|
en M€ |
en M€ |
en M€ |
en M€ |
en M€ |
en M€ |
en % |
Bureaux |
664,4 |
32,8 |
455,1 |
26,3 |
26,1 |
0,3 |
1,0% |
Activité |
155,9 |
7,2 |
126,9 |
7,2 |
7,0 |
0,2 |
3,3% |
Total actifs en exploitation |
820,3 |
40,0 |
581,9 |
33,5 |
33,0 |
0,5 |
1,4% |
Actifs en développement ** |
76,5 |
0,0 |
|
|
|
|
|
Actifs cédés |
0,0 |
0,1 |
|
|
|
|
|
Portefeuille total |
896,7 |
40,1 |
|
|
|
|
|
*
net des charges locatives refacturées ; il s’agit donc de la
croissance des loyers. |
|
|
** y
compris actifs en rénovation |
|
|
|
|
|
|
1 Les comptes présentés en normes EPRA ont été audités ; le
rapport d’audit relatif à la certification étant en cours
d’émission.
Fonciere Inea (EU:INEA)
Graphique Historique de l'Action
De Avr 2024 à Mai 2024
Fonciere Inea (EU:INEA)
Graphique Historique de l'Action
De Mai 2023 à Mai 2024