1 de 168
-
07/5/2014 19:23
0
Pauline75
Messages postés: 2620 -
Membre depuis: 10/9/2013
Les facteurs qui ont conduit à la hausse spectaculaire des prix au cours des quinze dernières années sont derrière nous. L’immobilier français n’échappera pas à une correction sévère estime Jean-Luc Buchalet, associé chez PrimeView, PDG de Pythagore.
Avec 65% de leur patrimoine investi dans l’immobilier, les Français peuvent être qualifiés de véritables amoureux de la pierre, bien plus que les Allemands (57%), ou les Américains (27%). On comprend pourquoi évoquer une bulle dans ce secteur reste un sujet tabou. La progression des prix atteint +7.3% par an depuis 1965, +9.4% par an entre 1998 et 2008 et même +15.2% par an entre 2009 et 2011… engendrant au total une multiplication des prix par 26 en une cinquantaine d’années ! Un facteur structurel détermine le prix des logements sur long terme : l’évolution du revenu disponible des ménages. Si l’on constate une parfaite corrélation entre le revenu et les prix de l’immobilier entre 1960 et la fin des années 90, celle-ci se rompt brutalement à partir du début des années 2000.
Comment expliquer une telle envolée avec une progression de plus de 87% des prix par rapport au revenu des ménages depuis le point bas de 1998 ? La solvabilisation des ménages par les banques. Elle permet d’expliquer la plus grande partie du mouvement. L’hyperliquidité générée par les banques centrales a provoqué une baisse massive des taux d’intérêt, qui s’est déversée sur l’immobilier partout dans le monde. L’allongement de la durée des prêts a redonné un pouvoir d’achat considérable à des couches supplémentaires de la population. Une part de la hausse de l’indice des prix s’explique aussi par le statut de valeur refuge de la pierre qui s’est vu renforcé au cours des 15 dernières années après le double effondrement des marchés actions en 2000 puis en 2008. Pour finir, les mesures procycliques des différents gouvernements, au travers d’incitations fiscales, ont fait le reste. Sur la hausse de +161% des prix de l’immobilier en France depuis 1998 (+278% à Paris), la baisse des taux d’intérêt explique 42% de la capacité supplémentaire d’emprunt, l’allongement de la durée des prêts 45% et la hausse du revenu des ménages 35% (soit au total 122%). Le solde inexpliqué (39%) correspond aux incitations fiscales mais surtout à la spéculation entretenue pour l’essentiel par les seconds accédants.
Le revenu moyen d’un acquéreur en France est de 4.500 euros (8.500 euros à Paris) alors que la médiane des revenus est de 1.712 euros (3.400 euros pour les 10% des revenus les plus élevés). On voit bien dans quelle impasse se trouve l’immobilier car même les plus favorisés n’ont plus les moyens de devenir propriétaire avec un ratio entre 5 et 6 fois le revenu des ménages et plus de 12 fois pour Paris. Tous les facteurs qui ont conduit à cette hausse des prix sont maintenant derrière nous. De plus, la démographie va jouer défavorablement avec le papy-boom. Si l’on confronte la cohorte d’acheteurs potentiels (les 20-59 ans) avec celle des vendeurs potentiels (les plus de 60 ans), on constate que le rapport de force s’inverse désormais brutalement dès 2005 : l’augmentation du nombre des plus de 60 ans est en moyenne de 250.000 personnes de plus que celle des 20-59 ans tous les ans durant les 25 prochaines années provoquant une pression très forte à la vente sur les prix.
Qu’en est-il de l’offre, souvent mentionnée comme cause expliquant l’envolée des prix de l’immobilier depuis 1998 ? Entre 1950 et 1990, la construction de nouveaux logements a largement dépassé l’évolution du nombre de ménages. Depuis 1990, le nombre de constructions évolue désormais à peu près en ligne avec la croissance du nombre de ménages, le différentiel étant de quelques dizaines de milliers de logements (en excès ou en déficit selon les années), soit un très faible pourcentage du parc total de 33 millions de logements en 2011. Ce qui en aucun cas ne pourrait justifier la bulle actuelle.
En conséquence, si la correction devrait être moins brutale qu’aux Etats-Unis ou en Espagne du fait de la forte solvabilité des ménages français, cela ne jouera pas sur son ampleur mais sur la durée de la consolidation. Un simple retour à la moyenne du ratio prix sur revenu signifierait une chute des prix d’environ -35% (soit -4.2% par an pendant 10 ans) avec une hypothèse de progression des revenus raisonnable de +1% par an.
|
2 de 168
-
14/5/2014 19:34
0
Pauline75
Messages postés: 2620 -
Membre depuis: 10/9/2013
Les prêts sur 15 ans se négocient à 2,83% en moyenne hors assurance, selon Meilleurtaux.com. Certains emprunteurs qui se sont endettés en 2011 et 2012 ont intérêt à renégocier aujourd'hui leur crédit immobilier.
Les taux des crédits immobiliers sont à nouveau au plus bas. Les prêts sur 15 ans se négocient en moyenne à 2,83% hors assurance (3,05% en janvier) et ceux sur 20 ans à 3,13% (3,35% en janvier), selon Meilleurtaux.com. «Nous avons atteint et même dans certains cas dépassé les précédents records historiques de mai 2013», constate Hervé Hatt, président de Meilleurtaux.com. Le mouvement de baisse s'est accéléré au début du printemps, dans le sillage du taux de l'OAT à 10 ans (1,91%) qui s'est fortement détendu ces derniers mois, et sur lequel sont indexés les emprunts à taux fixes.
Comme c'était déjà le cas l'année dernière, certains emprunteurs ont aujourd'hui intérêt à renégocier leur crédit immobilier. «C'est vrai notamment pour ceux qui ont souscrit un prêt entre 2011 et mi-2012. La plupart n'ont pas pu profiter des taux très bas de 2013 car l'amortissement de leur prêt était insuffisant», précise le courtier. En mars 2012, les particuliers s'endettaient à 4,2% sur 20 ans en moyenne hors assurance. Ceux qui sont dans ce cas et renégocieront aujourd'hui leur crédit à 3,13% réaliseront des économies parfois substantielles: pour un emprunt de 200.000 euros sur 20 ans, la réduction de la mensualité est de 111 euros et le coût total du crédit baisse de 26.613 euros, selon les calculs de Meilleurtaux.com.
L'écart de taux entre le crédit en cours et le nouveau doit avoisiner les 1%
Cependant, attention, avant de renégocier son prêt avec sa banque ou un établissement concurrent plus généreux, il important de s'assurer que le jeu en vaut la chandelle, car l'opération occasionne de nombreux frais, tels que des frais de dossiers, de remboursement anticipé (au maximum six mois d'intérêts), ou encore d'avenant de contrat (entre 500 et 900 euros selon les banques).
Pour que l'opération soit intéressante, l'écart entre le taux du crédit en cours et le nouveau doit avoisiner les 1% (0,7% au minimum). De plus, comme les intérêts sont remboursés avant le capital, il est préférable de renégocier un emprunt les premières années. «Idéalement, la renégociation aura lieu durant le premier tiers de la durée du prêt ou au plus dans la première moitié. Enfin, il est aussi indispensable de conserver son bien pendant encore quelques années», recommande Hervé Hatt.
Copyright © 2013
|
3 de 168
-
27/5/2014 09:05
0
Pauline75
Messages postés: 2620 -
Membre depuis: 10/9/2013
Sylvia Pinel n'apporte pas grand chose de plus au plan logement défendu par son prédécesseur, Cécile Duflot. Au delà d'un ton plus ouvert au dialogue, le nouveau ministre entend surtout mettre en œuvre bon nombre de mesures avant la fin de cette année.
Succédant à Cécile Duflot, le nouveau ministre du logement Sylvia Pinel a présenté jeudi dernier devant le Conseil National de l'Habitat (CNH) ses priorités en matière de logements. En 3 mots ce sont simplification, encadrement et mobilisation... Dans le fond, il n'y a pas de grandes nouveautés. En revanche, le ton pour les annoncer se veut plus consensuel, ouvert...
Le chantier est vaste puisqu'il s'agit autant de relancer la construction et la rénovation des logements que de redonner du pouvoir d'achat aux français. Plutôt qu'un long discours, on se contera d'énumérer les principales dispositions dont le calendrier reste toutefois à être mieux précisé.
1 simplification des normes de construction : 50 mesures doivent être annoncées avant l'été. Elles ont pour objectif de réduite les délais et les coûts de la construction
2 dynamiser la rénovation de logements" en inscrivant notamment dans le projet de loi sur la transition énergétique l'amélioration de la performance énergétique lors des grands travaux de rénovation d'un logement. Les mesures déjà prises représentent déjà 1,2 md€ d'aides incitatives.
3 accélérer la mobilisation du foncier public:
4 quota de 25% de logement sociaux dans les communes
5 Des décrets à des fins de transparence et d'efficacité viendront améliorer les processus d'attribution des logements sociaux
6 relancer l'accession à la propriété grâce à une adaptation des dispositifs d'aide au financement
7développement des logements intermédiaires dans les zones tendues en mobilisant tous les acteurs
8 encadrement des loyers : des décrits seront pris à 3ème trimestre dans la région parisienne
9 Encadrement des honoraires de location dès cet été dans les zones tendues
10 plus grandes transparences dans les relations entre syndics et propriétaires (décret avant la fin de l'année
9 habitats indignes : Avant la fin de l'année, des décrets verront le jour pour lutter contre eux.
10 logements accompagnés : afin que les plus démunis aient aussi accès au logement, des décrets seront prix rapidement pour inciter les bailleurs privés à louer à des ménages modestes.
|
4 de 168
-
27/5/2014 09:06
0
Pauline75
Messages postés: 2620 -
Membre depuis: 10/9/2013
Les mises en chantier de logements neufs en France ont encore diminué de février à avril, en se repliant de 17,6% sur un an, pour s'établir à 69.925, selon les statistiques du ministère du Logement publiées mardi.
|
5 de 168
-
27/5/2014 14:25
0
hawatrading
Messages postés: 3 -
Membre depuis: 27/5/2014
Voici une étude particulièrement intéressante sur le "Baromètre de l'investissement immobilier" Perspective française et européennes 2014
http://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/Barometre-EY-du-marche-de-l-investissement-immobilier-2014/$FILE/Barometre-EY-du-marche-de-l-investissement-immobilier-2014.pdf
Bonne lecture
|
6 de 168
-
05/6/2014 08:16
0
Pauline75
Messages postés: 2620 -
Membre depuis: 10/9/2013
LONDRES (Reuters) - L'écart entre le prix des maisons et les revenus de ceux qui achètent des logements se creuse à Londres et dans d'autres parties de l'Angleterre, selon des données de l'Office des statistiques nationales qui ne devraient pas laisser indifférente la Banque d'Angleterre.
|
7 de 168
-
11/6/2014 08:09
0
Pauline75
Messages postés: 2620 -
Membre depuis: 10/9/2013
INFOGRAPHIE - Alors que les prix de la pierre restent trop élevés et que la construction de logements est en berne, le marché est en panne.
La ministre du Logement, Sylvia Pinel, ne s'en cache pas. Mi-juin, le gouvernement devrait annoncer des mesures pour relancer la construction. Changement de la fiscalité sur les plus-values pour inciter les propriétaires de terrains à les vendre rapidement? Simplification des normes pour réduire les coûts de construction? Reformatage du prêt à taux zéro (PTZ) qui solvabilise les ménages les moins aisés dans leur projet immobilier? «Tous ces sujets sont sur la table», explique-t-elle.
Il y a urgence: le bilan de Cécile Duflot, qui est restée ministre du Logement pendant presque deux ans, n'est pas brillant. Aujourd'hui, le marché de l'immobilier est complètement grippé, tous les voyants sont passés dans le rouge. Le symbole de ce marasme? Malgré la crise, les prix de la pierre ne reculent pas franchement et restent beaucoup trop élevés en France. Depuis 2000, ils ont grimpé de 75,3%!
Pour faire baisser le coût de la pierre, les experts affirment qu'il faut construire 500.000 logements neufs par an. En dessous de cette barre, la pénurie d'appartements et de maisons ne fait que croître et empêche la désescalade des tarifs. François Hollande s'était engagé à bâtir ces 500.000 logements chaque année. «Mais au lieu d'augmenter, la production de logements a chuté ces dernières années. En 2014, nous ne dépasserons pas les 320.000 logements alors qu'on en a bâti 421.000 en 2011», souligne Jacques Chanut, fraîchement élu président de la Fédération française du bâtiment (FFB). «Ce nouveau recul va encore entraîner la destruction de 7000 emplois dans notre secteur. Ils s'ajouteront aux 80.000 perdus depuis 2008.» Dommage car il s'agit d'emplois non délocalisables.
|
8 de 168
-
17/6/2014 08:19
0
Pauline75
Messages postés: 2620 -
Membre depuis: 10/9/2013
Petite histoire des achats de logements neufs :
Les années 90 commencent mal. La construction neuve plonge à un plancher historique. Le choc est d'autant plus violent qu'il suit une période euphorique pour la promotion immobilière. Pris à contre-pied, les promoteurs se retrouvent avec des stocks pléthoriques et stoppent tous les nouveaux programmes. Le redressement du bâtiment devient alors une urgence politique et bénéficie coup sur coup de deux plans de relance. Le succès est mitigé et c'est la rechute dés 1996.
Trois éléments vont ensuite permettre d'inverser la tendance fin 1998. D'abord, c'est la reprise et les taux d'intérêt baissent. Ensuite, la forte demande potentielle redevient solvable. Elle est attisée par la pression démographique et l'accroissement du nombre de foyers individuels liés aux évolutions sociétales. Enfin, il y a l'action publique. A partir de 1996, c'est le fameux Périssol (ancêtre des niches fiscales destinées à inciter les particuliers à mise sur la pierre) qui entre en jeu.
Le soufflé retombe ensuite et la crise de la nouvelle économie ne va rien arranger. Mais à la sortie, dès 2004, la phase d'euphorie de la dette va relancer la machine. Une euphorie exceptionnelle : les mises en chantier passent le seuil des 400.000 début 2005, cassent le plafond des 450.000 courant 2006 et terminent à plus de 472.000. Avant que la crise de 2008-2009 ne fasse tomber la fièvre acheteuse.
|
9 de 168
-
24/6/2014 08:57
0
Pauline75
Messages postés: 2620 -
Membre depuis: 10/9/2013
Les mises en chantier de logements neufs en France ont continué à se détériorer de mars à mai, avec un recul de 19,7% sur un an, pour s'établir à 69.577, selon les statistiques du ministère du Logement publiées mardi.
|
10 de 168
-
03/7/2014 08:33
0
Pauline75
Messages postés: 2620 -
Membre depuis: 10/9/2013
Comme chaque année à la fin du mois de juin, les professionnels de l'immobilier dressent le bilan de leur premier semestre. Mardi 1er juillet, c'est Laforêt qui livrait ses conclusions sur le marché immobilier de l'ancien résidentiel. "Convergences et disparités" en sont les maîtres mots, selon Elix Rizkallah, président du réseau Laforêt. Convergence pour la baisse des prix engagée depuis trois ans, disparité pour les écarts qui se creusent entre les centres-villes attractifs et les périphéries. En effet, le prix moyen au mètre carré atteint 2 807 euros (- 2,5 % par rapport à 2013), mais les variations de prix prennent de l'amplitude avec des écarts importants entre les appartements de centre-ville et les maisons de périphérie. À Paris, le prix au mètre carré enregistre une légère baisse de - 0,4 % avec 8 083 euros.
|
11 de 168
-
07/7/2014 17:27
0
juju75
Messages postés: 83 -
Membre depuis: 04/7/2014
L'immobilier continue sa chute il va falloir surveiller de près ce marché pour savoir quand sa va rependre pour pouvoir investir
|
12 de 168
-
08/7/2014 12:44
0
Fortish
Messages postés: 90 -
Membre depuis: 01/7/2014
Eheh je vais pouvoir m'acheter ma petite maison de vacance à un bon prix
|
13 de 168
-
29/7/2014 14:41
0
Fortish
Messages postés: 90 -
Membre depuis: 01/7/2014
http://www.latribune.fr/vos-finances/immobilier/20140728trib000841940/immobilier-les-prix-seront-de-retour-a-la-hausse-.html
Article intéressant sur les prévisions dans le secteur de l'immobilier, c'est le bon moment pour diversifer ses actifs
|
14 de 168
-
01/8/2014 15:41
0
Arlim
Messages postés: 61 -
Membre depuis: 18/7/2014
Depuis un an l'immobilier à Londres a pris +26% il ne faut pas seulement regarder en france pour l'immobilier l'étranger peut être aussi très intéressant
|
15 de 168
-
01/8/2014 19:49
0
Pauline75
Messages postés: 2620 -
Membre depuis: 10/9/2013
Oui mais pas simple de gérer de la France !
|
16 de 168
-
04/8/2014 19:41
0
Pauline75
Messages postés: 2620 -
Membre depuis: 10/9/2013
Les taux d'intérêt des crédits immobiliers accordés aux particuliers sont tombés à 2,70% en moyenne en juillet, poursuivant un mouvement de baisse inédit depuis les années 1940, selon les données mensuelles de l'observatoire Crédit Logement / CSA.
En juillet, les taux des prêts du secteur concurrentiel, hors assurance et coût des sûretés, ont atteint 2,70% en moyenne, avec 2,67% pour l'accession dans le neuf et 2,70% pour l'accession dans l'ancien.
|
17 de 168
-
06/8/2014 20:19
0
Pauline75
Messages postés: 2620 -
Membre depuis: 10/9/2013
Un nouveau découpage des zones d'habitation, un prêt à taux zéro élargi et le plafonnement des honoraires des agences immobilières: trois des mesures phares évoquées fin juin par le ministère du Logement ont été publiées au JO mercredi.
Sylvia Pinel, la ministre du Logement, avait annoncé le 25 juin une réforme pour favoriser la relance du secteur atone de la construction, afin de faire face aux importants besoins en logements en Ile-de-France et dans certaines grandes agglomérations.
|
18 de 168
-
13/8/2014 13:19
0
Arlim
Messages postés: 61 -
Membre depuis: 18/7/2014
http://www.latribune.fr/opinions/tribunes/20140813trib000844300/bulles-speculatives-la-grande-incertitude.html
un article qui fait hésiter à investir tout de suite dans l'immobilier
|
19 de 168
-
13/8/2014 16:04
0
Pauline75
Messages postés: 2620 -
Membre depuis: 10/9/2013
Je suis sur que ça va baisser. Je surveille en ce moment pour acheter et c'est presque systématique, les vendeurs baissent de 10 000 euros au bout d'un moment et n'arrivent toujours pas à vendre.
L'avidité des gens est tenace mais le temps joue pour l'achat. De toute façon, les prix sont déconnectés de la réalité !
|
20 de 168
-
18/8/2014 10:39
0
Fortish
Messages postés: 90 -
Membre depuis: 01/7/2014
Il est intéressant de négocier les frais d'agences également
|
Hot Features
Premium
Inscrivez-vous pour interagir sur nos forums actifs pour discuter avec des investisseurs aux idées similaires.
Renseignements sur la Discussion
Afficher tous les Messages
Retourner à la liste
Rafraîchir
Avec 65% de leur patrimoine investi dans l’immobilier, les Français peuvent être qualifiés de véritables amoureux de la pierre, bien plus que les Allemands (57%), ou les Américains (27%). On comprend pourquoi évoquer une bulle dans ce secteur reste un sujet tabou. La progression des prix atteint +7.3% par an depuis 1965, +9.4% par an entre 1998 et 2008 et même +15.2% par an entre 2009 et 2011… engendrant au total une multiplication des prix par 26 en une cinquantaine d’années ! Un facteur structurel détermine le prix des logements sur long terme : l’évolution du revenu disponible des ménages. Si l’on constate une parfaite corrélation entre le revenu et les prix de l’immobilier entre 1960 et la fin des années 90, celle-ci se rompt brutalement à partir du début des années 2000.
Comment expliquer une telle envolée avec une progression de plus de 87% des prix par rapport au revenu des ménages depuis le point bas de 1998 ? La solvabilisation des ménages par les banques. Elle permet d’expliquer la plus grande partie du mouvement. L’hyperliquidité générée par les banques centrales a provoqué une baisse massive des taux d’intérêt, qui s’est déversée sur l’immobilier partout dans le monde. L’allongement de la durée des prêts a redonné un pouvoir d’achat considérable à des couches supplémentaires de la population. Une part de la hausse de l’indice des prix s’explique aussi par le statut de valeur refuge de la pierre qui s’est vu renforcé au cours des 15 dernières années après le double effondrement des marchés actions en 2000 puis en 2008. Pour finir, les mesures procycliques des différents gouvernements, au travers d’incitations fiscales, ont fait le reste. Sur la hausse de +161% des prix de l’immobilier en France depuis 1998 (+278% à Paris), la baisse des taux d’intérêt explique 42% de la capacité supplémentaire d’emprunt, l’allongement de la durée des prêts 45% et la hausse du revenu des ménages 35% (soit au total 122%). Le solde inexpliqué (39%) correspond aux incitations fiscales mais surtout à la spéculation entretenue pour l’essentiel par les seconds accédants.
Le revenu moyen d’un acquéreur en France est de 4.500 euros (8.500 euros à Paris) alors que la médiane des revenus est de 1.712 euros (3.400 euros pour les 10% des revenus les plus élevés). On voit bien dans quelle impasse se trouve l’immobilier car même les plus favorisés n’ont plus les moyens de devenir propriétaire avec un ratio entre 5 et 6 fois le revenu des ménages et plus de 12 fois pour Paris. Tous les facteurs qui ont conduit à cette hausse des prix sont maintenant derrière nous. De plus, la démographie va jouer défavorablement avec le papy-boom. Si l’on confronte la cohorte d’acheteurs potentiels (les 20-59 ans) avec celle des vendeurs potentiels (les plus de 60 ans), on constate que le rapport de force s’inverse désormais brutalement dès 2005 : l’augmentation du nombre des plus de 60 ans est en moyenne de 250.000 personnes de plus que celle des 20-59 ans tous les ans durant les 25 prochaines années provoquant une pression très forte à la vente sur les prix.
Qu’en est-il de l’offre, souvent mentionnée comme cause expliquant l’envolée des prix de l’immobilier depuis 1998 ? Entre 1950 et 1990, la construction de nouveaux logements a largement dépassé l’évolution du nombre de ménages. Depuis 1990, le nombre de constructions évolue désormais à peu près en ligne avec la croissance du nombre de ménages, le différentiel étant de quelques dizaines de milliers de logements (en excès ou en déficit selon les années), soit un très faible pourcentage du parc total de 33 millions de logements en 2011. Ce qui en aucun cas ne pourrait justifier la bulle actuelle.
En conséquence, si la correction devrait être moins brutale qu’aux Etats-Unis ou en Espagne du fait de la forte solvabilité des ménages français, cela ne jouera pas sur son ampleur mais sur la durée de la consolidation. Un simple retour à la moyenne du ratio prix sur revenu signifierait une chute des prix d’environ -35% (soit -4.2% par an pendant 10 ans) avec une hypothèse de progression des revenus raisonnable de +1% par an.