Immobilier
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10/4/2014 07:30
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Pauline75
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Pour le réseau d'agences ORPI et son président Bernard Cadeau « le dynamisme du marché immobilier en 2014 n'est toujours pas à l'ordre du jour ». Selon un sondage ORPI-IPSOS réalisé en mars, seuls 10 % des Français projettent d'acheter un bien immobilier dans l'année, que ce soit pour y habiter, pour le proposer à la location ou pour s'offrir une résidence secondaire. Plus de huit Français sur dix jugent en effet que la baisse des prix annoncée en janvier 2014 n'est pas encore suffisante pour pouvoir acheter le bien qu'ils souhaitent, ou qu'ils ne la constatent pas dans leur région ou leur ville. Selon les transactions réalisées par ORPI depuis le début de l'année, les prix moyens en France ont pourtant baissé de 2,5 % (- 2,2 % pour les maisons et - 4,1 % pour les appartements). De plus, la négociation est de mise : l'écart constaté entre le prix de mise en vente et le prix effectif de vente est de - 4,2 % en moyenne. Ainsi, un bien mis en vente à 300 000 ? sera vendu en réalité 12 600 ? de moins. Des baisses de prix qui ne suffisent pas à convaincre les acheteurs potentiels. En conséquence, les délais moyens de vente, de 97 jours à fin mars 2014, ne cessent de s'allonger : ils ont augmenté de 3 jours depuis janvier.
Sondage ORPI-IPSOS, 7 avril 2014.
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30/12/2015 19:16
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Pauline75
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Le décret modifiant les conditions d’attribution et les modalités du Prêt à Taux Zéro a été publié ce mercredi 30 décembre. Les nouveaux barèmes seront ainsi applicables aux offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2016 et donc à partir de la semaine prochaine.
Des modifications de dernière minute
Par rapport aux éléments communiqués par le ministère du logement en novembre lors de la présentation de ce nouveau PTZ, quelques modifications de dernière minute ont été apportées au niveau des tranches de revenus qui déterminent le différé de remboursement, période pendant laquelle on ne rembourse pas encore le PTZ mais seulement le prêt bancaire associé au financement du logement.
Trois tranches sont désormais distinguées. Dans la première tranche, la durée du prêt atteint 25 ans avec un différé total pendant 15 ans. Pour la deuxième tranche, le différé reste possible à 100% pendant 10 ans (pour une durée de 22 ans au total). Dans la troisième tranche, le différé passe à 5 ans pour une durée de prêt de 20 ans.
Objectif 120 000 PTZ en 2016
Avec des plafonds de revenus revus en hausse, permettant à davantage de ménages d’être éligibles à ce prêt sans intérêts, le gouvernement estime que 120 000 PTZ pourraient accordés en 2016 contre environ 50 000 en 2015. Toujours d’après les projections du gouvernement, l’ouverture du PTZ à l’immobilier ancien sous condition de travaux pourrait concerner environ 10 000 dossiers parmi les 120 000. Le coût net pour les finances publiques de ce dispositif d’aide pour les primo-accédants est estimé à un peu plus de 2 milliards d’euros.
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05/1/2016 18:14
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Pauline75
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Nouveau PTZ
Bonne nouvelle pour ceux qui souhaitent devenir propriétaires. Le Prêt à Taux Zéro augmente et devient accessible à davantage d’emprunteurs. Le décret modifiant les conditions d’attribution et les modalités du Prêt à Taux Zéro a été publié mercredi 30 décembre. Les nouveaux barèmes sont ainsi applicables aux offres de prêt émises depuis le 1er janvier 2016.
PTZ dans l’ancien
En 2016, le Prêt à Taux Zéro s’ouvre aussi à l’immobilier ancien sur l’ensemble du territoire, à condition toutefois de consacrer un gros budget à des travaux (à faire réaliser par un professionnel). Le coût des travaux devra correspondre à 25% du coût total de l’opération, c’est à dire le prix d’acquisition + le montant des travaux. Autrement dit, le budget des travaux doit représenter un tiers du prix d’acquisition du logement.
Droits de mutation à Paris
Mauvaise nouvelle pour les acquéreurs d’un logement ancien à Paris. Les droits de mutation ont augmenté le 1er janvier 2016. L’augmentation du taux à 4,5% a été validée par le Conseil de Paris le 23 novembre. Cette augmentation est appliquée pour les actes de ventes signés chez le notaire depuis le 1er janvier.
Eco-PTZ prolongé pour 3 ans
Le gouvernement a décidé de prolonger l’éco-PTZ jusqu’en 2018. L’éco-PTZ permet de bénéficier d’un prêt à taux zéro de 30 000 euros maximum pour financer des travaux de rénovation énergétique, remboursable sur 10 ans. Il s’adresse aux propriétaires, qu’ils habitent le logement, ou qu’ils le mettent en location. Depuis le 1er septembre 2014, seuls les travaux réalisés par des entreprises RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) peuvent être financés par ce prêt. Nouveau, l’éco-PTZ pourra désormais être inclus dans l’offre globale de prêt lors de l’achat d’un bien, avant même de disposer d’un devis de travaux de rénovation énergétique.
L’éco- PTZ peut aussi être mobilisé en copropriété. Son montant maximum est alors de 10 000 euros par logement (jusqu’à 30 000 euros si le syndicat de copropriétaires enclenche trois actions de travaux).
Micro-crédit à taux zéro
Pour les ménages modestes aidés par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), le gouvernement a par ailleurs décidé de créer un micro-crédit à taux zéro à partir du 1er janvier 2016 pour financer le reste à charge de leurs travaux.
Crédit d’impôt maintenu en 2016
S’agissant du crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE), dispositif permettant de déduire de ses impôts 30% des dépenses d’équipements et/ou de main d’œuvre pour certains travaux de rénovation énergétique, il a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2016. Pour bénéficier de cette aide, vous devez toujours recourir à des professionnels reconnus garant de l’environnement (RGE).
TVA réduite
Enfin, si votre logement a plus de deux ans, vous bénéficiez toujours de la TVA à taux réduit de 10% si vous réalisez des travaux de rénovation (amélioration, transformation, entretien) et de 5,5% si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique (pose, installation et entretien des matériaux et équipements éligibles au CITE).
HLM
Le gouvernement a légèrement revalorisé, de +0,2% en moyenne, les plafonds de ressources annuelles retenus pour l’attribution de logements locatifs sociaux (HLM) et de certaines aides de l’Etat en secteur locatif comme le Prêt Locatif à Usage Social (PLUS). Les revenus de l’année N-2 sont pris en compte pour toutes les personnes composant le foyer. Ces nouveaux plafonds sont entrés en vigueur le 1er janvier 2016.
Vente de terrains
En 2015, la taxation des plus-values sur les ventes de terrains a bénéficié d’un allègement fiscal, via un abattement exceptionnel de 30%. En 2016, c'est terminé. Les plus-values sont taxées selon le régime général. Seules les opérations ayant fait l’objet d’un compromis avant la fin 2015 pourront encore profiter de l’abattement en cas de vente en 2016.
Réforme du règlement du PLU
Plusieurs décrets ont été publiés en toute fin d’année pour réformer le règlement du Plan local d’urbanisme (PLU). D’après le Ministère du logement, les élus peuvent désormais définir des secteurs spécifiques d’aménagement sans règlement pré établi. Dans ces zones, les projets définiront la règle, et non l’inverse. Il leur sera également possible, lors de l’implantation des bâtiments, de fixer des objectifs à atteindre (comme l’ensoleillement), plutôt que de donner des règles chiffrées (comme les écarts entre les bâtiments. Avec des documents d’urbanisme de meilleure qualité, le gouvernement espère faciliter l’instruction des autorisations d’urbanisme et limiter les contentieux sur les permis de construire.
Etat daté
Plusieurs décrets relatifs à l’évolution de la législation sur le logement restent attendus début 2016, notamment en matière de copropriété... A commencer par le décret plafonnant les honoraires de l’état daté édité par les syndics et exigé par le notaire lors de la vente d’un appartement ou même d’un lot de copropriété comme un garage.
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14/1/2016 17:58
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Pauline75
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Le spécialiste de l’estimation des prix immobiliers, MeilleursAgents.com, constate que seules trois grandes villes ont échappé à la baisse des prix de l’immobilier ancien en 2015 : Bordeaux (+0,8%), Montpellier (+0,5%) et surtout Nantes avec une progression plus nette de +3,2%. A Nantes, MeilleursAgents a d’ailleurs mesuré une forte hausse de la demande avec un rapport entre acheteurs et vendeurs passé de 1,1 début 2015 à 1,7. Paris afficherait une baisse de -1,9% autour de 7 700 € le mètre carré pendant que les autres départements d’Ile-de-France ont mieux résisté avec même une progression mesurée à 1% dans les Hauts-de-Seine à 5 400 € pour le prix moyen des appartements. Lille afficherait la plus forte baisse annuelle des grandes villes françaises avec -3,7%.
Encadrement des loyers
La baisse des prix à Paris et à Lille est directement associée à l’encadrement des loyers. «Sa mise en œuvre dans la capitale a contribué à figer les transactions des studios et deux-pièces. À Lille, bien que l’encadrement ne soit pas encore effectif, la volonté de la mairie a été clairement affirmée avec les mêmes conséquences qu’à Paris», explique MeilleursAgents. «On entend régulièrement des particuliers propriétaires de studios loués à Paris nous dire j’en ai marre, je vends», explique le Président de MeilleursAgents, Sébastien de Lafond. Toujours d’après les promesses de ventes signées par les agences partenaires du réseau MeilleursAgents, les prix de l’année 2015 auraient continué à reculer à Marseille (-1,7%), Lyon (-1,4%) et Nice (-1,3%) ou Strasbourg (-1,9%).
Pas de reprise franche des volumes
Cette année, avec le scénario de taux d’intérêt d’emprunts qui devraient rester bas, voire baisser légèrement, MeilleursAgents envisage une croissance lente des volumes de transaction et un ralentissement progressif de la baisse des prix. Aucune reprise franche des volumes ou de hausse de prix n’est anticipée tant que le chômage ne repartira pas à la baisse. Après avoir progressé tout au long de l’année dernière, l’indice de tension immobilière qui mesure le rapport de force entre les acheteurs en recherche active et les vendeurs aurait même donné des signes de faiblesse au quatrième trimestre 2015.
Des écarts de prix toujours attendus en 2016
De quoi rendre Sébastien de Lafond assez prudent sur les perspectives 2016. Et de rappeler d’ailleurs que le marché immobilier ancien est loin d’avoir retrouvé une parfaite fluidité. Il manquerait en effet de 80 000 à 140 000 transactions par an pour obtenir plus de 3 ventes par an pour 100 ménages, un rapport qui caractérise un marché fluide. Globalement, MeilleursAgents table sur des prix 2016 évoluant entre -3% et +4% selon les grandes villes. Bordeaux et Nantes resteraient en hausse. Lyon repartirait à la hausse. Lille et Paris resteraient influencées à la baisse par la pression sur le prix des petites surfaces. «Les prix continuent de céder du terrain à Paris même s’il y a eu un ralentissement en fin d’année», observe Sébastien de Lafond. A Marseille, les prix connaîtraient une nouvelle année de baisse.
EVOLUTION DES PRIX DANS LES GRANDES AGGLOMÉRATIONS
MeilleursAgents.com
VILLES 2014 2015 PRÉVISION 2016
Paris -2,8% -1,9% 0% à -3%
Lyon -2,1% -1,5% +1% à +3%
Marseille -3,8% -2,3% -3% à -5%
Nice -2,5% -1,3% -0% à -3%
Toulouse -0,6% -0,5% 0% à -3%
Lille +0,2% -3,7% -3% à -5%
Bordeaux -0,3% +0,8% +1% à +3%
Montpellier -1,9% +0,5% 0% à -3%
Nantes -0,1% +3,2% +2% à +4%
Strasbourg +0,2% -1,9% 0% à -3%
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15/1/2016 20:28
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Pauline75
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Nouveau PTZ
Bonne nouvelle pour ceux qui souhaitent devenir propriétaires. Le Prêt à Taux Zéro augmente et devient accessible à davantage d’emprunteurs. Le décret modifiant les conditions d’attribution et les modalités du Prêt à Taux Zéro a été publié mercredi 30 décembre. Les nouveaux barèmes sont ainsi applicables aux offres de prêt émises depuis le 1er janvier 2016.
PTZ dans l’ancien
En 2016, le Prêt à Taux Zéro s’ouvre aussi à l’immobilier ancien sur l’ensemble du territoire, à condition toutefois de consacrer un gros budget à des travaux (à faire réaliser par un professionnel). Le coût des travaux devra correspondre à 25% du coût total de l’opération, c’est à dire le prix d’acquisition + le montant des travaux. Autrement dit, le budget des travaux doit représenter un tiers du prix d’acquisition du logement.
Droits de mutation à Paris
Mauvaise nouvelle pour les acquéreurs d’un logement ancien à Paris. Les droits de mutation ont augmenté le 1er janvier 2016. L’augmentation du taux à 4,5% a été validée par le Conseil de Paris le 23 novembre. Cette augmentation est appliquée pour les actes de ventes signés chez le notaire depuis le 1er janvier.
Eco-PTZ prolongé pour 3 ans
Le gouvernement a décidé de prolonger l’éco-PTZ jusqu’en 2018. L’éco-PTZ permet de bénéficier d’un prêt à taux zéro de 30 000 euros maximum pour financer des travaux de rénovation énergétique, remboursable sur 10 ans. Il s’adresse aux propriétaires, qu’ils habitent le logement, ou qu’ils le mettent en location. Depuis le 1er septembre 2014, seuls les travaux réalisés par des entreprises RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) peuvent être financés par ce prêt. Nouveau, l’éco-PTZ pourra désormais être inclus dans l’offre globale de prêt lors de l’achat d’un bien, avant même de disposer d’un devis de travaux de rénovation énergétique.
L’éco- PTZ peut aussi être mobilisé en copropriété. Son montant maximum est alors de 10 000 euros par logement (jusqu’à 30 000 euros si le syndicat de copropriétaires enclenche trois actions de travaux).
Micro-crédit à taux zéro
Pour les ménages modestes aidés par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), le gouvernement a par ailleurs décidé de créer un micro-crédit à taux zéro à partir du 1er janvier 2016 pour financer le reste à charge de leurs travaux.
Crédit d’impôt maintenu en 2016
S’agissant du crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE), dispositif permettant de déduire de ses impôts 30% des dépenses d’équipements et/ou de main d’œuvre pour certains travaux de rénovation énergétique, il a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2016. Pour bénéficier de cette aide, vous devez toujours recourir à des professionnels reconnus garant de l’environnement (RGE).
TVA réduite
Enfin, si votre logement a plus de deux ans, vous bénéficiez toujours de la TVA à taux réduit de 10% si vous réalisez des travaux de rénovation (amélioration, transformation, entretien) et de 5,5% si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique (pose, installation et entretien des matériaux et équipements éligibles au CITE).
HLM
Le gouvernement a légèrement revalorisé, de +0,2% en moyenne, les plafonds de ressources annuelles retenus pour l’attribution de logements locatifs sociaux (HLM) et de certaines aides de l’Etat en secteur locatif comme le Prêt Locatif à Usage Social (PLUS). Les revenus de l’année N-2 sont pris en compte pour toutes les personnes composant le foyer. Ces nouveaux plafonds sont entrés en vigueur le 1er janvier 2016.
Vente de terrains
En 2015, la taxation des plus-values sur les ventes de terrains a bénéficié d’un allègement fiscal, via un abattement exceptionnel de 30%. En 2016, c'est terminé. Les plus-values sont taxées selon le régime général. Seules les opérations ayant fait l’objet d’un compromis avant la fin 2015 pourront encore profiter de l’abattement en cas de vente en 2016.
Réforme du règlement du PLU
Plusieurs décrets ont été publiés en toute fin d’année pour réformer le règlement du Plan local d’urbanisme (PLU). D’après le Ministère du logement, les élus peuvent désormais définir des secteurs spécifiques d’aménagement sans règlement pré établi. Dans ces zones, les projets définiront la règle, et non l’inverse. Il leur sera également possible, lors de l’implantation des bâtiments, de fixer des objectifs à atteindre (comme l’ensoleillement), plutôt que de donner des règles chiffrées (comme les écarts entre les bâtiments. Avec des documents d’urbanisme de meilleure qualité, le gouvernement espère faciliter l’instruction des autorisations d’urbanisme et limiter les contentieux sur les permis de construire.
Etat daté
Plusieurs décrets relatifs à l’évolution de la législation sur le logement restent attendus début 2016, notamment en matière de copropriété... A commencer par le décret plafonnant les honoraires de l’état daté édité par les syndics et exigé par le notaire lors de la vente d’un appartement ou même d’un lot de copropriété comme un garage.
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waldron
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Publié par Olivier Cheilan | le 31.12.2015 | mise à jour le 04.01.2016 à 15:50 Immobilier : toutes les évolutions attendues en 2016 Tendance Analyse 1 Prêt à Taux Zéro, rénovation énergétique,
PLU... Le début d'année 2016 apportera son lot de changements. Plusieurs
décrets relatifs à l’évolution de la législation sur le logement
restent attendus.
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La baisse des prix de l’immobilier semble se terminer
Nouveau PTZ Bonne nouvelle pour ceux qui souhaitent devenir propriétaires. Le Prêt à Taux Zéro augmente et devient accessible à davantage d’emprunteurs.
Le décret modifiant les conditions d’attribution et les modalités du
Prêt à Taux Zéro a été publié mercredi 30 décembre. Les nouveaux barèmes
sont ainsi applicables aux offres de prêt émises depuis le 1er janvier
2016. PTZ dans l’ancien En 2016, le Prêt à Taux Zéro s’ouvre aussi à l’immobilier ancien sur l’ensemble du territoire,
à condition toutefois de consacrer un gros budget à des travaux (à
faire réaliser par un professionnel). Le coût des travaux devra
correspondre à 25% du coût total de l’opération, c’est à dire le prix
d’acquisition + le montant des travaux. Autrement dit, le budget des
travaux doit représenter un tiers du prix d’acquisition du logement. Droits de mutation à Paris Mauvaise nouvelle pour les acquéreurs d’un logement ancien à Paris. Les droits de mutation ont augmenté le
1er janvier 2016. L’augmentation du taux à 4,5% a été validée par le
Conseil de Paris le 23 novembre. Cette augmentation est appliquée pour
les actes de ventes signés chez le notaire depuis le 1er janvier. Eco-PTZ prolongé pour 3 ans Le
gouvernement a décidé de prolonger l’éco-PTZ jusqu’en 2018. L’éco-PTZ
permet de bénéficier d’un prêt à taux zéro de 30 000 euros maximum pour
financer des travaux de rénovation énergétique, remboursable sur 10 ans.
Il s’adresse aux propriétaires, qu’ils habitent le logement, ou qu’ils
le mettent en location. Depuis le 1er septembre 2014, seuls les travaux
réalisés par des entreprises RGE (Reconnu Garant de l’Environnement)
peuvent être financés par ce prêt. Nouveau, l’éco-PTZ pourra désormais
être inclus dans l’offre globale de prêt lors de l’achat d’un bien,
avant même de disposer d’un devis de travaux de rénovation énergétique. L’éco-
PTZ peut aussi être mobilisé en copropriété. Son montant maximum est
alors de 10 000 euros par logement (jusqu’à 30 000 euros si le syndicat
de copropriétaires enclenche trois actions de travaux). Micro-crédit à taux zéro Pour
les ménages modestes aidés par l’Agence nationale de l’habitat (Anah),
le gouvernement a par ailleurs décidé de créer un micro-crédit à taux
zéro à partir du 1er janvier 2016 pour financer le reste à charge de
leurs travaux. Crédit d’impôt maintenu en 2016 S’agissant
du crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE), dispositif
permettant de déduire de ses impôts 30% des dépenses d’équipements et/ou
de main d’œuvre pour certains travaux de rénovation énergétique,
il a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2016. Pour bénéficier de cette
aide, vous devez toujours recourir à des professionnels reconnus garant
de l’environnement (RGE). TVA réduite Enfin, si votre
logement a plus de deux ans, vous bénéficiez toujours de la TVA à taux
réduit de 10% si vous réalisez des travaux de rénovation (amélioration,
transformation, entretien) et de 5,5% si vous réalisez des travaux de
rénovation énergétique (pose, installation et entretien des matériaux et
équipements éligibles au CITE). HLM Le gouvernement a légèrement revalorisé, de +0,2% en moyenne, les plafonds de ressources annuelles retenus
pour l’attribution de logements locatifs sociaux (HLM) et de certaines
aides de l’Etat en secteur locatif comme le Prêt Locatif à Usage Social
(PLUS). Les revenus de l’année N-2 sont pris en compte pour toutes les
personnes composant le foyer. Ces nouveaux plafonds sont entrés en
vigueur le 1er janvier 2016. Vente de terrains En 2015, la taxation des plus-values sur les ventes de terrains a bénéficié d’un allègement fiscal, via un abattement exceptionnel de 30%.
En 2016, c'est terminé. Les plus-values sont taxées selon le régime
général. Seules les opérations ayant fait l’objet d’un compromis avant
la fin 2015 pourront encore profiter de l’abattement en cas de vente en
2016. Réforme du règlement du PLU Plusieurs décrets ont
été publiés en toute fin d’année pour réformer le règlement du Plan
local d’urbanisme (PLU). D’après le Ministère du logement, les élus
peuvent désormais définir des secteurs spécifiques d’aménagement sans
règlement pré établi. Dans ces zones, les projets définiront la règle,
et non l’inverse. Il leur sera également possible, lors de
l’implantation des bâtiments, de fixer des objectifs à atteindre (comme
l’ensoleillement), plutôt que de donner des règles chiffrées (comme les
écarts entre les bâtiments. Avec des documents d’urbanisme de meilleure
qualité, le gouvernement espère faciliter l’instruction des
autorisations d’urbanisme et limiter les contentieux sur les permis de
construire. Etat daté Plusieurs décrets relatifs à
l’évolution de la législation sur le logement restent attendus début
2016, notamment en matière de copropriété... A commencer par le décret
plafonnant les honoraires de l’état daté édité par les syndics et exigé
par le notaire lors de la vente d’un appartement ou même d’un lot de
copropriété comme un garage.
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03/2/2016 19:47
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Pauline75
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Membre depuis: 10/9/2013
Les premiers barèmes des courtiers en prêts immobiliers pour le mois de février confirment de nouvelles baisses de taux, parfois très significatives jusqu’à -0,3%. A la lecture de ces nouvelles grilles, on aperçoit des taux qui reviennent à leur plus bas du printemps 2015. Dans certains cas, on peut même parler de nouveaux records !
Tous les profils concernés
Le courtier Emprunt Direct note que certaines banques ont choisi de passer à l'offensive avec des baisses de taux qui peuvent atteindre 0,2 point sur certaines durées et qualités de dossier. Contrairement à certains mois où la sélectivité était de mise dans l'application des baisses, Emprunt Direct observe d’ailleurs que tous les profils bénéficient ce mois-ci du mouvement de repli des taux.
Meilleurtaux.com parle d’un «mouvement de baisse généralisée». A quelques très rares exceptions, tous les établissements bancaires partenaires de Meilleurtaux affichent en effet en février des barèmes baissiers compris entre 0,05% et 0,30% selon les durées et les profils.
Retour à 2,3% sur 20 ans
Les taux moyens se situent aujourd’hui autour de 1,9% sur 10 ans, 2,1% sur 15 ans, 2,3% sur 20 ans et 2,65% sur 25 ans, ce qui correspond globalement aux plus bas observés au printemps 2015. Pour les meilleurs profils, des taux record peuvent même être négociés jusqu’à 1,2% sur 10 ans ou 1,8% sur 20 ans.
Nouveaux records en vue
«Les OAT ont très fortement chuté, autour de 0,65% début février pour l’OAT 10 ans, et l’inflation ne redémarre pas, les taux vont donc rester bas et certainement continuer à baisser», pronostique même Maël Bernier, Directrice de la communication de Meilleurtaux.com. Le printemps 2016 sera donc peut-être la période de tous les records pour les emprunteurs.
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17/2/2016 20:05
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Laboursefacile
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Membre depuis: 03/12/2005
Les premiers barèmes des courtiers en prêts immobiliers pour le mois de février confirment de nouvelles baisses de taux, parfois très significatives jusqu’à -0,3%. A la lecture de ces nouvelles grilles, on aperçoit des taux qui reviennent à leur plus bas du printemps 2015. Dans certains cas, on peut même parler de nouveaux records !
Tous les profils concernés
Le courtier Emprunt Direct note que certaines banques ont choisi de passer à l'offensive avec des baisses de taux qui peuvent atteindre 0,2 point sur certaines durées et qualités de dossier. Contrairement à certains mois où la sélectivité était de mise dans l'application des baisses, Emprunt Direct observe d’ailleurs que tous les profils bénéficient ce mois-ci du mouvement de repli des taux.
Meilleurtaux.com parle d’un «mouvement de baisse généralisée». A quelques très rares exceptions, tous les établissements bancaires partenaires de Meilleurtaux affichent en effet en février des barèmes baissiers compris entre 0,05% et 0,30% selon les durées et les profils.
Retour à 2,3% sur 20 ans
Les taux moyens se situent aujourd’hui autour de 1,9% sur 10 ans, 2,1% sur 15 ans, 2,3% sur 20 ans et 2,65% sur 25 ans, ce qui correspond globalement aux plus bas observés au printemps 2015. Pour les meilleurs profils, des taux record peuvent même être négociés jusqu’à 1,2% sur 10 ans ou 1,8% sur 20 ans.
Nouveaux records en vue
«Les OAT ont très fortement chuté, autour de 0,65% début février pour l’OAT 10 ans, et l’inflation ne redémarre pas, les taux vont donc rester bas et certainement continuer à baisser», pronostique même Maël Bernier, Directrice de la communication de Meilleurtaux.com. Le printemps 2016 sera donc peut-être la période de tous les records pour les emprunteurs.
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12/5/2016 18:10
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Pauline75
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Membre depuis: 10/9/2013
La société d’études Immo G Consulting relance le débat autour de la responsabilité de la puissance publique dans la cherté des logements neufs via son implication dans le prix des terrains constructibles. Or, le prix des logements neuf et leur pénurie participent aussi indirectement à maintenir les prix de l’immobilier ancien puisque ceux qui n’ont pas les moyens d’acheter dans le neuf n’ont guère d’autre choix que de se reporter vers l’ancien.
Même si la construction de logements neufs est repartie à la hausse depuis l’an dernier, elle reste souvent insuffisante pour répondre à la demande dans les métropoles les plus dynamiques, ce qui participe à maintenir un rapport de force en faveur de l’offre.
«Laisser entendre que les promoteurs sont les principaux responsables de la cherté des prix du neuf et d’une pénurie d’offre est fallacieux. Les promoteurs ne demandent qu’à construire. Mais, pour cela, il faut des terrains et des permis, deux éléments clés qui échappent aujourd’hui aux lois du marché parce qu’ils sont entre les mains de l’Etat et des collectivités», recadre Jean-Michel Ciuch, Directeur Général d’Immo G Consulting.
Prix des terrains
Selon la carte nationale des prix des terrains établie par Immo G Consulting, dans les grandes métropoles régionales comme Lyon, Marseille, Bordeaux, Nantes, Montpellier, où un appartement neuf se vend entre 3 500 et 4 000 € le m², la part du foncier représente de 840 à 1 140 € par m² habitable, soit de 25 à 30% du prix de vente. En Ile-de-France, en première couronne parisienne, la part du foncier monte couramment entre 1 000 et 2 200 € par m² habitable, pour des prix de vente compris entre 3 500 et 5 000 €, soit de l’ordre de 25% à 45%. Un terrain proche de Paris vaut ainsi valoir près de 10 fois le prix de celui situé en province.
EXEMPLE
Dans les Hauts-de-Seine (92), le promoteur Capelli s’apprête à lancer la construction d’une résidence de 35 appartements qu’il espère commercialiser 10,6 millions d’euros HT, soit environ 5 100 € le m². L’achat du terrain (frais et études compris) représente un budget d’environ 3,3 millions d’euros, presque équivalent à celui des travaux de construction. Le foncier représente ici 31% du prix de vente d’un appartement. Capelli ne vise d’ailleurs qu’une marge opérationnelle de 5,5% sur ce programme. On comprend donc ici combien le prix du terrain conditionne le prix de vente final des logements.
Pour expliquer la proportion démesurée du foncier dans le prix de revient des logements neufs, Immo G Consulting met en évidence trois raisons majeures : la mainmise sur le foncier des autorités publiques, la façon dont sont octroyés les droits à construire et la nature des aides publiques au logement. Les promoteurs dénoncent d’ailleurs souvent la cherté du foncier qui les contraint à maintenir des prix de vente élevés pour équilibrer leurs comptes. Et si le foncier est si cher, c’est souvent le résultat d’un appel d’offres lancé par une collectivité locale qui y trouve son intérêt dans les recettes encaissées. En effet, n’y aurait-il pas meilleur intérêt collectif à plafonner le prix du terrain et à sélectionner le promoteur ayant le meilleur projet sur des critères qualitatifs ?
Droits à construire
«En s’accaparant, parfois à vil prix, les terrains en secteurs central et périphérique pour conduire leurs projets urbains, les collectivités participent à la rareté de terrains à bâtir. Mieux encore, la pénurie leur est profitable, car elle renchérit le prix du foncier et, en conséquence, leurs recettes», ajoute Immo G Consulting.
La société d’études dénonce aussi la situation de l’Ile-de-France où, depuis la fin des années 90, «les collectivités locales ont alimenté et entretenu la pénurie dramatique de logements et leur cherté en détournant plusieurs millions de m² de droits à construire au profit de l’immobilier d’entreprise dont la rentabilité fiscale et financière attendue apparaissait bien plus élevée et qui subit depuis lors une sur-offre historique». Cette problématique semble d’ailleurs illustrer certaines dérives de l’essor de l’épargne vers les SCPI qui augmente la demande de nouveaux bureaux en rendant obsolète une partie du parc existant.
Aides publiques au logement
S’agissant des aides publiques au logement comme le dispositif fiscal Pinel ou le PTZ, Immo G Consulting pense que cela nourrit aussi l’inflation des prix du foncier dans le cadre d’opérations d’aménagement de grande ampleur. Les prix des charges foncières dans les éco quartiers, plus élevés que dans les opérations d’aménagement classique en raison de la mixité sociale imposée, des contraintes environnementales ainsi que des exigences en matière d’équipements, ne sont en effet admissibles pour les promoteurs qu’à la condition de pouvoir vendre les logements libres à des prix très élevés sous couvert d’une défiscalisation jouant le rôle d’amortisseur financier.
L'exemple de Bordeaux
Bordeaux en serait un parfait exemple avec le projet adopté en 2010 par la Communauté urbaine et la Ville, de création d’un éco quartier aux Bassins à flot accompagné d’un développement d’équipements publics à hauteur de 124 millions d’euros pour accueillir près de 12.000 habitants d’ici 2030. Mais cet ambitieux projet a induit un coût de participation générant en bout de course des prix de vente de logements en secteur libre supérieurs à 4.000 € le m² hors parking.
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Des modifications de dernière minute
Par rapport aux éléments communiqués par le ministère du logement en novembre lors de la présentation de ce nouveau PTZ, quelques modifications de dernière minute ont été apportées au niveau des tranches de revenus qui déterminent le différé de remboursement, période pendant laquelle on ne rembourse pas encore le PTZ mais seulement le prêt bancaire associé au financement du logement.
Trois tranches sont désormais distinguées. Dans la première tranche, la durée du prêt atteint 25 ans avec un différé total pendant 15 ans. Pour la deuxième tranche, le différé reste possible à 100% pendant 10 ans (pour une durée de 22 ans au total). Dans la troisième tranche, le différé passe à 5 ans pour une durée de prêt de 20 ans.
Objectif 120 000 PTZ en 2016
Avec des plafonds de revenus revus en hausse, permettant à davantage de ménages d’être éligibles à ce prêt sans intérêts, le gouvernement estime que 120 000 PTZ pourraient accordés en 2016 contre environ 50 000 en 2015. Toujours d’après les projections du gouvernement, l’ouverture du PTZ à l’immobilier ancien sous condition de travaux pourrait concerner environ 10 000 dossiers parmi les 120 000. Le coût net pour les finances publiques de ce dispositif d’aide pour les primo-accédants est estimé à un peu plus de 2 milliards d’euros.