Immobilier
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10/4/2014 07:30
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Pauline75
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Pour le réseau d'agences ORPI et son président Bernard Cadeau « le dynamisme du marché immobilier en 2014 n'est toujours pas à l'ordre du jour ». Selon un sondage ORPI-IPSOS réalisé en mars, seuls 10 % des Français projettent d'acheter un bien immobilier dans l'année, que ce soit pour y habiter, pour le proposer à la location ou pour s'offrir une résidence secondaire. Plus de huit Français sur dix jugent en effet que la baisse des prix annoncée en janvier 2014 n'est pas encore suffisante pour pouvoir acheter le bien qu'ils souhaitent, ou qu'ils ne la constatent pas dans leur région ou leur ville. Selon les transactions réalisées par ORPI depuis le début de l'année, les prix moyens en France ont pourtant baissé de 2,5 % (- 2,2 % pour les maisons et - 4,1 % pour les appartements). De plus, la négociation est de mise : l'écart constaté entre le prix de mise en vente et le prix effectif de vente est de - 4,2 % en moyenne. Ainsi, un bien mis en vente à 300 000 ? sera vendu en réalité 12 600 ? de moins. Des baisses de prix qui ne suffisent pas à convaincre les acheteurs potentiels. En conséquence, les délais moyens de vente, de 97 jours à fin mars 2014, ne cessent de s'allonger : ils ont augmenté de 3 jours depuis janvier.
Sondage ORPI-IPSOS, 7 avril 2014.
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30/12/2014 16:14
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Pauline75
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Les mises en chantier de logements neufs en France ont de nouveau diminué en novembre, passant sous le seuil symbolique des 300.000 sur douze mois pour la première fois depuis plus de seize ans.
Sur les trois mois allant de septembre à novembre, 81.112 logements neufs ont été mis en chantier dans l'ensemble du pays, soit 4,7% de moins que sur la même période l'année précédente, selon les chiffres publiés mardi par le ministère du Logement.
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08/1/2015 19:55
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Pauline75
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Bonne nouvelle pour les acheteurs potentiels : le consensus des professionnels tablerait sur une baisse d’environ 3% des prix de l’immobilier parisien en 2015.
Les prix de l’immobilier auraient augmenté de 0,3% dans la capitale au cours du mois de décembre dernier. Pour autant, si certains y voyaient les premiers signes d’une reprise du marché de la pierre, tel n’est pas l’avis des agences professionnelles.
Poursuite d’une baisse lente mais certaine
D’après le baromètre du site meilleursagents.com, cette baisse ne ferait que poursuivre celle déjà constatée en 2014. L’année dernière en effet, les prix de l’immobilier à Paris intramuros auraient baissé de 2,8% selon l’agence en ligne. En revanche, à en croire Century21, les prix parisiens auraient plutôt augmenté de 0,5% sur les 12 derniers mois. Difficile, donc, d’y voir très clair sur la trajectoire exacte qu’a récemment suivi l’immobilier de la capitale. Century21 estime néanmoins que l’immobilier de Paris a connu une baisse moyenne de 1,8% en 2013 et 1,9% en 2012, soit une lente baisse depuis le pic atteint en 2011.
Si « meilleursagents.com » et Century21 divergent sur le bilan 2014, leur opinion est néanmoins alignée pour 2015. Pour les deux agences, les prix du logement ancien à Paris devraient baisser de 3% au cours de l’année 2015.
Essoufflement en vue de la baisse des taux d’emprunt
En cause : la baisse régulière des taux d’emprunt devrait s’essouffler. Les taux sont arrivés à des niveaux déjà si bas que leur potentiel de baisse est désormais très faible. Ainsi, le principal stimulus à l’achat devrait s’atténuer.
D’autre raisons économiques devraient jouer à l’encontre d’une hausse des prix, avec en premier lieu la très faible inflation, voire déflation, ainsi que la croissance française toujours assez poussive.
X. Bargue
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20/1/2015 18:03
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Pauline75
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WASHINGTON/NEW YORK, 20 janvier (Reuters) - Les principaux
indicateurs du marché immobilier américain publiés depuis le
début du mois:
* RECUL DE L'INDICE NAHB DU SENTIMENT DES PROMOTEURS
20 janvier - Le sentiment des promoteurs immobiliers s'est
légèrement dégradé en janvier, mais le marché demeure plus
solide que dans les premiers mois de 2014, montre l'enquête
mensuelle de la fédération professionnelle NAHB publiée lundi.
L'indice NAHB/Wells Fargo est tombé à 57 contre 58 en
décembre (chiffre révisé) alors que les économistes interrogés
par Reuters l'attendaient en moyenne à 58.
Un indice supérieur à 50 signifie qu'une majorité de
constructeurs juge les conditions de marché favorables.
"Après sept mois au-dessus du seuil de 50, le sentiment des
promoteurs immobiliers reflète l'amélioration progressive
intervenue dans de nombreux marchés à travers le pays", souligne
Kevin Kelly, président de la NAHB.
La composante des ventes de maisons individuelles est restée
stable à 62. L'indicateur des prévisions de ventes de maisons
individuelles pour les six prochains mois est tombé à 60 contre
64, tandis que l'indice des acheteurs potentiels est passé de 46
à 44.
* BAISSE SURPRISE DES DÉPENSES DE CONSTRUCTION EN NOVEMBRE
2 janvier - Les dépenses de construction ont reculé de
manière inattendue en novembre, aussi bien dans le public que
dans le privé, hormis pour les projets résidentiels.
Ce recul, le premier depuis juin, est de 0,3%, au montant
annualisé de 975 milliards de dollars, selon les chiffres
publiés vendredi par le département du Commerce.
Les dépenses de construction du mois d'octobre ont en
revanche été révisées en hausse, à +1,2% contre une estimation
initiale de +1,1%.
Les économistes interrogés par Reuters s'attendaient à une
hausse de 0,3% en novembre.
Si les dépenses dans les secteurs public et privé se sont
globalement contractées en novembre, celles liées à des projets
résidentiels ont en revanche progressé de 0,9%
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23/1/2015 20:53
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Pauline75
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Acheter un logement neuf peut s'avérer moins onéreux que de rester locataire compte tenu de la faiblesse des taux et d'une TVA réduite, affirme le promoteur Kaufman et Broad, qui voit dans la frilosité des banques un ultime obstacle, infranchissable pour certains primo-accédants.
"Aujourd'hui nos acquéreurs peuvent faire face aux mensualités de remboursement de leurs prêts: encore faut-il que les banques leur prêtent de l'argent", a déclaré le PDG, Nordine Hachemi, vendredi en présentant les résultats annuels du groupe.
Ainsi certains logements neufs commercialisés à l'heure actuelle peuvent-ils être acquis par un prêt sur 25 ans, sans apport ou très faible, avec des mensualités de remboursement inférieures à un loyer, a-t-il expliqué.
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26/1/2015 18:40
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Pauline75
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Toulouse serait dans le ventre mou des métropoles françaises pour le dynamisme immobilier, selon le réseau meilleursagents.com. Derrière Nantes ou Strasbourg mais devant Nice, Montpellier, Marseille
L'exception toulousaine est-elle en passe de disparaître, Toulouse retrouvant une situation plus dans la moyenne des marchés immobiliers des grandes villes françaises ? C'est en tout cas ce qu'on pourrait penser à la lecture des derniers constats et prévisions du réseau meilleursagents.com.
Selon ces spécialistes de l'immobilier sur Internet, associés à des agences immobilières dans toute la France et se basant sur diverses données (notaires, Insee), la Ville rose ne serait plus en effet au top des métropoles où il faut investir dans la pierre.
Nantes et Strasbourg seraient les villes les plus en forme, Toulouse ne se classant que dans le peloton des villes moyennes, au même titre que Paris, Lyon ou Bordeaux, mais devant Nice, Marseille, Montpellier ou Lille, où la situation est qualifiée de «mauvaise».
En cause pour expliquer la situation très moyenne de Toulouse, une fluidité à la traîne (plus de 60 jours pour effectuer une transaction), des acheteurs qui seraient à peine plus nombreux que les vendeurs (dans une proportion de 110 acheteurs pour 100 vendeurs) et une accessibilité limitée (moins de 50 % des foyers résidents pourraient s'acheter leur logement en ville).
Les prix immobiliers toulousains pourraient baisser jusqu'à 3 %, en 2015, selon meilleursagents.com. (après une baisse de 0,6 % l'an dernier).
«Il y a un déficit d'acheteurs en France (moins de 2 acheteurs actifs pour 1 vendeur) depuis 2011», selon Sébastien de Lafond, président du réseau immobilier. Une situation qui profite aux acheteurs, avec une tendance à la baisse des prix. Après une période où les prix toulousains ont presque triplé, de 1997 à 2007, la tendance est à un reflux modéré.
«Toulouse reste très active notamment pour les investisseurs, qui représentent 80 % des achats en neuf», note Patrick Saint-Agne, président de la FPI, fédération qui regroupe une trentaine de promoteurs locaux, «les perspectives démographiques et économiques de l'aire urbaine sont bonnes. On a fait 5 000 ventes en neuf en 2014 comme en 2013 et les prix sont stables depuis 2 ans».
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27/1/2015 17:40
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Pauline75
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Nouveau projet du ministère des Finances : réévaluer la taxe d’habitation et la taxe foncière de nombreux foyers en France. Le but de la nouvelle taxation est d’être plus en phase avec la valeur réelle des biens immobiliers.
L’équation est désormais complexe pour le gouvernement lorsqu’il s’agit d’effectuer des modifications fiscales. D’une part, la promesse d’une absence de hausse d’impôts doit être tenue. D’autre part, le projet a été lancé de réévaluer les montants de la taxe d’habitation et de la taxe foncière pour mieux correspondre à la valeur de marché des biens immobiliers. Comment résoudre ce casse-tête ?
Formules de calculs
Depuis plusieurs décennies, le niveau de la taxe d’habitation et de la taxe foncière est globalement établi selon les formules suivantes, sans compter les éventuelles exonérations, dégrèvements ou majorations :
- Taxe d’habitation = Taux décidé par les collectivités territoriales x valeur locative du logement
- Taxe foncière = Taux voté par les collectivités territoriales x valeur locative du logement – 20% (permettant de compenser les frais et/ou charges du propriétaire).
Chaque année, le taux décidé par les collectivités territoriales peut être réajusté. Quant à la valeur locative du logement, celle-ci tient compte, entre autres, de la surface du logement, de ses caractéristiques de confort et du quartier dans lequel il se situe.
Calcul problématique
Le problème qui se pose est que la valeur locative des logements qui entre en compte dans le calcul des taxes est théorique et n’est pas régulièrement et correctement réévaluée.
Le Monde expliquait ainsi que ces taxes « sont calculées [chaque année] d'après la valeur locative du logement au 1er janvier. Cette valeur est censée représenter le loyer théorique du logement s'il était loué aux conditions normales du marché. Or, les valeurs actuellement utilisées ont été déterminées selon une méthode d'évaluation complexe qui faisait référence au marché locatif de 1970. Elles ont ensuite été actualisées en 1980, et depuis cette date, elles sont revalorisées chaque année par application d'un coefficient unique (1,009 pour 2015) qui ne tient pas compte des disparités locales. Au fil du temps, ces valeurs se sont donc peu à peu éloignées de la réalité du marché locatif ».
Pierre-Olivier Ofer, directeur du cabinet Exfilo, ajoutait quant à lui sur explorimmo.com : « Dans les années 70, la valeur locative se calculait selon le nombre de chauffages à l’intérieur du logement, s’il avait une baignoire ou non, des toilettes sur le pallier, le nombre de fenêtres… ». « À l’époque, les HLM représentaient le nec plus ultra en matière de logement. Mais depuis, ce sont des immeubles vétustes et dépassés. Pourtant, leur valeur locative [théorique et calculée pour fixer le montant des taxes] est encore très importante. Beaucoup plus que certains bâtiments anciens, rénovés depuis ».
D’où le besoin de réévaluer la valeur des biens immobiliers aux prix actuels du marché pour éviter d’éventuelles « injustices ». Pour rappel, ces deux taxes avaient été conçues à l’origine pour équivaloir au montant d’environ un mois de loyer au prix du marché.
Pas d’augmentation globale
Que l’on se rassure : les augmentations devraient rester très limitées. On aurait en effet pu imaginer une explosion du niveau des taxes, en partant de l’idée que les prix réels de l’immobilier ont considérablement augmenté depuis les calculs théoriques vieux de plusieurs décennies. Mais cela ne sera pas le cas.
Malgré la réévaluation de la valeur des biens immobiliers, la loi prévoit que les collectivités territoriales devront prélever au total les mêmes montants qu’avant l’application de la réforme. En somme, les augmentations et les diminutions des taxes payées par chacun se compenseront à l’échelle globale. Pour cela, les collectivités devraient probablement abaisser le taux qu’elles fixent chaque année pour compenser l’augmentation de la valeur locative des biens. Le Monde parle ainsi d’un « transfert de charges fiscales entre contribuables » plutôt que de hausse d’impôts.
Test en cours dans cinq départements
Cette année, le nouveau mode de calcul va être testé –mais pas encore appliqué– dans cinq départements français : la Charente-Maritime, le Nord, l'Orne, Paris et le Val-de-Marne. Pour cela, les propriétaires concernés se verront demander de remplir un formulaire dans lequel seront mentionnées les caractéristiques de leurs biens, ou tout simplement le loyer pratiqué si le bien est loué.
Cette expérimentation devrait uniquement permettre, pour le moment, d’estimer ce que chaque foyer devra payer par la suite. La mise en application du nouveau barème devrait attendre l’année 2018, même si le gouvernement aurait pu appliquer cette modification plus tôt alors que l’absence d’augmentation des impôts promise à l’échelle globale devrait être respectée.
X.Bargue
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29/1/2015 18:51
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Pauline75
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Malgré l’atonie du marché immobilier, le promoteur Kaufman & Broad enregistre une hausse de 14% de son carnet de commandes sur un an relève Jérôme Lieury, gérant chez Olier Etudes et membre du Cercle des analystes indépendants.
Des sociétés cotées ont des exercices qui clôturent avant la fin de l'année calendaire, et publient leurs résultats annuels en janvier : ceci a l'immense avantage d'occuper l'esprit des analystes, qui sinon n'aurait pas grand-chose à faire en attendant la haute saison des publications de février-mars. Ce qui n'est jamais bon. Surtout pour les jeunes.
Kaufman & Broad (KOF ; 24,30€), qui a commenté la semaine dernière ses résultats annuels pour l'exercice clos fin novembre 2014, a cette qualité. Une qualité parmi bien d'autres en fait : K&B est aussi i) un "pure player" de la promotion immobilière, et il n'y en a pas tant que ça dans la cote (Capelli et LNC ?), ii) un des premiers acteurs de son métier en France, iii) doté d'une marque forte qui véhicule une belle image, iv) une affaire tout à fait profitable avec une marge nette de 3-4%, et, last but not least, v) un titre avec un rendement des plus appréciables, soit 5,6% en instantané avec le dividende annoncé de 1,36€ (nb : un acompte de 68 centimes en mars).
Ce qui n'est, finalement, pas mal pour une société faisant un métier risqué en principe, et opérant principalement sur un marché, le logement neuf, présenté comme peu dynamique, avec notamment cette crise du logement, voire cette crise tout court, dont on parle en permanence dans tous les médias, et à toutes les tribunes politiques.
Sur les risques du métier, on peut noter ceci :
- selon sa direction, K&B a un risque proche de zéro en terme d'invendus, puisque le groupe portait en fin d'exercice dans son stock environ 90 appartements neufs, soit seulement deux semaines de commercialisation. Un niveau faible, grâce à un taux d'écoulement deux fois supérieur à la moyenne de la profession.
- par ailleurs, le métier a changé : avec le cadre juridique protecteur de la VEFA (vente en état futur d'achèvement), un programme n'est lancé qu'après une pré-commercialisation d'au moins la moitié des lots.
- le vrai risque, vendre moins d'un tiers de la deuxième moitié, ne s'est pas matérialisé ces dernières années, en dépit de la morosité ambiante. Et pour cause : K&B cible avant tout l'entrée de gamme (le studio à 90K€, le 3 pièces à 160k€, souvent en première ceinture des grandes villes), avec un bon positionnement prix accessible/produit attractif, qui répond bien à la demande des particuliers, primo- ou second-accédants.
- si les accédants restent les premiers clients du groupe, on notera que K&B a une clientèle bien diversifiée en fait, en réalisant un gros quart de son chiffre d'affaires logement en ventes en blocs auprès des bailleurs sociaux, et plus du tiers avec des investisseurs, particuliers ou institutionnels.
c) Quant au marché peu dynamique, on peut toujours relativiser la chose :
- il existe sans aucun doute une demande de logement solide, car tirée par la démographie: il faut loger 230 000 nouveaux ménages par an, qui cherchent ensuite à s'agrandir. Cette demande est encore solvable, surtout avec le niveau de taux actuel qui peut rendre l'acquisition moins onéreuse que la location. Le vrai frein serait, pour le moment, le peu d'empressement des banques, tétanisées par Bâle III, à prêter, alors que l'argent n'est pas rare grâce à la BCE.
- les nouvelles mesures gouvernementales pourraient réveiller, vraiment cette fois-ci, un marché du logement neuf à l'étiage, selon la direction. Notamment avec un dispositif Pinel très souple pour les investisseurs particuliers, des TVA réduites dans des zones plus larges, une donation défiscalisée pour l'installation des enfants, etc…
Kaufman & Broad
Kaufman & Broad
Dans cet environnement, Kaufman & Broad affichait à fin novembre un carnet de commandes de 1,16Mds€ en hausse de +14% sur un an, et 158 programmes en cours. La direction ne s'engage donc pas beaucoup en donnant comme objectif pour l'exercice en cours un chiffre d'affaires et une marge brute plus ou moins stables par rapport à 2013-2014. La question n'est pas là, de toutes façons : avec ses marges actuelles, qui s'érodent un peu mais restent confortables, K&B génère a priori beaucoup de liquidité pléthorique. Ce qui explique le désendettement accéléré de ces dernières années, le gearing étant passé de 110% à 58% à 27%, puis à -1% en quatre ans, et le retour du dividende. Et ce qui suggère aussi la possibilité d'un rachat éventuel des minoritaires, qui sont vraiment minoritaires, soit 7% du capital (8% avec les salariés). Pour un effort limité, somme toute : un an de free cash flow environ, selon nos calculs.
Jérôme Lieury
Le Cercle des analystes indépendants est une association constituée entre une douzaine de bureaux indépendants à l'initiative de Valquant, la société d’analyse financière présidée par Eric Galiègue, pour promouvoir l'analyse indépendante.
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30/1/2015 20:38
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Pauline75
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Refonte des aides personnelles au logement (APL), fin de mesures de soutien aux HLM, suppression de la prime pour travaux de rénovation énergétique: un rapport au gouvernement propose plusieurs mesures choc pour réformer la politique du logement, révèlent vendredi Les Echos.
Le Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD), l'Inspection générale des affaires sociales (Igas) et l'Inspection générale des finances (IGF) avaient reçu pour mission de scruter la politique du logement "à la fois extrêmement coûteuse" (46 milliards d'euros en 2014, soit plus de 2% du PIB) et régulièrement dénoncée pour son manque d'efficacité (...) et ses effets inflationnistes", rapporte le quotidien économique.
C'est seulement "un document de travail", datant de juin, a aussitôt rétorqué la ministre du Logement Sylvia Pinel. "Il n'exprime pas la position du gouvernement mais il vient contribuer à sa réflexion."
Pour elle, "la priorité du gouvernement c'est la relance de la construction de logements pour répondre aux besoins des Français et le redémarrage d'un secteur essentiel de notre économie. La nécessaire maîtrise des dépenses publiques doit être conciliée avec cet objectif prioritaire."
Mais les auteurs du rapport jugent qu'au vu des fonds publics engagés, les résultats "ne sont pas à la hauteur des attentes". Ils pointent un éclatement des responsabilités, l'effet inflationniste de diverses mesures de soutien, ou l'instabilité des priorités établies par les ministres successifs.
- 4 milliards d'euros d'économies -
Pour tenter d'y remédier, ils soumettent des mesures concrètes qui devraient permettre "d'économiser environ 4 milliards d'euros par an".
Parmi elles, ils proposent de "resserrer les critères d'attribution des aides personnelles au logement (APL), en rendant inéligibles à celles-ci les logements dépassant un certain niveau de loyer et de superficie et les ménages disposant d'un certain niveau de patrimoine", indiquent Les Echos.
La ministre du Logement Sylvia Pinel le 28 janvier 2015 à Paris ( AFP/Archives / Thomas Samson )
La ministre du Logement Sylvia Pinel le 28 janvier 2015 à Paris ( AFP/Archives / Thomas Samson )
Le rapport suggère aussi de "mettre fin à la possibilité de rattachement au foyer fiscal des étudiants percevant une aide au logement".
Cette proposition a fait bondir l'Unef, premier syndicat étudiant, selon qui elle "pénaliserait en premier lieu les étudiants des classes moyennes, pour qui le cumul des APL et de la réduction d'impôt dont bénéficient leurs parents est une condition indispensable pour le financement des études".
Pour diminuer les logements vacants, les auteurs du rapport veulent aussi "permettre aux bailleurs particuliers de louer avec des baux de moins de trois ans, voire de pouvoir reprendre le logement en cours de bail".
Le document va par ailleurs "à contre-courant des mesures prises depuis l'an dernier pour soutenir les travaux de rénovation énergétique" en prônant "de supprimer la prime pour travaux et de porter la TVA sur ces travaux de 5,5% à 10%", soulignent Les Echos.
Consternés, les artisans regroupés au sein de la Capeb (Confédération de l'artisanat et des petites entreprises du bâtiment) qualifient cette mesure de "suicidaire", estimant que son adoption détruirait "10 à 12.000 emplois", alors que trois ans de repli de l'activité ont déjà coûté 36.000 postes au secteur.
"Cette instabilité" des politiques publiques "génère une incertitude très pénalisante pour l'activité des entreprises", regrette son président, Patrick Liébus.
La "suppression pure et simple des +aides à la pierre +", les subventions directes de l'Etat aux organismes HLM, est aussi envisagée.
Ce serait là "un signal extrêmement négatif envoyé aux acteurs du secteur" alors que la production de logements, inférieure à 300.000 logements l'an dernier, est en net retrait par rapport à l'objectif gouvernemental de 500.000, a relevé l'Union sociale pour l'habitat (USH) qui regroupe plus de 750 organismes HLM.
Les auteurs du rapport proposent de "resserrer les critères d'attribution des aides personnelles au logement" (APL) ( AFP/Archives / Pascal Pavani )
Les auteurs du rapport proposent de "resserrer les critères d'attribution des aides personnelles au logement" (APL) ( AFP/Archives / Pascal Pavani )
La Confédération nationale du logement (CNL) renchérit, jugeant "inconcevable d'imaginer la suppression des aides à la pierre alors qu'il manque 250.000 logements sociaux en France".
Pour la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), le "mal-logement" est "le grand oublié" d'un rapport qui ne propose rien "pour remédier à ses maux: difficultés de se loger pour les jeunes et les ménages modestes, prix d'achat ou de location trop élevés pour les classes moyennes, insuffisance de l'offre (...)".
Pour la ministre du Logement, "le gouvernement a déjà anticipé et répondu à plusieurs de ces recommandations" avec notamment "le renforcement du prêt à taux zéro" ou "l'expérimentation de l'encadrement des loyers". Et un "groupe de travail parlementaire sera constitué la semaine prochaine" sur les APL.
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02/2/2015 19:05
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Pauline75
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Pas de changement de cap en vue à court terme. Les prix de l’immobilier ancien sont en légère baisse depuis environ trois ans en France et cette trajectoire devrait se poursuivre en 2015. Pour l’économiste Marc Touati, la baisse des prix aurait encore un potentiel de 10 à 15% dans les prochaines années avant un éventuel rebond des prix à partir de 2017, en fonction notamment du résultat des prochaines élections présidentielles. Une telle baisse des prix serait d’ailleurs loin d’effacer l’envolée observée depuis la fin des années 2000 (+de 100% dans beaucoup de régions) et qui n’a bien sûr pas été compensée par la croissance du revenu des ménages, même après l’impact positif de la baisses des taux d’emprunt.
Volumes faibles
Et si aujourd’hui on ne voit pas vraiment la baisse des prix, c’est parce qu’il y a trop peu de transactions, explique Marc Touati, par ailleurs Président du cabinet ACDEFI. Sur ce point, l’année 2014 s’est terminée avec environ 720 000 transactions, un niveau équivalent à 2013 mais 10% en dessous de celui de 2011 et jusqu’à 13% inférieur aux meilleures années (829 000 en 2005). Il ne faut pas oublier non plus que le nombre de ménages augmente chaque année. D’après une simulation de MeilleursAgents.com, il se réalisait en moyenne 3,2 transactions par an pour 100 ménages sur la période 2001-2007 contre seulement 2,5 transactions en 2014.
Marché bloqué
Pour le dirigeant de MeilleursAgents.com, Sébastien de Lafond, ces chiffres traduisent aujourd’hui le fait que nous sommes plus proches d’un marché bloqué que d’un marché fluide. Pour 2015, le Président de la FNAIM, Jean-François Buet, n’envisage d’ailleurs pas de rupture de tendance avec un volume de transactions qui ne devrait pas s’éloigner des 700 000 mais toujours avec de fortes disparités régionales.
Délais de vente
Autre argument, les délais de vente n’ont cessé d’augmenter ces derniers mois et le stock de biens à vendre avec des défauts a augmenté, ce qui est susceptible, plus ou moins en fonction des régions (cela reste moins vrai à Paris) d’alimenter la future baisse des prix car ces vendeurs devront revoir leurs prétentions s’ils veulent trouver des acheteurs.
Chômage au plus haut
Jean-François Fliti, associé au cabinet Allure Finance, croit aussi à cette baisse tendancielle de l’immobilier ancien qui serait actuellement masquée par la faiblesse des volumes. Comme Marc Touati, Jean-François Fliti rappelle que le niveau très élevé du chômage n’autorise pas d’embellie à court terme car il entretient le manque de confiance dans l’avenir et bride donc les intentions d’achat des ménages. Sans oublier que 6,2 millions de demandeurs d’emplois (toutes catégories confondues en France à fin décembre), c’est quasiment 6,2 millions de personnes qui ne peuvent pas emprunter pour acheter un bien immobilier.
Profiter des taux
Marc Touati et Jean-François Fliti ne sont pas pour autant négatifs sur l’immobilier. S’il semble en effet assez hasardeux de se lancer aujourd’hui dans du pur investissement immobilier, il est en revanche très intéressant de profiter des taux d’emprunts historiquement bas, avant qu’ils ne remontent, pour devenir propriétaires. «Aujourd’hui, s’endetter, c’est s’enrichir», résume Jean-François Fliti…
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02/2/2015 23:26
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waldron
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(CercleFinance.com) - Siège social de Bouygues Construction basé à Guyancourt (Yvelines), 'Challenger' vient d'obtenir la triple certification 'HQE', 'LEED' et 'BREEAM'. Cette triple certification, aux niveaux les plus élevés pour chacune, est une première mondiale, et confirme le très haut niveau de qualité environnementale de ce bâtiment entièrement rénové.
Sa rénovation a permis à la fois d'accroître les performances énergétiques et environnementales du bâtiment et d'améliorer le cadre de travail des 3.200 collaborateurs.
'Vitrine de l'expertise du groupe, 'Challenger' est aussi la manifestation concrète de son ambition : être un leader dans le domaine de la construction durable, aussi bien pour les bâtiments neufs que pour les bâtiments à rénover', a commenté Yves Gabriel, PDG de Bouygues Construction.
Structure désormais à énergie positive, 'Challenger' a nettement réduit sa consommation énergétique via notamment le remplacement des 24.000 mètres carrés de façade double vitrage par une paroi double peau ventilée intégrant un store automatisé. Comme dans un écoquartier, la structure a aussi été pourvue d'un réseau d'eau thermique qui optimise les consommations de chauffage et de climatisation grâce à une redistribution des calories entre les différents bâtiments du site, en sus de l'installation de 25.000 mètres carrés de panneaux photovoltaïques, de 300 mètres carrés de panneaux solaires hybrides thermiques/photovoltaïques, de 75 sondes et d'un doublet géothermiques
Bouygues Construction mentionne également la mise en place d'un nouveau dispositif de climatisation, d'un éclairage individuel à LEDs, d'un système d'individualisation des panneaux photovoltaïques, des panneaux solaires hybrides produisant à la fois de l'eau chaude et de l'électricité ou encore d'un pilotage individualisé des stores.
Enfin, au-delà des aspects énergétiques, les certifications reconnaissent l'ensemble de la démarche environnementale de Challenger : énergie, eau, déchets, confort des collaborateurs.
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05/2/2015 17:00
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Pauline75
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Membre depuis: 10/9/2013
Les taux des crédits immobiliers vont rester à des niveaux « historiquement » bas dans les prochains mois, estiment les experts du Crédit foncier, qui ont présenté, le 4 février, leurs prévisions pour 2015. Les taux ont poursuivi leur baisse en 2014 pour s'établir à un niveau moyen de 2,36 % à la fin de l'année 2014, du jamais vu depuis soixante-dix ans.
Le bas niveau des taux d'intérêt constitue un facteur de soutien puissant du marché, qui enraye le repli des prix. « La baisse des taux depuis fin 2008 correspond, pour une même mensualité, à un gain de pouvoir d'achat de 20 % », observe Bruno Deletré, directeur général du Crédit foncier.
Lire : Le renchérissement des logements creuse les inégalités entre communes, en Ile-de-France
Les experts de la filiale du groupe bancaire BPCE tablent sur une poursuite de l'érosion des prix dans l'ancien, mais sans chute brutale. Ils estiment que les tarifs devraient reculer de 0,8 % en France métropolitaine, avec un repli légèrement plus marqué en province (– 1 %) qu'en Ile-de-France (– 0,7 %).
« Cette baisse modérée cache de fortes disparités régionales, précise Emmanuel Ducasse, directeur des études du Crédit foncier. En France, le marché immobilier actif se résume à 3 000 villes de plus de 5 000 habitants. Dans certaines campagnes, il n'y a plus de transaction ! »
LÉGÈRE REPRISE
Sur le marché de l'immobilier ancien, le Crédit foncier table sur 740 000 transactions en 2015, soit une hausse de 5 % sur un an. Ce niveau resterait cependant très en-deçà des niveaux d'avant-crise (810 000 transactions avaient été enregistrées en 2007).
Dans le neuf, la banque anticipe également une légère reprise de l'activité : 320 000 logements neufs pourraient ainsi être construits en 2015 (+ 8 %), un rebond essentiellement dû à la reprise du marché de l'accession à la propriété. Quant au dispositif de défiscalisation Pinel, qui a remplacé le Duflot depuis le 1er octobre, il rencontrait fin 2014 une demande « plutôt dynamique ».
Jérôme Porier
Journaliste au Monde
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09/2/2015 19:55
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Pauline75
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Membre depuis: 10/9/2013
Insuffisamment régulés et brassant beaucoup d’argent, l’immobilier et le commerce d’œuvres d’art sont deux secteurs particulièrement poreux à la fraude fiscale et au blanchiment de fraude fiscale. Le sujet est bien connu des Etats du monde entier, des autorités fiscales comme des services de renseignement financier. Mais l’analyse de la liste HSBC par les autorités françaises l’atteste. Marchands de biens immobiliers et marchands d’art sont fortement représentés parmi les fraudeurs.
Parmi les dossiers les plus lourds, qui font actuellement l’objet de procédures judiciaires, sur plainte du fisc, figure celui de Gilbert Benmoussa, gérant de plusieurs sociétés immobilières, propriétaire d’un compte en Suisse et d’une société panaméenne, Thrumbo Management Corp., totalisant 4,7 millions de dollars d’avoirs, ainsi que l’attestent les fichiers de HSBC. Celui-ci nie les faits qui lui sont reprochés.
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10/2/2015 19:33
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Pauline75
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Membre depuis: 10/9/2013
(lerevenu.com) - Selon l’observatoire Crédit Logement CSA du financement des marchés résidentiels, les taux des crédits immobiliers se sont établis en moyenne à 2,29% hors assurance. Les bons dossiers obtiennent des taux inférieurs sur cette durée, autour de 2,2% hors assurance, selon le courtier en crédit immobilier Cafpi.
Nous vivons dans un environnement de taux d’intérêt très bas, qui devraient le rester longtemps, du fait de la politique non conventionnelle de la Banque centrale européenne. Les taux de crédit immobilier, qui sont majoritairement à taux fixe en France, sont très liés aux taux longs des obligations d’Etat. Or l’OAT française à dix ans se situe désormais à un taux d’émission de 0,55% ! Son plus bas niveau depuis l’après-guerre. «Nous ne prévoyons pas d'augmentation des taux pour les durées moyennes sur le premier semestre, voire sur l’année», estime Thierry Bernard, président du courtier en crédit Empruntis.
Les candidats à l’emprunt bénéficient en outre de la concurrence entre les banques, qui cherchent à conquérir de nouveaux clients. L’année 2015 démarre ainsi avec des baisses dans la plupart des barèmes bancaires, constatés début février. La plupart des dossiers, qu’ils soient très bons ou moyens, bénéficient de ce mouvement baissier sur l’ensemble des durées.
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12/2/2015 19:14
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Pauline75
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Membre depuis: 10/9/2013
Près de quatre ménages propriétaires sur dix n'ont plus de prêt à rembourser, selon une étude de l'Insee, du fait du vieillissement de la population, tandis que leur part au sein des ménages en France reste stable depuis 2010.
Six ménages sur dix (58%) sont propriétaires de leur résidence principale, une proportion restée stable depuis 2010 après avoir grimpé pendant 30 ans, rappelle l'étude intitulée "Le parc de logements en France au 1er janvier 2014", mise en ligne sur le site de l'organisme cette semaine.
Et parmi eux, "la part des propriétaires sans charge de remboursement croît, en partie sous l'effet du vieillissement de la population : en trente ans, cette part est passée de 27,6% à 41% des ménages en 2014".
Environ 30% des ménages sont a contrario "accédants", c'est-à-dire qu'ils n'ont pas fini de rembourser l'emprunt contracté pour acheter leur logement.
La part de ces accédants à la propriété a "fortement augmenté dans les années 1980 avant de baisser, surtout dans les années 2000", observe l'Insee.
En parallèle, la proportion des ménages locataires (39%) a "légèrement diminué depuis les années 1980, avant de se stabiliser ces dernières années".
Parmi eux, les parts respectives des ménages locataires dans le parc HLM (17% des résidences principales) et dans le privé (22%) sont également stables depuis le début des années 1990, note l'Insee.
Au 1er janvier 2014, la France métropolitaine comptait 33,9 millions de logements - dont 83% de résidences principales (28 millions). Depuis trente ans, le parc s'accroît d'environ 1% par an.
Dans les départements d'outre-mer (DOM) hors Mayotte, le parc de logements augmente plus rapidement qu'en métropole : +3% par an, en moyenne, du début des années 1980 à la fin des années 1990, puis entre +2% et 2,5% par an jusqu'à aujourd'hui.
Toutefois les données des années 2012 à 2014 sont provisoires jusqu'à ce qu'un chiffrage définitif soit établi, à partir du prochain recensement de la population - le dernier datant de 2011 - précise l'Insee.
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13/2/2015 11:09
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waldron
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Membre depuis: 17/9/2002
AOF) - Klépierre a dévoilé un cash-flow net courant par action 2014 stable à 2,07 euros et supérieur à son objectif. Le spécialiste de l'immobilier de centres commerciaux a précisé que l'optimisation de sa structure financière, conjuguée au relèvement de la notation de crédit à A- (de BBB+) depuis avril 2014 et à des taux d'intérêt faibles, a donné lieu à un coût moyen de la dette plus faible pour l'exercice (3% en moyenne) et à d'importantes économies financières.
Les revenus locatifs nets des centres commerciaux ont augmenté de 3,1% à périmètre constant, pour atteindre 622,4 millions d'euros sur l'exercice. Ils reculent de 11,3% à périmètre courant en raison des cessions de centres commerciaux réalisées ces deux dernières années pour un montant de 2,6 milliards d'euros en vue d'optimiser le portefeuille.
Selon Laurent Morel, Président du Directoire de Klépierre : "Fort de ses performances opérationnelles et de sa solidité financière, Klépierre va tirer pleinement parti en 2015 de la fusion avec Corio (Francfort: 391760.F - actualité) . Nous allons appliquer à cette base d'actifs complémentaires notre gestion dynamique et rigoureuse pour offrir à nos clients un portefeuille unique de centres commerciaux incontournables dans plus de 50 villes d'Europe. Le processus d'intégration des équipes se déroule rapidement et les organisations nouvelles sont en place. Pour 2015 et prenant en compte les premières synergies du rapprochement, Klépierre prévoit une nouvelle fois une évolution positive de ses principaux indicateurs. "
Le Conseil de surveillance de Klépierre proposera le versement d'un dividende en numéraire de 1,60 euro par action au titre de 2014, en hausse de 3,2%. Un dividende intérimaire de 0,91 euro par action a déjà été versé le 12 janvier 2015, en lien avec l'offre publique d'échange de Corio, et par conséquent, un dividende de 0,69 euro par action sera versé le 21 avril.
Au 31 décembre 2014, la valeur du portefeuille immobilier de Klépierre s'élevait à 13,8 milliards d'euros en part totale et à 11 milliards d'euros en part du Groupe. Les centres commerciaux représentent 96,3% de ce portefeuille en part totale. À périmètre et taux de changes constants, la variation de valeur des centres commerciaux au cours des 12 derniers mois représente une hausse de 2%.
A propos de ses perspectives, le groupe anticipe un cash-flow net courant pour l'exercice 2015 entre 2,10 et 2,15 euros par action. Le groupe est par ailleurs confiant que la croissance du cash-flow soutiendra une nouvelle hausse de la distribution par action au titre de l'exercice 2015.
AOF - EN SAVOIR PLUS
Les points forts de la valeur
- Société d'investissement immobilier cotée (SIIC) spécialisée dans les centres commerciaux, parmi les leaders en Europe avec un patrimoine de 16 Mds? fin 2013;
- Positionnement défensif sur les très grands centres commerciaux (95,6 % du patrimoine), notamment les centres « Prime », d'une surface supérieure à 35 000 m2 ou de plus de 6 M de visiteurs par an;
- Pipeline de développement de 3 mds? dans les pays à fort potentiel de croissance à long terme, avec un taux d'occupation de 96 % ;
- Portefeuille réparti entre la France-Belgique pour 44 %, la Scandinavie (31 %), l'Italie (11 %), l'Espagne-Portugal (8 %) et l'Europe centrale (8 %) ;
- Situation financière saine avec un LTV (loan-to-value ou ratio de dette/fonds propres) inférieur à 40 % ;
- A l'issue de la fusion avec le néerlandais Corio, extension du périmètre en Allemagne, Pays-Bas et Turquie et obtention d'une place de leader ou n° 2 en France, Espagne, Italie et Portugal.
Les points faibles de la valeur
- Incertitudes liées à l'intégration de Corio, notamment sur les synergies attendues ;
- Dilution de la part des actionnaires de Klépierre en raison de l'augmentation de capital (1,14 action pour 1 action Corio) ;
- Encore une petite exposition à l'Espagne (3,5 % de la valorisation après cessions à Carrefour (London: 0NPH.L - actualité) ), marché très tendu, et difficultés persistantes en Europe centrale ;
- Valeur relativement chère avec un beau parcours boursier depuis l'entrée dans le capital de Simon Property (NYSE: SPG - actualité) , qui a entraîné une suppression de la décote sur ANR.
Comment suivre la valeur
- Valeur défensive en raison de la déconnexion entre le montant des loyers perçus par la foncière d'une part, et le chiffre d'affaires des commerçants, d'autre part ;
- Deux ratios à surveiller, celui de l'Actif net réévalué ou ANR, donnée clé du secteur foncier en Bourse, et celui du taux de vacance, indicateur de tendance du marché immobilier. Evaluation de la valorisation boursière en comparant le cours de Bourse à cet ANR par action ;
- Corrélation boursière avec le niveau des taux d'intérêt ;
- Spéculations sur une cession de Klémurs après la vente, à la fin du 1er semestre 2014, de l'activité bureaux ;
- Résultat de la fusion sous forme d'OPE qui se terminera le 7 janvier 2015, l'opération étant soumise à l'apport d'au moins 95 % du capital de Corio ;
- Interrogations sur la position de BNP Paribas (London: 0HB5.L - actualité) , aujourd'hui actionnaire à hauteur de 21,9 % des titres, derrière l'américain Simon Property Group ( 28,9 %). Après la fusion, la part de la banque descendrait à moins de 14 %, à quasi égalité d'APG (ancien porteur de Corio) et derrière Simon Property (autour de 18 %).
LE SECTEUR DE LA VALEUR
Immobilier
En immobilier résidentiel l'année 2014 a été difficile, marquée par une baisse des ventes de logements neufs, des mises en chantier en recul et des prix moyens en diminution de près de 3%, au niveau national, dans l'ancien. Dans ce contexte, l'activité des promoteurs immobiliers pâtit de l'incertitude quant à la réalisation de certains projets. En revanche, les investissements en immobilier d'entreprise (bureaux, commerces, immobilier logistique et locaux industriels), ont enregistré un boom l'an passé. Près de 24 milliards d'euros (dont 17 milliards rien qu'en Ile de France) ont été investis en 2014 sur ce créneau, qui a bénéficié d'un bond des investissements de 57% en un an, selon certains professionnels. Cette forte progresion s'explique par le fait que, même si les loyers des bureaux et commerces ont eu tendance à baisser en 2014, cet investissement locatif offre une rentabilité très attractive par rapport aux autres placements sans risque. L'explosion de ces investissements est généralisée à l'Europe, où 206 milliards d'euros ont été investis en 2014. Cela représente la troisième meilleure année historique, après 2006 et le record de 2007 (275 milliards).
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25/2/2015 17:49
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Pauline75
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Membre depuis: 10/9/2013
Sur un an (T4 2014 par rapport au T4 2013), le prix des résidences secondaires aurait baissé de 4,3% selon les données de l’agence Guy Hoquet, repris par nos confrères des Echos. Les prix auraient ainsi décru plus vite que pour l’ensemble du parc immobilier français, où la baisse enregistrée a été de 1,7% sur la même période.
Est-ce une conséquence de la nouvelle taxe additionnelle sur les résidences secondaires évoquée par le gouvernement en fin d'année dernière pour certaines grandes villes ? Ou plutôt le reflet du manque de dynamisme de l’immobilier de province dans les zones éloignées des grands centres urbains ? L’étude ne le dit pas. Quoiqu’il en soit, les prix des résidences secondaires se sont contractés au cours de l’an dernier, avec des variations à deux chiffres dans certaines régions.
L’« achat plaisir » relégué à plus tard
Ainsi, selon des chiffres repris par Les Echos en début de semaine, les prix des résidences secondaires auraient chuté sur un an de 21,6% en région Centre, ou encore de 10,1% en Basse-Normandie selon le réseau d'agences Guy Hoquet l'Immobilier.
Parmi les autres baisses notables, l’étude faisait ressortir une contraction des prix de 6,5% en Bretagne et en région Paca, 4,4% en Rhône-Alpes ou encore 3,4% dans les Pays de la Loire.
Fabrice Abraham, Directeur Général du réseau Guy Hoquet l’Immobilier repris par Les Echos, expliquait notamment : « la résidence secondaire est un achat plaisir, elle est donc la première à pâtir du manque de confiance en la reprise ». « Aujourd’hui, on ne vend plus rien sans une baisse spectaculaire » ajoutait Frédéric Halimi, travaillant au sein d’une agence des Pyrénées Orientales, cité par la même source.
L’immobilier de prestige résiste mal
Si le manque de confiance dans la reprise économique peut expliquer la faible demande intérieure, on aurait néanmoins pu penser que la demande étrangère pour les biens de luxe résisterait. Ce n’est pourtant pas le cas selon l’agence, qui aurait constaté l’an dernier un relatif désintérêt des acheteurs étrangers.
Seule exception notable à la règle : les résidences luxueuses proches des stations de sport d’hiver résisteraient bien face au mouvement de baisse généralisée à l’échelle nationale.
À noter que l’étude a été réalisée sur un ensemble de 32 villes (échantillon faible) dont le marché immobilier serait fortement dominé par les résidences secondaires. Ces villes sont principalement situées dans l’Ouest et le Sud de la France ainsi que dans la région des Alpes.
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27/2/2015 21:12
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Pauline75
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Membre depuis: 10/9/2013
Des logements "fantômes" par centaines de milliers, qui existent, mais que les statistiques ont oubliés: depuis des années, les chiffres officiels de la construction s'éloignaient de la réalité, a admis le ministère du Logement, qui a mis au point une nouvelle méthode statistique.
La France construit beaucoup plus que ne le disent les statistiques, et depuis 2004, le seuil de 400.000 logements mis en chantier a même été franchi sept fois, avec un pic à 493.900 en 2006, selon les nouveaux calculs du ministère, publiés vendredi.
En 2014, qui apparaissait comme le pire cru depuis 17 ans, ce sont en fait 356.200 logements qui ont vu leur construction débuter, soit près de 58.600 de plus qu'initialement annoncé.
Les logements non comptabilisés jusqu'ici s'élèvent ainsi à 69.900 en 2013, 52.400 en 2012, 68.900 en 2010 et curieusement... seulement 1.500 en 2011.
Au total, depuis 2000, le déficit est de 346.000 logements, dit le ministère.
Certains professionnels du secteur s'en doutaient de longue date, sans pouvoir avancer de chiffres.
"Depuis plusieurs années à la Fédération française du bâtiment, nous disions que les statistiques officielles ne concordaient plus avec nos carnets de commande de gros oeuvre, la consommation des volumes de matériaux, le niveau des crédits immobiliers...", dit à l'AFP Jacques Chanut, président de la FFB.
"Nous savions depuis longtemps que ces chiffres étaient très fragiles, et l'idée que la construction était sous-estimée était assez répandue", renchérit l'urbaniste Jean-Claude Driant.
- Tendance toujours baissière -
En 2010, un rapport du Conseil national de l'information statistique (Cnis) soulignait la "situation délicate" due selon lui à la négligence des demandeurs de permis de construire (promoteurs, particuliers, bailleurs sociaux).
Faute de sanction, ceux-ci "omettent fréquemment" au début des travaux, de s'acquitter de l'obligation de déclarer l'ouverture de leur chantier, selon la Cnis.
La France construit beaucoup plus que ne le disent les statistiques ( AFP/Archives / Philippe Huguen )
La France construit beaucoup plus que ne le disent les statistiques ( AFP/Archives / Philippe Huguen )
Transmises parfois avec retard, recensées par l'administration avec une célérité très inégale d'une région à l'autre, ces données reflétaient de moins en moins les mises en chantier en temps réel.
Depuis 2007, dit le ministère, des "trous de collecte" ont été recensés en Ile-de-France, Provence-Alpes-Côte-d'Azur et Aquitaine. Parfois simplement dus à l'absence prolongée du fonctionnaire chargé de compiler les chiffres, selon une source bien informée.
Une situation pour le moins problématique, car cette statistique est suivie de près tant par les professionnels, que les collectivités locales, ou les banques.
Désormais, dit le ministère, les chiffres seront calculés à l'aide d'un modèle statistique fiable, censé délivrer "une information en temps réel de la conjoncture" et fournir des "résultats plus fidèles à la réalité du terrain".
Les données collectées sont complétées par des enquêtes annuelles et croisées avec d'autres paramètres (stock de logements invendus des promoteurs, taux d'intérêt, moral des ménages...)
Une quarantaine de personnes supplémentaires assurent le traitement des données.
Mais pour disposer d'une base de données "parfaitement fiable", il faudrait saisir les informations au fur et à mesure, ce qui demanderait des "moyens humains et financiers conséquents". Le ministère ne le juge "pas envisageable".
A défaut, il réfléchit à lier des recettes versées aux collectivités locales (les aides aux maires bâtisseurs) à la qualité des informations sur la construction transmises par celles-ci.
Ces nouvelles statistiques étonnent toutefois certains professionnels.
Elles "montrent une stabilité de la production de logements collectifs de 2010 à 2014. Cela ne correspond pas à ce que nous vivons sur le terrain: depuis deux ou trois ans, nous avons lancé moins de chantiers", note François Payelle, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).
"Perplexe", M. Payelle réfute toute négligence des promoteurs vis-à-vis de la déclaration d'ouverture de chantier, une "obligation au regard des assurances et des contrôles d'hygiène et de sécurité". Le document est nécessaire à l'enregistrement d'une vente chez le notaire, rappelle-t-il.
Nouveaux chiffres ou pas, la tendance demeure baissière.
"Il y a bien une crise du logement neuf et pour résorber le déficit d'un million de logements (...), il faudrait en construire 500.000 par an pendant dix ans", estime M. Chanut.
"La priorité reste la relance du logement et de la construction", assure-t-on au ministère.
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Sur les trois mois allant de septembre à novembre, 81.112 logements neufs ont été mis en chantier dans l'ensemble du pays, soit 4,7% de moins que sur la même période l'année précédente, selon les chiffres publiés mardi par le ministère du Logement.