L'horizon sera encombré pour les foncières en 2012
28 Décembre 2011 - 11:42AM
Dow Jones News
Les foncières françaises ne devraient pas briller en Bourse en
2012: leur progression sera freinée par les inquiétudes sur leur
dette et leur capacité à la refinancer, dans un climat économique
morose, selon des experts du secteur.
Souvent perçu comme une valeur refuge, l'immobilier coté a pourtant
sous-performé le marché européen en 2011. Et les principales
foncières françaises affichent une décote moyenne de 22% par
rapport à leur actif net réévalué (ANR), selon le courtier
AlphaValue.
"Avec la dégradation du contexte économique, on s'attend à une
année 2012 compliquée", indique Magali Marton, directrice des
études au cabinet de conseil en immobilier DTZ.
"Le statu quo serait la meilleure nouvelle, car le scénario actuel
de récession est présenté comme le moins pessimiste des scénarios
potentiels par les économistes", ajoute-t-elle.
En cette période d'incertitude, "la décote aura même tendance à
s'agrandir", estime Pierre-Loup Etienne, analyste chez AlphaValue,
même si un léger rebond n'est pas exclu pour les foncières les
mieux positionnées.
La France est entrée dans son premier trimestre de récession à la
fin 2011, alors que les perturbations des marchés financiers liées
à la crise de la dette souveraine ont érodé la confiance et
pénalisé le financement de l'économie.
Les fondamentaux du secteur de l'immobilier, qui s'étaient montrés
relativement solides en 2011, devraient en pâtir. Selon Magali
Marton, la demande placée de bureaux devraient ralentir, entraînant
un repli des loyers susceptible d'atteindre 10% en 2012 et 2013 en
région parisienne, le principal marché de l'immobilier d'entreprise
dans l'Hexagone.
"Il y a un important facteur psychologique d'attentisme sur les
marchés locatifs et de l'investissement. Cela peut précipiter à la
baisse les valeurs des actifs immobiliers, ce qui aurait un impact
sur les comptes de résultat", prévient Philippe Deloffre, directeur
Debt Advisory France au cabinet de conseil CBRE.
Et "si les valorisations chutent, les cours chuteront aussi",
prédit Pierre-Loup Etienne. Dans ce contexte, "il serait difficile
de dire qu'une foncière doit être valorisée à son ANR", abonde
Samuel Henry-Diesbach, analyste chez Kepler Capital Markets.
Pour compliquer la donne, l'immobilier coté sera confronté à
d'importants besoins en refinancement l'an prochain, en pleine
crise du crédit.
Selon DTZ et CBRE, de 10 milliards à 15 milliards de dette arrivent
à échéance en 2012 et 2013 pour l'ensemble du secteur immobilier en
France, et un tiers de ce montant poserait des problèmes de
refinancement.
La foncières françaises, principalement alimentées par des
financements bancaires, ont des maturités de dette courtes, de
trois à cinq ans. "Vont donc arriver à maturité les prêts
contractés en 2007, qu'il va falloir refinancer. Or, le financement
bancaire est tari", note Magali Marton.
A moins que la vague de liquidités qu'a récemment fait déferler la
BCE sur le système bancaire européen ne serve en partie à affronter
ce "mur de la dette", nuance Philippe Deloffre.
Sur la quarantaine de foncières cotées en France, certaines
devraient toutefois s'en sortir mieux que d'autres, grâce à un
portefeuille de qualité et à un ratio d'endettement (LTV)
raisonnable, ne dépassant pas 40%.
Unibail-Rodamco (UL.FR), poids lourds européen de l'immobilier
commercial, affichait un LTV de 38% à fin juin et a levé sans
difficulté 500 millions d'euros sur le marché obligataire début
décembre. A l'inverse, la Société de la Tour Eiffel présente "un
profil de risque important", avec un LTV de 59%, selon Philippe
Deloffre.
Les difficultés de financement pourraient aussi entraîner un
mouvement de rapprochement au sein des foncières, surtout les plus
petites, alors que des institutions financières envisagent de se
désengager du secteur immobilier pour renforcer leur bilan.
-Martine Pauwels, Dow Jones Newswires; +33 (0)1 40 17 17 69;
martine.pauwels@dowjones.com
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