GFC Gecina Nom

Ambroise Ecorcheville,

Agefi-Dow Jones

Paris (Agefi-Dow Jones)--Gecina (GFC.FR) ou l'art de saisir la balle au bond. En rachetant Eurosic (ERSC.FR), qui lui avait soufflé Foncière de Paris en 2016, la foncière s'apprête à devenir le numéro un européen de l'immobilier de bureaux. De 3 milliards d'euros, la transaction paraît onéreuse et complexe, puisqu'elle nécessitera un appel au marché et des cessions d'actifs. Mais son timing la rend plutôt opportune.

Une opération lourde à digérer

Pour mettre la main sur le patrimoine unique d'Eurosic, Gecina a accepté d'y mettre le prix. "Ce prix est proche de son actif net réévalué (ANR) estimé dit de continuation, c'est-à-dire droits compris, ce qui est typique d'un marché en surchauffe, dans lequel les acquéreurs comparent les prix d'investissements directs et indirects", a souligné Vladimir Minot, analyste chez Invest Securities. Le montant offert par Gecina représente près d'un tiers de sa capitalisation.

Dès lors, Gecina va faire appel à ses actionnaires et céder des actifs pour pouvoir la réaliser. Le groupe entend lever 1 milliard d'euros, et s'est engagé à céder pour au moins 1,2 milliard d'actifs. Pour sa part, Eurosic revendra pour près d'un demi-milliard d'euros d'actifs immobiliers non stratégiques (loisirs, santé et hôtellerie) à son actionnaire Batipart avant d'intégrer Gecina. L'objectif est de préserver le bilan du groupe en maintenant in fine son ratio dette sur patrimoine sous 40%.

Des risques mais aussi des opportunités

Heureusement, les conditions de marché semblent plutôt favorables pour se lancer dans ces grandes manoeuvres. Gecina étant de retour à ses plus hauts historiques en Bourse, la foncière devra émettre moins d'actions pour réaliser son augmentation de capital de 1 milliard d'euros qu'auparavant. En parallèle, le dynamisme du marché immobilier de bureaux devrait faciliter la revente d'actifs à bon prix. S'il s'est fixé pour objectif un minimum de 1,2 milliard d'euros de cessions d'actifs, le groupe n'exclut d'ailleurs pas de monter jusqu'à 2,2 milliards.

Paradoxalement, cette opération pourrait même permettre à Gecina de vendre des actifs que la foncière pouvait hésiter à céder jusqu'à présent. Le groupe n'en avait pas besoin avec une dette inférieure à 30% de la valeur de son patrimoine. En outre, la cession de nouveaux actifs, après celle de ceux détenus dans la santé, aurait accentué le repli attendu des résultats cette année. Après avoir intégré les actifs d'Eurosic, le groupe retrouvera une marge de manoeuvre pour optimiser son portefeuille en cédant ses actifs les moins intéressants.

L'immobilier résidentiel en question

La volonté de Gecina de se renforcer dans l'immobilier de bureaux, notamment parisien et haut de gamme, paraît pertinente. "Le marché de l'immobilier de bureaux parisien reste particulièrement fragmenté", a souligné Vladimir Minot. "Gecina a beau en être le leader incontesté, sa part de marché restera inférieure à 4%", a-t-il ajouté. Après le rachat d'Eurosic, l'immobilier de bureaux représentera 80% d'un patrimoine total valorisé 19,3 milliards d'euros. La question du maintien ou non de l'immobilier résidentiel dans le périmètre du groupe reste ouverte. Mais chaque chose en son temps.

- Ambroise Ecorcheville, Agefi-Dow Jones; 01 41 27 47 90; aecorcheville@agefi.fr ed: ECH

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June 22, 2017 03:11 ET (07:11 GMT)

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