Performer dans la durée
- Croissance à périmètre constant des loyers à +3,6% pour les
bureaux (+7,7% en incluant les livraisons)
- Encaissement des loyers au premier semestre de l’ordre
de 95% à date
- ANR EPRA de reconstitution (NRV) en hausse sur un an de +3,9% à
191,7 € par action
- ANR EPRA de continuation (NTA) en hausse sur un an de +5,4% à
175,0 € par action
- LTV à 33,2%(droits inclus) en baisse sur un an de -210
pb
Gecina révèle sa
raison d’être
« Faire partager des expériences humaines au
cœur de nos lieux de vie durables »
- Poursuite de la définition du manifeste de la « raison d’être »
avec les collaborateurs, les clients et l’ensemble des parties
prenantes pour une publication prévue à fin 2020
- Démarche conciliant l’exigence sociétale et la performance
économique
Regulatory News:
Gecina (Paris:GFC):
Activité maintenue
pendant la période de confinement
- Aucun immeuble n’a été fermé au cours du deuxième trimestre
grâce à des mesures sanitaires renforcées
- Collecte de loyer à date de l’ordre de 95% sur le
premier semestre
- 56 000 m² de transactions locatives avec une
réversion faciale significative (+16%) notamment dans
Paris
- 352 M€ de cessions réalisées avec une prime moyenne
sur les expertises de l’ordre de +4%
- Accélération de la digitalisation de Gecina et du
déploiement de la marque YouFirst avec YouFirst
Bureau et YouFirst Residence
- Filialisation du patrimoine résidentiel regroupant plus
de 3 Md€ d’actifs et plus de 6 000 appartements
Mobilisation en faveur
des clients et de l’engagement sociétal
- Annulation des loyers sur le deuxième trimestre pour les TPE
opérant sur les secteurs dont l’activité a été arrêtée sur décision
administrative (0,5% de la base locative tertiaire du deuxième
trimestre), report et mensualisation des échéances pour près de 14%
de la base locative tertiaire sur ce trimestre (soit 3% de la base
locative annuelle)
- Réduction du dividende 2019, de la rémunération fixe de la
Directrice Générale et de la rémunération des administrateurs
pendant la crise sanitaire reversée à la Fondation Gecina
- Maintien des calendriers de paiement des fournisseurs
- Mise à disposition de logements étudiants vacants au profit du
personnel soignant et de femmes victimes de violences
conjugales
- Gecina n’a fait appel ni au dispositif de chômage partiel,
ni à celui des prêts garantis par l’Etat
Premier semestre
solide dans un contexte pourtant incertain
- Taux de croissance des loyers à périmètre
constant de +3,6% sur le bureau (+2,9% au total)
- Des marchés immobiliers de bureaux qui restent favorablement
orientés sur les zones les plus centrales
- Une valorisation du patrimoine en hausse sur le premier
semestre tirée par le résidentiel et les bureaux des zones les plus
centrales
- ANR EPRA reconstitution (NRV) à 191,7€ par action (+3,9% sur 1
an)
- ANR EPRA de continuation (NTA)à 175,0€ par action (+5,4% sur 1
an)
- Ratio LTV en baisse de -210 pb sur un an à 33,2%
(droits inclus)
Résilience du modèle
renforçant la visibilité pour l’exercice en cours
- Face aux turbulences liées aux conséquences de la crise
sanitaire de la Covid-19, Gecina avait suspendu sa Guidance en mars
2020 pour l’année
- Les marques de résilience au cours du deuxième trimestre,
sur les marchés immobiliers de référence de Gecina, permettent au
Groupe de préciser ses attentes pour l’exercice en cours, malgré
les incertitudes
- Le RRN par action en 2020 devrait se situer entre 5,55 € (en
scénario dégradé) et 5,70 € (proche de l’hypothèse initiale
pré-Covid-19 de 5,80 €) en fonction de l’évolution de la
situation économique et de ses effets éventuels sur l’activité de
Gecina au second semestre1.
Chiffres clés
En millions d'euros
Juin 2019
Juin 2020
Var (%)
Périm. constant
Bureaux
268
274
+2,1%
+3,6%
Résidentiel traditionnel
53
53
+0,3%
+1,2%
Résidences étudiants (Campus)
9
9
-1,5%
-2,7%
Loyers bruts
331
336
+1,7%
+2,9%
Résultat récurrent net part du Groupe2
219
216
-1,3%
par action (en €)
2,96
2,94
-0,8%
LTV (hors droits)
37,5%
35,1%
-240 pb
LTV (droits inclus)
35,3%
33,2%
-210 pb
ANR EPRA de reconstitution (NRV) par
action
184,5 €
191,7 €
+3,9%
ANR EPRA de continuation (NTA) par
action
166,1 €
175,0 €
+5,4%
ANR EPRA de liquidation (NDV) par
action
160,5 €
167,9 €
+4,6%
ANR EPRA par action – ancien format
169,8 €
177,7 €
+4,7%
ANR EPRA par action (lot) – ancien
format
176,4 €
185,2 €
+5,0%
____________________________
1 Cette fourchette s’entend y compris provisionnements liés à la
crise sanitaire. Elle est également hors opérations éventuelles
d’acquisitions ou de cessions non actées à ce jour et pourrait donc
être revue à la hausse ou à la baisse en fonction de l’éventuelle
rotation du patrimoine dans le semestre qui vient 2 Excédent brut
d'exploitation y compris provisionnements liés à la crise
sanitaire, retraité des frais financiers nets, des impôts
récurrents, des intérêts minoritaires, du résultat des sociétés
mises en équivalence et de certains frais de nature exceptionnelle
(frais liés à la filialisation du résidentiel) hors IFRIC 21
Solide performance sur le premier semestre en dépit des
incertitudes liées aux effets de la Covid-19
95% des loyers du premier semestre
d’ores et déjà encaissés, et un rythme de collecte au troisième
trimestre qui s’améliore par rapport au deuxième
trimestre
Sur l’ensemble du premier semestre, 95% des loyers de bureaux et
résidentiels sont d’ores et déjà encaissés.
Sur le bureau, 94% des loyers (y compris commerces de pieds
d’immeubles) ont été encaissés. Près de 0,2% ont été
annulés dans le cadre des mesures mises en place par le Groupe
en faveur des locataires TPE opérant sur des secteurs arrêtés. Sur
le solde de 6% non encaissés à date (correspondant à c. 20
M€), près d’1/3 correspond à des reports de paiements
accordés aux locataires, le reste faisant l’objet de procédures de
recouvrement de loyers.
Une partie de ces créances non encaissées à date justifie d’une
hausse des provisionnements dans les comptes à fin juin
2020, venant impacter la marge locative du Groupe à hauteur de 7
M€.
Le rythme d’encaissement des loyers à date sur le troisième
trimestre est à ce jour en avance sur celui observé pour le
deuxième trimestre sur la base d’un calendrier comparable.
Gecina a également utilisé la notation Dunn & Bradstreet
pour qualifier le profil de risque de ses locataires. 86% de la
base locative du Groupe provient de locataires appartenant au deux
meilleurs catégories (risque très faible ou risque faible).
Notons par ailleurs que la collecte de loyer sur le portefeuille
résidentiel est globalement conforme à ce qui est habituellement
observé avec un taux d’encaissement proche de 100%.
Loyers en hausse de +2,9% à périmètre
constant, et de +1,7% à périmètre courant
Les revenus locatifs bruts ressortent sur le premier semestre
2020 à 336,1 M€, en hausse de +1,7% traduisant principalement une
solide performance à périmètre constant et les effets des
livraisons du pipeline de projets de développement compensant ceux
des cessions. La performance à périmètre constant révèle en effet
une amélioration par rapport aux précédents trimestres, et atteint
maintenant une hausse de +2,9%, marquant une surperformance notable
au-delà de l’indexation, provenant en partie d’une réversion
locative positive, ainsi qu’une baisse de la vacance
immobilière.
A périmètre courant, la croissance organique et la
contribution des livraisons d’actifs en 2019 et début 2020 viennent
globalement compenser les pertes de loyers provenant des cessions
réalisées sur cette même période.
En effet, la hausse de +1,7% traduit à la fois de la croissance
organique (+8 M€), de l’effet des cessions d’actifs non
stratégiques réalisées depuis début 2019 (pour près de -17 M€ de
loyers bruts), mais également de l’effet des livraisons d’immeubles
net des transferts au pipeline (+10 M€), et des acquisitions
récentes à Paris et à Neuilly (+5 M€).
Cette performance bénéficie d’une croissance à périmètre
constant de +2,9%, reflétant une indexation en
progression à +1,9%, une réduction de la vacance immobilière du
Groupe ainsi que la matérialisation d’une réversion positive sur
l’ensemble des métiers.
Il convient cependant de préciser que le contexte économique
actuel pourrait amener la contribution notamment de l’indexation à
la croissance à périmètre constant, à se contracter dans les
semestres qui viennent.
Revenus locatifs bruts
30-juin-19
30-juin-20
Variation (%)
En millions d'euros
Périm. courant
Périm. constant
Bureaux
268,5
274,0
+2,1%
+3,6%
Résidentiel traditionnel
52,8
52,9
+0,3%
+1,2%
Résidences étudiants (Campus)
9,4
9,2
-1,5%
-2,7%
Total loyers bruts
330,6
336,1
+1,7%
+2,9%
Loyers annualisés
Les loyers annualisés (IFRS) sont en baisse de (-15 M€) par
rapport au 31 décembre 2019 à 650 M€. Cette baisse traduit l’effet
des cessions (-11 M€) et des mises en restructuration (-7 M€) en
partie compensées par l’effets d’acquisitions nouvelles ou de la
livraison d’un immeuble dans le QCA (+2 M€). Le reste de la
variation provient de la croissance à périmètre constant et du
ralentissement de l’activité sur les résidences étudiants.
Notons que dans ces loyers annualisés 18 M€ proviennent d’actifs
destinés à être libérés prochainement en vue de leur mise en
restructurations et 7M€ portant sur un projet aujourd’hui engagé et
libéré au mois de juillet 2020.
Loyers annualisés (IFRS)
En millions d'euros
31-dec-19
30-juin-20
Bureaux
539
526
Résidentiel traditionnel
106
106
Résidences étudiants (Campus)
20
18
Total
665
650
Bureaux : une dynamique
toujours favorable sur les zones les plus centrales
A périmètre constant les loyers de bureaux
s’inscrivent en hausse de +3,6%.
Cette hausse traduit une indexation en amélioration (+2,1%)
ainsi que la matérialisation d’une réversion positive (+0,4%)
notamment dans le QCA parisien (+1,1%), et une réduction de la
vacance immobilière, principalement dans le Croissant Ouest avec la
commercialisation de nouvelles surfaces sur l’immeuble Be Issy.
Notons que sur ce premier semestre 2020 encore, les zones les
plus centrales ont bénéficié d’un effet « réversion » plus
important que sur les autres zones. Les signatures de baux
réalisées sur la période font ressortir par exemple une
réversion faciale de l’ordre de +16% dont +27% sur le QCA et Paris
5/6/7, alors qu’elle est négative sur les autres
zones.
Pour 2020, les performances enregistrées au cours du premier
semestre notamment sur les marchés les plus centraux de la
Région parisienne permettent à Gecina de prévoir que la
croissance de ses loyers de bureaux à périmètre constant devrait
être de l’ordre de +3%, et ce malgré la prudence requise face aux
effets de la crise économique issue du choc sanitaire
Covid-19.
A périmètre courant, les revenus locatifs de bureaux
s’inscrivent en hausse de +2,1%.
En détail, cette variation traduit l’effet des cessions d’actifs
non stratégiques réalisées en 2019 et début 2020 (-17 M€)
intégralement compensées par les effets des livraisons de 6
immeubles en 2019, loués à hauteur de 72%, et principalement situés
dans Paris intra-muros, mais également à La Défense.
Revenus locatifs bruts - Bureaux
30-juin-19
30-juin-20
Variation (%)
En millions d'euros
Périm. courant
Périm. constant
Bureaux
268,5
274,0
+2,1%
+3,6%
Paris intra-muros
142,7
147,5
+3,3%
+1,9%
- Paris QCA & 5-6-7
87,8
88,5
+0,8%
+2,8%
- Paris QCA & 5-6-7 - Bureaux
69,7
71,0
+2,0%
+3,7%
- Paris QCA & 5-6-7 - Commerces
18,2
17,5
-3,6%
-0,6%
- Paris Autres
54,9
59,0
+7,3%
+0,3%
Croissant Ouest - La Défense
87,5
95,5
+9,2%
+7,6%
Autres Ile-de-France
26,7
21,7
-18,8%
+4,5%
Régions / étranger
11,5
9,2
-19,9%
-3,9%
Logements traditionnels :
une résilience confirmée
A périmètre constant les revenus locatifs des immeubles
de logements traditionnels s’inscrivent en hausse de +1,2%.
Cette performance est cependant atténuée par une régularisation de
loyer sur un unique bail commercial. Retraité de ce seul bail,
la performance à périmètre constant ressort à +1,5%.
Cette performance tient compte d’une indexation à +1,5%, mais
également de la matérialisation d’une réversion positive (+0,4%)
sur les relocations d’appartements effectuées, d’environ +7,4% en
moyenne au-delà du loyer du précédent locataire sur les
recommercialisations effectuées depuis le début de l’année. La
variation du taux d’occupation est non significative mais contribue
négativement à hauteur de -0,2%.
A périmètre courant les loyers sont en légère hausse de
+0,3% à 52,9 M€, la dynamique organique compensant les effets de la
poursuite du programme de cessions par unités vacantes.
YouFirst Campus (Logements étudiants)
: Solide bien qu’à l’épreuve face au Coronavirus
Les revenus locatifs des résidences étudiants sont en baisse de
-1,5% à périmètre courant et de -2,7% à périmètre constant,
traduisant l’impact temporaire sur le deuxième trimestre de la
crise sanitaire au travers de la fermeture des écoles et des
universités ayant entrainé le départ de certains locataires.
La performance à périmètre constant sur le premier semestre
bénéficie d’une indexation positive (+1,1%) et d’une réversion
également positive (+0,4%) mais souffre d’un effet Covid-19
(-4,1%), notamment lié au départ des locataires internationaux.
Gecina perçoit des signaux encourageants pour la rentrée
universitaire de septembre en ce qui concerne les locataires
domestiques ou les étudiants de l’espace Schengen, mais
l’incertitude demeure à ce stade pour les étudiants internationaux
hors espace Schengen dont la mobilité internationale pourrait
encore être contrainte lors de la rentrée universitaire de
septembre 2020.
Tendances de marché restant favorables dans les zones de
prédilection de Gecina
Les tendances sur les marchés immobiliers
du bureau en Région parisienne ont encore été marquées par
une solide performance en matière de transactions locatives dans
un contexte de forte raréfaction de l’offre, notamment dans le
cœur de Paris, et ce en dépit des incertitudes économiques liées
aux effets potentiels de la Covid-19.
Si le volume de transactions locatives est en très net repli par
rapport au premier semestre 2019 (-40%) en raison du fort
ralentissement de l’activité commerciale lors de la période de
confinement, l’offre immédiatement disponible et les valeurs
locatives ont fait preuve au deuxième trimestre d’une solide
résilience, notamment dans les zones les plus centrales de la
Région parisienne. Dans Paris intra-muros le taux de vacance
s’établit toujours à un très bas niveau à 2,8%, selon Cushman
& Wakefield.
Sur le deuxième trimestre, les valeurs locatives n’affichent pas
de baisse, et les loyers de marché de seconde main restent toujours
orientés à la hausse sur un an (+7,6% sur 12 mois, source
Immostat), une tendance cependant tirée par les marchés centraux et
notamment le cœur du QCA parisien. La rareté de l’offre
immédiatement disponible et de l’offre future au cœur de Paris
continue en effet de soutenir la dynamique observée dans les zones
centrales ces derniers trimestres. Dans Paris intra-muros, les
loyers sont ainsi orientés à la hausse dans le QCA élargi (+11% sur
un an) comme dans le reste de la ville de Paris (+5% sur 12 mois),
avec une dynamique qui reste haussière sur le second trimestre.
La tendance est cependant moins nette, voire modérément baissière
en dehors de Paris intra-muros (La Défense, Croissant Ouest, 1ère
ou 2ème couronne).
La situation de sous-offre à Paris est toujours palpable
au deuxième trimestre 2020, puisque Paris rassemble 40% de la
demande placée, mais seulement 16% de l’offre immédiate, le rapport
étant inversé sur les autres zones de la Région parisienne. De
même, en supposant que le volume de transactions sur le deuxième
semestre soit identique à celui enregistré au premier semestre
(pourtant particulièrement dégradé en raison de la crise
sanitaire), la demande placée dans Paris intra-muros sur un an
serait égale à la totalité de l’offre aujourd’hui disponible au
cœur de la capitale, suggérant ainsi qu’en dépit d’une situation
incertaine, le marché parisien continue de montrer des signes d’un
déficit d’offre dans les zones centrales.
Notons que cette dynamique de marché permet aujourd’hui
d’observer un potentiel de réversion (écart entre les loyers de
marché actuels et les loyers en place dans notre portefeuille)
supérieur à +8%, principalement du fait des zones les plus
centrales du portefeuille et notamment Paris intra-muros. Ce
potentiel de réversion s’est maintenu dans Paris intra-muros où
Gecina détient 64% de son patrimoine de bureau, alors qu’il s’est
réduit dans les zones secondaires au cours du deuxième
trimestre.
Sur les marchés résidentiels, les
tendances restent également particulièrement favorables pour
Gecina, dans des marchés durablement marqués par un déficit
structurel d’offre de logements, notamment dans la ville de Paris,
où l’offre disponible ne permet pas de répondre à la demande
locative en cœur de ville.
Activité locative dynamique fortement ralentie au cours du
second trimestre mais reflétant toujours des perspectives de
réversion encourageantes au cœur des zones les plus
centrales
Plus de 56 000 m² commercialisés depuis le début de l’année
2020
Depuis le début de l’année 2020 Gecina a loué, reloué ou
renégocié plus de 56 000 m², en repli de -34% par rapport à un
premier semestre 2019 exceptionnel, représentant près de 35 M€
de loyers annualisés faciaux
Les performances enregistrées montrent encore une véritable
surperformance locative des zones les plus centrales de la Région
parisienne, et notamment de Paris intra-muros, et ce malgré
l’incertitude liée aux conséquences éventuelles de la crise
sanitaire.
La réversion faciale réalisée sur les transactions signées au
cours du premier semestre (relocations, renouvellement et
renégociations) s’élève en moyenne à +16%, et se décompose comme
suit :
- Une nette surperformance des zones centrales (représentant près
de 70% des transactions sur le premier semestre), avec une
réversion faciale de l’ordre de +27% dans le QCA et 5-6-7ème
arrondissements, de +16% dans le reste de Paris où les
mesures d’accompagnement sont en baisse marquée. Pour mémoire, 64%
du patrimoine de bureaux de Gecina est situé dans la ville de
Paris.
- Sur le reste des transactions réalisées sur des zones
secondaires où Gecina est moins exposée, la réversion est négative
de -13%.
Cette hiérarchie des performances enregistrées au travers des
rotations de locataires conforte le Groupe dans ses orientations
stratégiques privilégiant les zones les plus centrales et notamment
le cœur de la ville de Paris.
Un potentiel de réversion théorique supérieur à +8% en
moyenne, tiré par Paris intra-muros
La dynamique de marché, toujours favorable aux zones centrales,
permet aujourd’hui d’observer un potentiel de réversion (écart
entre les loyers de marché actuels et les loyers en place dans
notre portefeuille) au-dessus de +8% sur le patrimoine tertiaire du
Groupe, principalement du fait des zones les plus centrales du
portefeuille et notamment Paris intra-muros (+23% dans Paris QCA
par exemple). Cette performance potentielle se matérialisera
progressivement dans les années qui viennent au fil des échéances
des baux en cours.
Notons que ce potentiel de réversion est maintenu dans Paris
intramuros (par rapport à fin 2019) où Gecina détient 64% de son
patrimoine, alors qu’il s’est réduit dans les zones secondaires au
cours du deuxième trimestre comme dans le Croissant Ouest par
exemple où le potentiel de réversion est maintenant légèrement
négatif (-6% vs. 0% à fin 2019) ou en première couronne (-11% vs.
-9% fin 2019).
Taux d’occupation toujours élevé, en léger repli du fait de
livraisons récentes d’immeubles en cours de
commercialisation
Le taux d’occupation financier moyen (TOF) à fin juin
2020, s’établit à 93,4% en baisse de -120 pb sur un an, et de -70
pb sur 6 mois.
Cette baisse s’explique principalement en raison de la livraison
d’immeubles partiellement vacants et de la cession d’immeubles
intégralement occupés, venant compenser l’avancée de la
commercialisation d’immeubles partiellement vacants lors du premier
semestre 2019 (Be Issy et Octant-Sextant par exemple). En
conséquence le taux d’occupation sur le portefeuille de
bureaux est en repli à 93,2%.
Sur les logements étudiants, le recul du taux
d’occupation financier moyen à 82,1% traduit les effets évidents de
la crise sanitaire ayant entrainé la fermeture des écoles et
universités et contraint la mobilité des étudiants nationaux et
internationaux.
TOF moyen
30-juin-19
30-sept-19
31-déc-19
31-mars-20
30-juin-20
Bureaux
94,4%
94,2%
93,8%
93,0%
93,2%
Résidentiel traditionnel
97,7%
97,7%
97,6%
97,7%
97,6%
Résidences étudiants
84,9%
85,4%
88,0%
93,9%
82,1%
Total Groupe
94,6%
94,4%
94,1%
93,6%
93,4%
Résilience du résultat récurrent net part du Groupe
Le résultat récurrent net part du Groupe reste
quasiment stable au premier semestre par rapport au premier
semestre 2019 (-0,8% par action) en dépit du fort volume de
cessions réalisées en 2019 et début 2020, ainsi que des pertes
temporaires de revenus locatifs provenant d’immeubles à fort
potentiel libérés en vue de leur mise en restructuration,
compensées à la fois par les nouveaux loyers perçus sur les
immeubles livrés récemment ainsi que des indemnités non récurrentes
de départs anticipés.
Rotation du patrimoine :
variation nette des loyers -13 M€
Cette variation traduit les effets de la rotation du patrimoine
réalisée depuis début 2019 (pour 1,2 Md€ d’actifs cédés et 384 M€
d’acquisitions sur la période). Les cessions concernent
principalement l’immeuble « Le Valmy » cédé en 2020 situé à l’est
de Paris, et les immeubles cédés au second semestre 2019 (Park Azur
à Montrouge, Henner à Neuilly et Foy à Paris).
Opérations liées au pipeline
(livraisons et lancements de restructurations) : variation nette
des loyers +10 M€
La variation du Résultat récurrent net part du Groupe est
également impactée par les opérations liées au pipeline.
- Les loyers supplémentaires générés par les livraisons récentes
d’immeubles en développement représentent près de +11 M€.
- En parallèle, les immeubles transférés dans le pipeline ces 12
derniers mois ou devant l’être prochainement expliquent une baisse
temporaire des revenus locatifs de l’ordre de -9 M€ par rapport au
premier semestre 2019. Notons que ces privations de loyers sont
compensées intégralement sur le premier semestre par des indemnités
reçues par le Groupe sur certains de ces immeubles de libérations
anticipées. Cet effet ne jouera cependant pas sur le second
semestre 2020.
Hausse modérée du coût du risque dans
le cadre de la crise sanitaire
La marge locative s’établit à 89,2%, baisse de -1,8pt par
rapport au premier semestre 20193. Cette baisse est imputable à la
hausse du provisionnement des créances clients directement liée aux
effets de la crise de la Covid-19 pour près de 7 M€.
Groupe
Bureaux
Résidentiel
Etudiants
Marge locative au 30/06/20193
91,0%
92,9%
84,0%
74,2%
Marge locative au 30/06/2020
89,2%
90,7%
84,6%
70,8%
Notons également que l’impact de la crise sanitaire est venu
réduire la marge opérationnelle des autres activités comprenant le
résultat opérationnel du dernier hôtel détenu par le groupe ainsi
que la contribution du crédit-bail immobilier fortement ralentie
sur le deuxième trimestre (-4,7M€).
Optimisation du bilan
Les frais financiers récurrents s’inscrivent en baisse de -5,5
M€, provenant à la fois d’une baisse du coût moyen de la dette par
rapport à fin 2019 de -10pb à 1,3%, favorisée par l’échéance d’un
financement obligataire portant un coupon de 4,75% au T2 2019, et
d’une baisse modérée du volume de dette en conséquence des cessions
réalisées récemment. Ces effets favorables sont partiellement
compensés par une baisse des intérêts capitalisés dans la mesure où
les projets portés par le pipeline ont été récemment lancés.
En millions d'euros
30-juin-19
30-juin-20
Var (%)
Revenus locatifs bruts
330,6
336,1
+1,7%
Revenus locatifs nets
304,0
299,7
-1,4%
Marge opérationnelle des autres
activités
6,1
(0,4)
-106,8%
Services et autres produits (net)
2,6
1,5
-42,2%
Frais de structure
(41,3)
(38,3)
-7,2%
Excédent brut d'exploitation
271,4
262,5
-3,3%
Frais financiers nets
(49,3)
(43,7)
-11,2%
Résultat récurrent brut
222,1
218,8
-1,5%
Résultat récurrent net des sociétés mises
en équivalence
0,6
0,7
+16,9%
Intérêts minoritaires récurrents
(0,8)
(0,6)
-30,4%
Impôts récurrents
(3,1)
(3,0)
-4,5%
Résultat récurrent net part du
Groupe
218,8
215,9
-1,3%
Résultat récurrent net part du Groupe
par action4 (en €)
2,96
2,94
-0,8%
______________________________
3 La marge locative à fin juin 2019 publiée ici est proforma de
la méthode retenue à fin juin 2020 à titre de comparaison. Au 30
juin 2019, les charges refacturées incluaient les honoraires de
gestion locative et technique pour 3,3 millions d’euros. Ces
refacturations sont incluses dans les frais de structure à compter
du 1janvier 2020 (3,5 millions d’euros au titre du 1er semestre
2020). 4 Excédent brut d'exploitation y compris provisionnements
liés à la crise sanitaire, retraité des frais financiers nets, des
impôts récurrents, des intérêts minoritaires, du résultat des
sociétés mises en équivalence et de certains frais de nature
exceptionnelle (frais liés à la filialisation du résidentiel) hors
IFRIC 21
Baisse du LTV, verdissement du passif, préservation d’une
maturité longue et coût de la dette historiquement bas
Gecina a poursuivi l’optimisation de son passif en renforçant et
optimisant, dans un environnement volatil mais toujours
accommandant, sa structure financière.
Notons que les agences de notation financière ont confirmé la
notation de Gecina (S&P A- et Moody’s A3) au cours du deuxième
trimestre, confirmant ainsi la solidité du bilan du Groupe dans un
environnement pourtant incertain.
Au 30 juin 2020, Gecina présente un ratio d’endettement LTV à
33,2 % droits inclus et une importante liquidité de 4,9
milliards d’euros (dont 4,4 milliards de lignes de crédit non
tirées) couvrant l’intégralité des échéances de financement du
Groupe jusqu’à fin 2023. L’ICR s’établit à 5,5x et le ratio
de dette gagée à 0,2 %, conférant à Gecina une marge importante
vis-à-vis de ses covenants bancaires.
La solidité du bilan de Gecina a permis au Groupe de recourir à
des ressources court terme dans des conditions habituelles
en dépit d’un contexte macroéconomique incertain.
A fin juin, la maturité moyenne de la dette de Gecina s’élève
à 7,1 années.
Fort de cette situation et n’ayant pas de besoin de financement
à court terme, le Groupe a poursuivi son travail de renforcement et
de verdissement de son passif. Gecina a ainsi renouvelé en juillet
2020 avec Société Générale une ligne de crédit de 240
millions d’euros arrivant à échéance en 2021 avec une nouvelle
ligne de maturité 7 ans. Cette ligne, dont la marge dépendra en
partie de l’atteinte d’objectifs RSE, porte à 1,2 milliard
d’euros l’encours de crédits responsables du Groupe.
Ainsi, le Groupe a confirmé la solidité de son bilan tout en
maintenant un coût de la dette historiquement bas, à 1,0% pour
la dette tirée (et 1,3% y compris lignes de crédits non
tirées).
A fin juin 2020, le LTV de Gecina, s’élève à 33,2% droits
inclus (35,1% hors droits), soit une baisse de -210 pb sur un
an (-240 pb hors droits), renforçant ainsi la solidité des
notations des agences de rating (S&P : A-, Moody’s : A3).
Ratios
Covenant
30-juin-2020
Dette financière nette / valeur du
patrimoine réévaluée (bloc, hors droits)
< 55% - 60%
35,1%
Excédent Brut d’Exploitation / frais
financiers nets
> 2,0x
5,5x
Encours de la dette gagée / valeur du
patrimoine réévaluée (bloc, hors droits)
< 25%
0,2%
Valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors
droits) en milliards d’euros
> 6,0 - 8,0
20,0
356 M€ de cessions réalisées ou sécurisées au premier
semestre, renforçant la centralité du patrimoine et le bilan du
Groupe
Depuis le début de l’année Gecina a cédé ou sécurisé la vente
de près de 356 M€ d’actifs dont 352 M€ ont d’ores et déjà été
finalisées avec une prime moyenne de l’ordre de +4,4% sur les
dernières valeurs et un taux de privation de l’ordre de
3,1%.
Ces cessions visent à la fois à renforcer la centralité du
patrimoine de Gecina, à rationaliser sa composition en cédant ou en
projetant de céder des actifs non stratégiques ou situés sur des
zones secondaires pour Gecina, tout en réduisant le LTV du
Groupe.
341 M€ de cessions d’actifs tertiaires
cédés depuis le début de l’année
Les cessions tertiaires réalisées depuis le début de l’exercice
représentent 341 M€ avec une prime moyenne de +4% sur les dernières
expertises libres, sont constituées pour près de 80% d’immeubles
situés en dehors de Paris, renforçant ainsi la centralité du
patrimoine tertiaire du Groupe.
En conséquence, sur la base des expertises à fin juin 2020, le
LTV est aujourd’hui de 33,2% (35,1% hors droits). Pour mémoire
il s’élevait à 35,3% (37,5% hors droits) fin juin 2019.
142 M€ d’investissements réalisés dont 56 M€
d’acquisitions
- 56 M€ d’acquisitions d’actifs au premier semestre dont le
premier immeuble de logements depuis la filialisation du
portefeuille résidentiel, dans le 8ème arrondissement de Paris.
- 85 M€ d’investissements décaissés au titre du pipeline ou
l’amélioration du patrimoine résidentiel favorisant à la fois la
capture d’un potentiel de création de valeur au travers de
l’avancement des travaux sur les actifs en développement, mais
aussi au travers de l’amélioration de la qualité de nos immeubles
résidentiels favorisant la matérialisation du potentiel de
réversion identifié.
Pipeline de projets de 3,8 Md€ dont 2,9 Md€ engagés ou
pouvant l’être prochainement
2,9 Md€ de projets engagés ou pouvant
être engagés à court terme
1,9 Md€ de projets engagés (livraisons
2020-2023)
70% du pipeline engagé sur les bureaux se situe dans Paris
intra-muros, 12% à Neuilly et Boulogne Billancourt, 10% à La
Défense et 8% à Montrouge.
Le pipeline résidentiel se décompose de 7 projets, dont 5 dans
Paris intra-muros.
Au total 17 projets sont à ce jour engagés et seront livrés
entre 2020 et 2023, représentant un volume total
d’investissement de 1,9 Md€, dont 579 M€ restant à décaisser dans
les années qui viennent. Notons que 3 nouveaux projets ont été
engagés au cours du premier semestre dont un projet dans le QCA
parisien (Paris-Boétie) dont la livraison est attendue au premier
trimestre 2023, et 2 projets de logements étudiants.
Notons en outre que 7 de ces 17 projets concernent le
résidentiel traditionnel ou le résidentiel étudiants, signe de
l’accélération stratégique souhaitée par le Groupe sur les secteurs
du logement.
Avec un rendement attendu à livraison de 5,4%, le pipeline
engagé représente un volume de loyers potentiels de l’ordre de 104
M€ qui se matérialisera progressivement entre 2020 et 2023 au fil
des livraisons à venir.
Le taux de précommercialisation des opérations livrées avant fin
2023 est à ce jour modéré (24%) dans la mesure où ces programmes
ont largement été transférés dans le pipeline fin 2019 et début
2020, et que la période de confinement a ralenti le rythme des
discussions avec les locataires potentiels.
Cependant en intégrant les discussions actuellement en cours
avec des locataires, près d’1/3 des surfaces d’immeubles du
pipeline engagé seraient précommercialisées.
A fin juin, 579 M€ restent à investir au titre des projets
engagés, dont 119 M€ d’ici fin 2020, 238 M€ en 2021, et 222 M€ en
2022 et 2023.
1,0 Md€ de projets « contrôlés et
certains » pouvant être engagés dans les semestres qui viennent
(livraisons 2021-2024)
Le pipeline d’opérations « à engager », dit « contrôlé et
certain », regroupe les actifs détenus par Gecina, dont la
libération est engagée et sur lesquels un projet de restructuration
satisfaisant les critères d’investissement de Gecina a été
identifié. Ces projets seront donc engagés dans les semestres qui
viennent, sauf si les conditions de marché venaient à remettre en
cause leur rationnel immobilier et financier.
Ce pipeline rassemble 7 projets, dont une majorité se trouve
à Paris, qui seront transférés au pipeline engagé lors de leur
libération par les locataires en place.
Sur le bureau, 95% du pipeline se situe dans Paris
intra-muros et à Neuilly-sur-Seine.
Au total, le pipeline « contrôlé et certain » devrait générer un
rendement attendu à livraison (yield on cost) de 5,8% en
moyenne, soit près de 57 M€ de loyers potentiels.
398 M€ seront à investir dans ces projets contrôlés et certains
à compter de leur lancement attendu dans les semestres qui
viennent.
0,9 Md€ de projets contrôlés «
probables » à plus long terme (livraisons possibles
2023-2026)
Le pipeline contrôlé « probable » rassemble les projets
identifiés et détenus par Gecina dont le départ du locataire n’est
pas encore certain à court terme. L’identification en amont de ces
projets permet d’atteindre un rendement potentiel à livraison de
5,1% pour un portefeuille de projets potentiels en très
grande partie situés dans Paris intra-muros (79%). Ces projets
seront lancés, à la main de Gecina en fonction de l’évolution des
marchés immobiliers lors du possible lancement du projet.
Date de
livraison
attendue
Surface
totale
Invest.
Total
Déjà
Investis
Reste à
investir
Yield on
cost (est.)
Rendements
prime
théoriques
Projets
Localisation
m²
(M€)
(M€)
(M€)
(net)
(BNPPRE)
Précom.
La Défense - Being
Croissant Ouest
T3-20
12 200
98
95
3
4,0%
Paris - 7, Rue de Madrid
Paris QCA
T3-20
11 100
107
103
4
2,8%
100%
Boulogne - Anthos
Croissant Ouest
T2-21
9 600
104
95
9
3,3%
Paris - Biopark
Paris
T3-21
6 400
47
41
7
3,1%
La Défense - Sunside
Croissant Ouest
T2-21
9 800
82
75
7
4,0%
Neuilly - 157 Charles de Gaulle
Croissant Ouest
T4-21
11 200
108
75
32
3,3%
Paris - L1ve
Paris QCA
T2-22
33 500
514
392
122
2,8%
78%
Paris - Bancelles
Paris QCA
T2-23
30 300
377
255
123
2,8%
Montrouge - Porte Sud
1ère couronne
T3-23
18 700
136
51
85
3,8%
Paris – Boétie (Nouveau projet)
Paris QCA
T1-23
10 100
180
138
42
2,8%
Total bureau
152 900
1 753
1 319
434
5,4%
3,1%
24%
Paris - St Mandé
Paris
T4-20
700
4
4
1
3,1%
n.a
Paris - Glacière
Paris
T3-21
300
2
0
2
3,1%
n.a
Ivry sur Seine - Ynov
1ère couronne
T2-21
7 200
41
22
19
4,0%
n.a
Ville d'Avray
1ère couronne
T1-23
10 000
78
9
69
3,1%
n.a
Paris - Porte Brançion
Paris
T2-23
2 900
19
0
19
4,0%
n.a
Paris – Vouillé (Nouveau projet)
Paris
T2-23
2 400
16
0
16
3,1%
n.a
Paris – Lourmel (Nouveau projet)
Paris
T2-23
1 700
13
0
13
3,1%
n.a
Densification résidentiel
n.a
1 700
6
0
6
3,1%
n.a
Total restructurations
résidentiel
26 900
180
35
145
4,6%
3,4%
TOTAL pipeline engagé
179 800
1 934
1 355
579
5,4%
3,1%
Contrôlé & Certain bureau
83 400
908
555
353
5,9%
3,1%
Contrôlé & Certain
résidentiel
15 200
79
33
46
4,2%
3,1%
Total Contrôlé & Certain
98 600
987
589
398
5,8%
3,1%
TOTAL Engagé + Contrôlé &
Certain
278 400
2 921
1 943
978
5,5%
3,1%
Total Contrôlé et probable
109 400
925
630
296
5,1%
3,2%
TOTAL PIPELINE
387 800
3 846
2 573
1 273
5,4%
3,1%
Hausse des valeurs immobilières au premier semestre avec des
effets contrastés entre les secteurs et les zones
géographiques
La valeur du patrimoine (bloc) ressort à 20,0 Md€, stable
(-0,1%) sur 6 mois, malgré le volume de cessions important réalisé
sur la période.
Elle ressort en hausse de +4,0% sur 12 mois à périmètre
constant et de +1,0% sur 6 mois.
Bureaux : des valeurs en hausse dans
les zones centrales au premier semestre
A périmètre constant, sur le patrimoine bureau, la
primauté des zones les plus centrales ressort encore. La hausse
de valeur sur l’ensemble du patrimoine s’élève à +4% sur 12
mois, mais cette hausse atteint +7% sur le seul portefeuille
parisien, et en baisse sur le reste de la Région
parisienne.
On note que la tendance sur les 6 derniers mois s’est
stabilisée, mais elle reste haussière dans Paris intra-muros (+2,7%
dans le QCA et 5e-6e-7e arrondissements) alors qu’elle est
maintenant baissière sur le reste de la Région parisienne.
Dans la ville de Paris, la hausse des valeurs vient
exclusivement d’un effet loyer favorable reflétant la bonne
tenue des marchés locatifs les plus centraux, alors que la
baisse à périmètre constant des valeurs dans le reste de la Région
parisienne provient principalement d’une remontée des taux de
capitalisation, mais également d’un effet loyer légèrement
négatif.
Ce différentiel de performance mesure l’écart croissant entre
les zones les plus centrales dont les perspectives restent
résilientes, notamment en raison d’une vacance actuelle extrêmement
faible et d’une offre future contrainte, et les zones secondaires
offrant un profil de risque plus sensible à l’environnement
économique.
Logements traditionnels : des valeurs
en hausse de près de +5% sur 6 mois
Sur le patrimoine résidentiel, la valorisation retenue
s’inscrit en hausse de +4,9% à périmètre constant. Cette
performance est à la fois portée par les tendances favorables sur
le marché libre, dans un contexte de taux d’intérêt durablement
bas, par l’appétit toujours croissant des investisseurs
institutionnels justifiant d’une plus faible décote pour les
valeurs blocs, mais également par la mise en place de la
nouvelle stratégie de Gecina sur cette classe d’actifs avec les
premiers effets de création de valeur induits (plans
d’investissements plus ambitieux et réversion locative). Cette
performance traduit également la résilience forte de cette classe
d’actifs dans un environnement pourtant incertain dans le contexte
des effets de la crise sanitaire.
Répartition par segment
Valeur expertisées
Taux de capitalisation
nets
Variation périm.
constant
en € / m²
En millions d'euros
Juin 2020
Juin 2020
Déc 2019
Juin 2020 vs.
Juin 2019
Juin 2020 vs.
Déc 2019
Juin 2020
Bureaux (yc commerces)
16 333
4,0%
3,9%
+3,5%
+0,3%
11 056
Paris intra-muros
10 420
3,3%
3,4%
+7,1%
+2,1%
16 569
Paris QCA / 5-6-7 - Bureaux
5 664
3,4%
3,3%
+1,7%
+0,7%
19 187
Paris QCA / 5-6-7 - Commerces
1 758
2,1%
2,2%
+12,1%
+8,1%
54 444
Paris autres
2 998
4,0%
4,0%
+6,2%
+0,9%
10 853
Croissant Ouest - La Défense
4 722
4,8%
4,6%
-2,5%
-3,2%
8 768
Autres IDF
699
7,1%
6,7%
-7,6%
-1,3%
2 912
Régions / Etranger
492
4,3%
4,2%
+1,5%
-1,4%
5 871
Résidentiel
3 584
3,2%
3,3%
+6,2%
+4,2%
7 041
Résidentiel traditionnel
3 232
3,0%
3,1%
+6,9%
+4,9%
7 384
Résidences étudiants
352
4,9%
4,9%
+0,1%
-1,7%
5 004
Hôtels & CBI
120
Total Groupe
20 037
3,8%
3,8%
+4,0%
+1,0%
10 200
Total valeur Lots des expertises
20 588
+4,3%
+1,3%
Hausse de l’ANR EPRA de continuation (NTA) de +5,4% sur un an
à 175 € par action, et ANR EPRA de reconstitution (NRV) de 191,7 €
par action
ANR EPRA de reconstitution (NRV) s’établit à fin juin à
191,7€ par action (+3,9% sur 1 an)
ANR EPRA de continuation (NTA) s’établit lui à
175,0€ par action (+5,4% sur 1 an)
ANR EPRA de liquidation (NDV) ressort à fin juin à
167,9€ par action (+4,6% sur 1 an)
L’ANR EPRA (bloc) dilué ressort à 177,7 € par action, en
hausse de près de +5% sur un an.
L’ANR EPRA (lot) dilué ressort à 185,2 € par action, en
hausse de près de +5% sur un an en considérant les valeurs par
unités du portefeuille résidentiel.
Cette variation bénéficie globalement d’une stabilisation de
taux de capitalisation sur les bureaux et d’un effet « loyers »
positif dans les zones les plus centrales, mais également des
effets de la stratégie « total return » de Gecina, au travers
notamment de la revalorisation du portefeuille en cours de
développement.
La croissance de l’ANR EPRA de continuation (NTA) par action
s’élève à +8,9 € sur 12 mois et peut être décomposée comme suit
:
- Dividende payé (S2 2019 et S1 2020) : - 5,6
€
- Résultat récurrent net : + 5,9 €
- Variation de valeur des actifs du périmètre
constant Bureaux : + 4,0 €
- Variation de valeur des actifs du périmètre
constant Résidentiel : + 2,3 €
- Revalorisation nette du pipeline et
livraisons récentes : + 2,2 €
- Plus-values nettes de cessions réalisées ou
en cours : + 0,3 €
- Autres (incl. IFRS 16) : - 0,2 €
Nouveaux indicateurs EPRA à fin juin
2020
A fin juin 2020
En millions d'euros
EPRA NRV (Valeur nette
de
reconstitution)
EPRA NTA (Valeur nette
de
continuation)
EPRA NDV (Valeur nette
de
liquidation)
Capitaux propres IFRS - Part du groupe
12 651,1
12 651,1
12 651,1
Créance des actionnaires
183,8
183,8
183,8
Inclut / Exclut
Effet de l'exercice des stock-options
1,5
1,5
1,5
ANR dilué
12 836,4
12 836,4
12 836,4
Inclut
Réévaluation des immeubles de
placement
133,8
133,8
133,8
Réévaluation des immeubles en
restructuration
0,0
0,0
0,0
Réévaluation des autres actifs non
courants
0,0
0,0
0,0
Réévaluation des contrats de
crédit-bail
9,6
9,6
9,6
Réévaluation des stocks
0,1
0,1
0,1
ANR dilué à la juste valeur
12 979,9
12 979,9
12 979,9
Exclut
Impôts différés
0,0
0,0
n.a.
Juste valeur des instruments
financiers
(3,0)
(3,0)
n.a.
Ecart d’acquisition résultant des impôts
différés
0,0
0,0
0,0
Ecart d’acquisition inscrit au bilan
n.a.
(192,3)
(192,3)
Actifs incorporels
n.a.
(6,7)
n.a.
Inclut
Juste valeur des dettes
n.a.
n.a.
(409,6)
Réévaluation des actifs incorporels
0,0
n.a.
n.a.
Droits de mutation
1 156,7
123,6
n.a.
ANR
14 133,6
12 901,5
12 378,0
Nombre d'actions totalement dilué
73 711 096
73 711 096
73 711 096
ANR par action
191,7 €
175,0 €
167,9 €
À titre indicatif, les ANR EPRA en valeur bloc (ancien format)
sont rappelés ci-après :
30-juin-19
31-déc-19
30-juin-20
en millions d'euros
Montant/
Nombre
d'actions
€/action
Montant/
Nombre
d'actions
€/action
Montant/
Nombre
d'actions
€/action
Nombre d'actions totalement dilué
73 622 597
73 656 339
73 711 096
Capitaux propres IFRS*
11 985
12 699
12 651
+ Créance des actionnaires
201,6
0,0
183,8
+ Effet de l'exercice des stock
options
4,0
1,7
1,5
ANR dilué
12 191
165,6 €
12 701
172,4 €
12 836
174,1 €
+ Mise en Juste Valeur des actifs au coût
amorti
128,5
136,4
143,5
+ Fonds de commerce des hôtels
37,7
0,0
0,0
+ Optimisation des droits de mutation
118,4
135,1
123,6
- Juste Valeur des instruments
financiers
24,8
(20,9)
(3,0)
- Impôts différés
0,0
0,0
0,0
= ANR EPRA dilué
12 500
169,8 €
12 951
175,8 €
13 100
177,7 €
+ Juste Valeur des instruments
financiers
(24,8)
20,9
3,0
+ Juste Valeur des dettes
(296,1)
(280,7)
(409,6)
+ Impôts différés
0,0
0,0
(0,0)
= ANR triple net EPRA dilué
12 179
165,4 €
12 692
172,3 €
12 694
172,2 €
* dont écart d’acquisition (192 millions
d'euros au 30 juin 2020)
Tableau de passage ANR EPRA (ancien
format) – nouveaux indicateurs
EPRA NRV
EPRA NTA
EPRA NDV
ANR par action (ancien format
EPRA)
177,7 €
177,7 €
177,7€
Droits de mutation
+14,0 €
-1,7 €
Ecart d’acquisition
-2,6 €
-2,6 €
Actifs incorporels
-0,1 €
Juste valeur des dettes et des instruments
financiers
-5,5 €
ANR par action
191,7 €
175,0 €
167,9 €
Autres informations sur le premier semestre 2020
Les Assemblées Générales de Gecina
valident le lancement de la filialisation du portefeuille
résidentiel
L’Assemblée Générale des actionnaires, qui s’est tenue à huis
clos le 23 avril 2020 ainsi que les Assemblées Générales des
porteurs obligataires (qui se sont tenues les 23 mars et 7 avril
2020) ont ratifié l’ensemble des résolutions relatives au projet
d’apport permettant la filialisation du portefeuille résidentiel de
Gecina.
Gecina est donc en ordre de marche pour avancer sur sa stratégie
résidentielle, pour pouvoir mieux répondre aux besoins de logement,
de flexibilité, de services et aux grands enjeux environnementaux
et sociétaux en développant une offre locative responsable et de
qualité à destination des classes moyennes. Le Groupe est
aujourd’hui par conséquent en mesure de pouvoir capturer
d’éventuelles opportunités d’investissements, afin de matérialiser
des synergies de taille et d’engager de nouveaux investissements
sur les secteurs à fort potentiel de création de valeur de la
Région parisienne ou de certaines métropoles françaises qui
sauraient satisfaire les exigences de Gecina en matière de
performance financière et de risque opérationnel.
Jérôme Brunel nommé Président du Conseil
d’Administration en remplacement de Bernard Carayon
Le mandat de M. Bernard Carayon a pris fin lors de l’Assemblée
Générale qui s’est tenue le 23 avril, celui-ci ayant atteint la
limite d'âge statutaire. M. Bernard Carayon reste administrateur du
Groupe. L’Assemblée Générale a également ratifié la nomination de
M. Jérôme Brunel en tant qu’administrateur de Gecina et le Conseil
d’Administration l’a nommé Président du Conseil d’Administration à
compter de ce jour.
Les compétences de Jérôme Brunel, en particulier en matière de
Gouvernance, RSE et affaires publiques, représentent un atout
complémentaire fort des compétences existantes dans le Conseil
d’Administration de Gecina.
Le Conseil d’Administration est dorénavant composé de 11 membres
dont 7 indépendants.
Constitution de deux nouveaux Comités sur
la RSE et sur la Conformité et l’Ethique
Par ailleurs, le Conseil d’Administration a décidé, sur
recommandation du Comité de Gouvernance, Nominations et
Rémunérations, la constitution de deux nouveaux Comités, en
complément du Comité d’Audit et des Risques, du Comité de
Gouvernance, Nominations et Rémunérations et du Comité Stratégique
et d’Investissement :
- Un comité Responsabilité Sociétale et
Environnementale (RSE)
- Un comité Conformité et Ethique
La création du comité RSE démontre la volonté forte de Gecina de
jouer un rôle majeur et accru dans la dynamique collective des
enjeux de RSE.
La création du comité Conformité et Ethique permet à Gecina de
se conformer à la réglementation ainsi qu’aux meilleures pratiques
de place en matière de lutte anticorruption et à la diffusion de
référentiels applicables à la prévention de la corruption.
Gecina révèle sa raison d’être
« Faire partager des expériences humaines au cœur de nos lieux
de vie durables »
Le travail relatif à la définition de la raison d’être a été
initié au début de l’année, et le contexte sanitaire a rendu plus
nécessaire que jamais la réflexion sur l’utilité sociétale de
l’entreprise. Cette démarche a été portée par le management (Comité
Exécutif et Comité de Direction) en intégrant les collaborateurs du
Groupe, afin de préciser l’ADN de Gecina (forces distinctives et
enjeux sociétaux adressables) mais également d’engager une
réflexion relative aux engagements qui permettront d’incarner à
l’avenir cette « raison d’être ». Ce travail intégrera l’ensemble
des parties prenantes (Clients, Fournisseurs, Partenaires,
etc.).
Les réflexions en cours devront faire l’objet d’une validation
par le Conseil d’Administration vers la fin de l’année qui
permettra d’engager le déploiement de cette raison d’être dans le
quotidien du Groupe.
Poursuite de la digitalisation et du
déploiement de YouFirst
Les derniers mois ont également marqué l’accélération du
déploiement de la marque YouFirst sur les activités tertiaires
(YouFirst Bureau et YouFirst Collaborative) et résidentielles
(YouFirst Residence et YouFirst Campus), ainsi que de notre
transformation digitale. Gecina a notamment développé une
plateforme d’échange avec les agences partenaires de YouFirst
Bureau pour améliorer son efficacité en matière de
commercialisation. Avec cette solution, Gecina optimise sa
stratégie commerciale grâce au suivi en temps réel de l’avancée des
dossiers de location de chaque immeuble.
D’autres projets digitaux sont en cours de développement au
service de nos clients, en particulier la création d’un espace
client pour les clients de YouFirst Residence et YouFirst Campus,
en préalable à la livraison des sites de commercialisation.
Concernant YouFirst Bureau, la mise à plat du socle technologique
(tech stack) des actifs est en cours afin d’irriguer la future
webapp qui sera le lien entre YouFirst Bureau et YouFirst
Collaborative et ses clients B2B2C.
Le déploiement du CRM pour l’ensemble des marques YouFirst est
de son côté avancé et constituera le cœur de la relation
commerciale de YouFirst avec ses clients.
Visibilité rétablie progressivement pour 2020
Face à l’incertitude liée aux effets de la Covid-19, Gecina
avait suspendu fin mars sa guidance pour 2020. Bien qu’il soit trop
tôt pour estimer de manière précise les impacts opérationnels liés
à cette crise, le Groupe bénéficie de forces lui permettant d’être
en ordre de marche pour faire face sereinement aux éventuelles
conséquences à court ou moyen terme de cette crise. Ces facteurs de
résilience permettent donc au Groupe d’établir une fourchette
estimative de son RRN par action à fin 2020, en fonction des
différents scénarios économiques auxquels Gecina pourrait être
confrontée sur le reste de l’exercice.
En fonction de l’évolution de la situation économique et des
effets éventuels directs ou indirects de la crise sanitaire sur
l’activité de Gecina au second semestre, le RRN par action en 2020
devrait se situer entre 5,55 € (en scénario dégradé) et 5,70 €
(proche de l’hypothèse initiale pré-Covid-19). Cette fourchette
s’entend hors opérations éventuelles d’acquisitions ou de cessions
non actées à ce jour et pourrait donc être revue à la hausse ou à
la baisse en fonction de l’éventuelle rotation du patrimoine dans
le semestre qui vient5.
A propos de Gecina
Spécialiste de la centralité et des usages, Gecina exploite des
lieux de vie innovants et durables. La société d’investissement
immobilier détient, gère et développe le premier patrimoine de
bureaux d’Europe, situé à près de 97% en Ile-de-France, un
patrimoine d’actifs résidentiels et des résidences pour étudiants,
qui représentent plus de 9 000 logements. Ce patrimoine est
valorisé à 20 milliards d’euros à fin juin 2020.
Gecina a inscrit l’innovation et l’humain au cœur de sa
stratégie pour créer de la valeur et réaliser sa raison d’être :
« Faire partager des expériences humaines au cœur de nos lieux
de vie durables ». Pour nos 100 000 clients, cette ambition est
portée par la marque relationnelle et servicielle YouFirst. Elle
est aussi inscrite au cœur d’UtilesEnsemble, son label d’engagement
pour l’environnement, pour la cité et pour l’humain.
Gecina est une Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC)
sur Euronext Paris et a intégré les indices SBF 120, CAC Next 20,
CAC Large 60, Euronext 100, FTSE4Good, DJSI Europe et World, Stoxx
Global ESG Leaders et Vigeo. En 2020, Gecina a obtenu la note
maximale de A au classement CDP sur le changement climatique.
www.gecina.fr
__________________________________
5 Cette fourchette s’entend y compris provisionnements liés à la
crise sanitaire. Elle est également hors opérations éventuelles
d’acquisitions ou de cessions non actées à ce jour et pourrait donc
être revue à la hausse ou à la baisse en fonction de l’éventuelle
rotation du patrimoine dans le semestre qui vient
Résultats H1-2020
ANNEXES
1- ETATS FINANCIERS
Compte de résultat simplifié et résultat récurrent
Le Conseil d’Administration de Gecina, réuni sous la présidence
de Jérôme Brunel le 23 juillet 2020, a arrêté les comptes au 30
juin 2020. Les procédures d’examen limité sur ces comptes ont été
effectuées et le rapport des commissaires aux comptes sur
l’information financière semestrielle a été émis le 23 juillet 2020
après vérification des informations contenues dans le Rapport
financier semestriel.
En millions d'euros
30-juin-19
30-juin-20
Var (%)
Revenus locatifs bruts
330,6
336,1
+1,7%
Revenus locatifs nets
304,0
299,7
-1,4%
Marge opérationnelle des autres
activités
6,1
(0,4)
-106,8%
Services et autres produits (net)
2,6
1,5
-42,2%
Frais de structure
(41,3)
(38,3)
-7,2%
Excédent brut d'exploitation
271,4
262,5
-3,3%
Frais financiers nets
(49,3)
(43,7)
-11,2%
Résultat récurrent brut
222,1
218,8
-1,5%
Résultat récurrent net des sociétés mises
en équivalence
0,6
0,7
+16,9%
Intérêts minoritaires récurrents
(0,8)
(0,6)
-30,4%
Impôts récurrents
(3,1)
(3,0)
-4,5%
Résultat récurrent net part du Groupe
(1)
218,8
215,9
-1,3%
Résultat récurrent net part du Groupe
par action
2,96
2,94
-0,8%
Résultat de cession d'actifs
20,4
(5,4)
na
Variation de valeur des immeubles
626,0
185,5
na
Marge Immobilière
1,4
0,0
na
Amortissements
(4,5)
(4,6)
na
Dépréciations et provisions nettes
(2,6)
(14,1)
na
Amortissements & dépréciations à
caractère financier
0,0
(0,6)
na
Eléments non récurrents
0,0
(8,4)
na
Variation de valeur des instruments
financiers et des dettes
(27,7)
(18,7)
na
Primes et frais de rachat des emprunts
obligataires
(16,0)
0,0
na
Quote-part de résultat non récurrent net
des sociétés mises en équivalence
0,7
(2,7)
na
Impôts non récurrents
0,7
0,9
na
Intérêts minoritaires non récurrents
0,1
2,2
na
Résultat net consolidé (part du
Groupe)
817,3
349,9
-57,2%
1Excédent brut d'exploitation retraité des frais
financiers nets, des impôts récurrents, des intérêts minoritaires,
du résultat des sociétés mises en équivalence et de certains frais
de nature exceptionnelle
HORS IFRIC 21
Bilan consolidé
ACTIF
31-déc-19
30-juin-20
PASSIF
31-déc-19
30-juin-20
En millions d'euros
En millions d'euros
Actifs non courants
19 244,7
19 820,9
Capitaux propres
12 726,6
12 676,5
Immeubles de placement
17 662,3
18 059,5
Capital
573,1
573,1
Immeubles en restructuration
1 055,1
1 268,6
Primes
3 281,9
3 289,5
Immeubles d'exploitation
86,0
81,6
Réserves consolidées
7 329,0
8 449,4
Autres immobilisations corporelles
14,6
12,4
Résultat net consolidé
1 515,3
339,1
Ecart d'acquisition
196,1
192,3
Immobilisations incorporelles
7,0
6,7
Capitaux propres attribuables aux
propriétaires de la société mère
12 699,2
12 651,1
Créances financières sur crédit-bail
121,6
110,2
Participations ne donnant pas le
contrôle
27,4
25,5
Immobilisations financières
25,8
25,5
Participation dans les sociétés mises en
équivalence
51,4
48,0
Passifs non courants
5 487,7
5 495,1
Instruments financiers non courants
22,8
14,3
Dettes financières non courantes
5 398,6
5 395,9
Actifs d'impôts différés
1,9
1,9
Obligations locatives non courantes
50,5
50,3
Instruments financiers non courants
1,3
11,8
Actifs courants
1 210,1
1 075,5
Passifs d'impôts différés
1,7
0,3
Immeubles en vente
928,8
320,1
Provisions non courantes
35,7
36,7
Stocks
35,7
32,0
Clients et comptes rattachés
77,4
106,0
Autres créances
111,2
90,4
Passifs courants
2 240,5
2 724,8
Charges constatées d'avance
19,2
18,7
Dettes financières courantes
1 884,9
2 184,8
Instruments financiers courants
0,0
0,7
Instruments financiers courants
0,6
0,2
Trésorerie et équivalents de
trésorerie
37,8
507,6
Dépôts de garantie
80,5
77,7
Fournisseurs et comptes rattachés
153,0
128,2
Dettes fiscales et sociales courantes
49,0
96,8
Autres dettes courantes
72,6
237,0
TOTAL ACTIF
20 454,8
20 896,4
TOTAL PASSIF
20 454,8
20 896,4
2- INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES SUR LES REVENUS
LOCATIFS
2.1 Facteurs de variation des loyers à périmètre constant le
1er semestre 2020 vs le 1er semestre 2019
Groupe
Périmètre constant
Indices
Effets business
Occupation
Autres
+2,9%
+1,9%
+0,4%
+0,9%
-0,3%
Bureau
Périmètre constant
Indices
Effets business
Occupation
Autres
+3,6%
+2,1%
+0,4%
+1,4%
-0,3%
Résidentiel
total
Périmètre constant
Indices
Effets business
Occupation
Autres
+0,6%
+1,4%
+0,4%
-0,9%
-0,4%
2.2 Etat Locatif
Les locataires de Gecina sont issus de secteurs d’activité très
diversifiés répondant à des facteurs macro-économiques divers.
Répartition sectorielle des locataires (bureaux – sur la base
des loyers faciaux annualisés) :
GROUPE
Administrations
5%
Assurances
3%
Banques
4%
Consulting/droit
6%
Energie
11%
Immobilier
4%
Industrie
8%
Informatique
4%
Luxe-Commerce
16%
Média-Télévision
6%
Pharma
3%
Services
17%
Technologie et Telecom
7%
Autres
7%
Total
100%
Poids des 20 principaux locataires (en % des loyers faciaux
totaux annualisés) :
Répartition pour le bureau seulement (non significatif pour les
portefeuilles résidentiels et étudiants)
Locataire
GROUPE
ENGIE
8%
ORANGE
5%
LAGARDERE
4%
LVMH
3%
EDF
3%
SOLOCAL GROUP
2%
YVES SAINT LAURENT
2%
WEWORK
2%
MINISTERES SOCIAUX
2%
BOSTON CONSULTING GROUP
2%
EDENRED
1%
ARKEMA
1%
GRAS SAVOYE
1%
RENAULT
1%
IPSEN
1%
LACOSTE
1%
SALESFORCE
1%
ROLAND BERGER
1%
MSD
1%
LATHAM & WATKINS
1%
TOP 10
32%
TOP 20
45%
Volume des loyers par échéances triennales et fin de contrat
des baux (en M€) :
Echéancier des baux tertiaires
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
> 2026
Total
Break-up options
63
110
69
46
59
47
37
126
557
Fin de bail
60
57
26
20
58
39
38
259
557
2.3 Loyers bruts annualisés
Les loyers annualisés
correspondent à l’état locatif effectif à la date de clôture de
l’exercice. Ils ne prennent par conséquent pas en considération les
commercialisations ou libérations, ni les cessions ou acquisitions
d’immeubles qui n’auraient pas d’effet à la clôture de
l’exercice.
Loyers annualisés (IFRS)
en M€
30-juin-20
31-déc-19
Bureaux
526
539
Résidentiel traditionnel
106
106
Résidences étudiants
14
20
Total
646
665
3- financement
3.1 Structure de l’endettement
La dette financière brute de Gecina(1) s’élève à 7 549 M€ au 30
juin 2020 contre 7 246 M€ à fin 2019 ; la dette financière nette(2)
ressort à 7 042 M€ à fin juin 2020.
Les principales caractéristiques de la dette sont :
31/12/2019
30/06/2020
Dette financière brute (en millions
d'euros) (1)
7 246
7 549
Dette financière nette (en millions
d'euros) (2)
7 208
7 042
Dette nominale brute (en millions d'euros)
(1)
7 233
7 566
Lignes de crédits non utilisées (en
millions d'euros)
4 505
4 405
Maturité moyenne de la dette (en
années, retraitée des lignes de crédit disponibles)
7,5
7,1
LTV (hors droits)
36,0%
35,1%
LTV (droits inclus)
34,0%
33,2%
ICR
5,3x
5,5x
Dette gagée/Patrimoine
0,2%
0,2%
(1) Dette financière brute = Dette
nominale brute + impact de la comptabilisation des obligations au
coût amorti + intérêts courus non échus + divers
(2) Hors éléments de juste valeur liés à
la dette d'Eurosic, 7 073 millions d'euros y compris ces
éléments.
Répartition de la dette nominale brute :
30/06/2020
Obligations long terme
72%
Tirages lignes de crédit
1%
Crédits hypothécaires
1%
Ressources court-terme couvertes par des
lignes de crédit long terme
26%
3.2 Echéancier de la dette
Le tableau ci-dessous présente l’échéancier des dettes de Gecina
au 30 juin 2020 après affectation des lignes de crédits non tirées
:
M€
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
>2034
Echéancier
-
-
-
-
1 190
1 222
1 412
502
731
500
500
-
500
-
500
-
3.3 Covenants bancaires
La situation financière de Gecina au 30 juin 2020 satisfait les
différentes limites susceptibles d’affecter les conditions de
rémunération ou les clauses d’exigibilité anticipées, prévues dans
les conventions de crédits.
Le tableau ci-dessous traduit l’état des principaux ratios
financiers prévus dans les contrats :
Ratios
Covenant
30/06/2020
LTV Dette financière nette / valeur du
patrimoine réévaluée (bloc, hors droits)
< 55% - 60%
35,1%
ICR Excédent brut d’exploitation / frais
financiers nets
> 2,0x
5,5x
Encours de la dette gagée / valeur du
patrimoine réévaluée (bloc, hors droits)
< 25%
0,2%
Valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors
droits), en milliards d’euros
> 6,0 - 8,0
20,0
3.4 Notation financière
Le Groupe Gecina est suivi à la fois par les agences Standard
& Poor’s et Moody’s. Au 30 juin 2020 :
- Standard & Poor’s a maintenu sa notation A- perspective
stable ;
- Moody’s a conservé la notation A3 perspective stable.
3.5 Portefeuille de couvertures
Le graphique ci-dessous présente le profil du portefeuille de
couvertures :
3.6 Mesure du risque de taux
La dette financière nette de Gecina anticipée en 2020 est
couverte jusqu’à 90% en cas de hausse des taux d’intérêt (en
fonction des niveaux de taux Euribor constatés, du fait des
caps).
Sur la base du portefeuille de couverture existant, des
conditions contractuelles au 30 juin 2020 et de la dette anticipée
en 2020, une hausse des taux d’intérêt de 50 points de base
entraînerait une charge financière supplémentaire en 2020 d’environ
2 millions d’euros. Une baisse des taux d’intérêt de 50 points de
base se traduirait par une réduction des charges financières en
2020 d’environ 2 millions d’euros.
4- REPORTING EPRA AU 30 JUIN 2020
Gecina applique les recommandations de l’EPRA relatives aux
indicateurs listés ci-après. L’EPRA est l’organisme représentant
les sociétés immobilières cotées en Europe, dont Gecina est membre
depuis sa création en 1999. Les recommandations de l’EPRA portent
notamment sur des indicateurs de performance visant à favoriser la
transparence et la comparabilité des états financiers des sociétés
immobilières cotées en Europe.
Gecina publie l’ensemble des indicateurs EPRA définis par les
Best Practices Recommendations disponibles sur le site Internet de
l’EPRA.
4.1 Résultat récurrent net EPRA
Le tableau ci-dessous indique le passage entre le résultat
récurrent net communiqué par Gecina et le résultat récurrent net
défini par l’EPRA :
En milliers d'euros
30/06/2020
30/06/2019
Résultat récurrent net part du Groupe
(1)
215 922
218 774
- IFRIC 21
(10 851)
(10 518)
- Amortissements, dépréciations et
provisions nettes
(4 349)
(3 594)
Résultat récurrent net EPRA
200 722
204 662
Résultat récurrent net EPRA par
action
2,73 €
2,77 €
(1) Excédent brut d'exploitation retraité des frais financiers
nets, des impôts récurrents, des intérêts minoritaires, du résultat
des sociétés mises en équivalence et de certains frais de nature
exceptionnelle
4.2 Actif net réévalué EPRA et actif net réévalué triple net
EPRA
En € / action
30/06/2020
30/06/2019
ANR EPRA NRV
191,7 €
184,5 €
ANR EPRA NTA
175,0 €
166,1 €
ANR EPRA NDV
167,9 €
160,5 €
ANR dilué
174,1 €
165,6 €
ANR EPRA dilué
177,7 €
169,8 €
ANR triple net EPRA dilué
172,2 €
165,4 €
4.3 Rendement initial net et rendement initial net topped-up
EPRA
Le tableau ci-dessous indique le passage entre le taux de
rendement communiqué par Gecina et les taux de rendement définis
selon l’EPRA :
En %
30/06/2020
31/12/2019
Taux de capitalisation net Gecina
(1)
3,81%
3,80%
Effet des droits et frais estimés
-0,23%
-0,23%
Effet des variations de périmètre
0,05%
0,11%
Effet des ajustements sur les loyers
-0,46%
-0,45%
Rendement initial net EPRA (2)
3,18%
3,24%
Exclusion des aménagements de loyers
0,19%
0,19%
Rendement initial net “Topped-up” EPRA
(3)
3,38%
3,43%
(1) Périmètre constant juin 2020
(2) Le taux de rendement initial net EPRA
est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges,
après déduction des aménagements de loyers, divisé par la valeur du
patrimoine droits inclus.
(3) Le taux de rendement initial
net ‘topped-up’ EPRA est défini comme le loyer contractuel
annualisé, net des charges, excluant les aménagements de loyers,
divisé par la valeur du patrimoine droits inclus.
4.4 Taux de vacance EPRA
En %
30/06/2020
30/06/2019
Bureaux
7,3%
5,6%
Résidentiel traditionnel
3,7%
2,3%
Résidences étudiants
37,7%
15,1%
Total Groupe
7,8%
5,4%
Le taux de vacance EPRA correspond au taux de vacance spot fin
d’année. Il est calculé comme étant le rapport entre la valeur
locative de marché des surfaces vacantes et les loyers
potentiels.
Le taux d’occupation financier communiqué par ailleurs
correspond au taux d’occupation financier moyen du patrimoine.
La hausse de la vacance s'explique principalement en raison de
la livraison d’immeubles Bureau partiellement vacants ainsi que les
effets évidents de la crise sanitaire sur les résidences étudiants
ayant entrainé la fermeture des écoles et universités et contraint
la mobilité des étudiants nationaux et internationaux.
4.5 Ratios de coûts EPRA
En milliers d'euros / en %
30/06/2020
30/06/2019
Charges sur immeubles
(123 675)
(120 612)
Frais de structure
(45 587)
(41 301)
Amortissements, dépréciations et
provisions nettes
(4 349)
(3 594)
Charges refacturées
87 286
93 978
Charges locatives refacturées en loyer
brut
0
0
Autres produits / produits couvrant des
frais généraux
1 507
2 606
Quote-part des coûts des sociétés en
équivalence
(115)
(22)
Charges du foncier
0
884
Coûts EPRA (y compris coût de la
vacance) (A)
(84 933)
(68 061)
Coût de la vacance
6 539
7 071
Coûts EPRA (hors coût de la vacance)
(B)
(78 394)
(60 990)
Revenus locatifs bruts moins charges du
foncier
336 118
329 718
Charges locatives refacturées en loyer
brut
0
0
Quote-part des revenus locatifs des
sociétés en équivalence
780
726
Revenus locatifs bruts (C )
336 898
330 444
Ratio de Coûts EPRA (y compris coût de
la vacance) (A/C)
25,2%
20,6%
Ratio de Coûts EPRA (hors coût de la
vacance) (B/C)
23,3%
18,5%
Hors accroissement du risque locatif essentiellement dû aux
effets de la crise sanitaire (7,1 M€) et frais encourus dans le
cadre de la filialisation de l’activité résidentielle (7,3 M€), les
ratios de coûts EPRA y compris et hors vacance sont respectivement
de 21,0% et 19,0% au 30 juin 2020.
4.6 Investissements immobiliers réalisés
30/06/2020
30/06/2019
En millions d'euros
Groupe
Joint
Ventures
Total
Groupe
Joint
Ventures
Total
Acquisitions
56
n.a.
56
0
n.a.
0
Pipeline
58
n.a.
58
60
n.a.
60
- Dont intérêts capitalisés
2
n.a.
2
5
na
5
Capex de maintenance
28
n.a.
28
42
n.a.
42
- Avec création de surfaces
0
n.a.
0
0
n.a.
0
- Sans création de surfaces
24
n.a.
24
40
n.a.
40
- Avantages commerciaux
4
n.a.
4
1
n.a.
1
- Autres dépenses
0
n.a.
0
2
n.a.
2
- Intérêts capitalisés
0
n.a.
0
0
n.a.
0
Total Capex
142
n.a.
142
102
n.a.
102
Différence entre capex comptabilisés et
décaissés
20
n.a.
20
35
n.a.
35
Total Capex décaissés
162
n.a.
162
137
n.a.
137
Crédit photo : Wilmotte & Associés
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