• LE RÉSULTAT  ET COURA T1 S’ÉLÈVE À 9,7 MILLIO S D’EUROS SUR LE PREMIER TRIMESTRE DE 2011, SOIT 8% DE PLUS QUE SUR LA MÊME PÉRIODE L’ANNÉE DERNIÈRE
• WDP AUGME TE LES PRÉVISIO S CO CER A T LE BÉ ÉFICE  ET COURA T DE 2011 À U  MI IMUM DE 42,5 MILLIO S D’EUROS APRÈS LA FI ALISATIO  DE LA TRA SACTIO  WERELDHAVE
1. RÉSUMÉ
• Le résultat net courant sur le premier trimestre de 2011 s’élève à 9,7 millions d’euros, soit une augmentation de 8% par rapport au premier trimestre de 2010 (9 millions d’euros), et conformément aux prévisions fixées pour 20112. Le bénéfice net courant par action sur le premier trimestre de 2011 s’élève à 0,78 euro (contre 0,72 euro sur le premier trimestre 2010).
• Le taux d’occupation3 s’élève au 31 mars 2011 à 95,1%, contre 95,7% fin 2010.
• La valeur réelle du portefeuille4 représente 888,1 millions d’euros contre 886,4 millions d’euros fin 2010.
• La valeur intrinsèque5 de l’action WDP s’élève à 33,13 euros au 31 mars 2011.
1 Le résultat net courant est le résultat à l’exclusion du résultat sur le portefeuille et du résultat IAS 39. 2 Les prévisions pour 2011 en termes de bénéfice net courant représentent 41 millions d’euros, telles qu’elles ont été publiées dans le communiqué de presse des chiffres annuels 2010 en date du 22 février 2011.
3 Le taux d’occupation est calculé sur la base de la valeur locative des m² par rapport à la valeur locative des m² louables. Les projets en construction et / ou en rénovation ne sont pas repris  dans le calcul.
4 La valeur du portefeuille se compose des placements immobiliers, des projets en développement et des investissements dans les panneaux solaires. Si l’on ne considère que les placements immobiliers et les projets en développement, la valeur du portefeuille représente 822,5 millions d’euros contre 821,5 millions d’euros fin 2010. 
5 La valeur intrinsèque (hors résultat IAS 39 et pour la distribution des bénéfices de l’exercice en cours) est constituée des fonds propres par action, en ne tenant compte que de la somme des estimations des immeubles individuels et n’est pas une évaluation de WDP dans sa totalité.
• Au 31 mars 2011, l’endettement représente 54,67% contre 55,19% au 31 décembre 2010.
• Le Conseil d’administration du gérant de WDP a décidé en avril 2011, comme première Sicaf belge, d’introduire un dividende optionnel. Les actionnaires doivent communiquer leur choix à leur établissement financier avant le 20 mai 2011.
• Après la finalisation de la transaction et le transfert du portefeuille logistique de Wereldhave aux Pays-Bas, WDP augmente ses prévisions en termes de bénéfices pour 2011 de 1,5 millions d’euros pour réaliser un résultat net courant de 42,5 millions d’euros au minimum.
2. ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES
2.1. Taux d’occupation et locations
Au 31 mars 2011, le portefeuille de WDP présente un taux d’occupation de 95,1%, soit une légère diminution par rapport au taux d’occupation de 95,7% au 31 décembre 2010. Cette légère diminution est due à la libération d’une partie des bureaux situés à Leuven-Hungaria.
2.2. Acquisitions - désinvestissements
Au cours du premier trimestre de 2011, WDP a conclu un contrat concernant la reprise du portefeuille logistique néerlandais de Wereldhave Nederland pour un montant de 42 millions d’euros6 (cette acquisition a été finalisée début avril 2011, avec transfert au 1er mai 2011). L’acquisition comprend 6 sites logistiques loués, dont 5 sont loués à DHL Express et 1 à Iron Mountain, principalement établie dans le ‘Randstad’ aux Pays-Bas. Cette reprise représente un élargissement considérable du portefeuille néerlandais de WDP, qui atteint ainsi une valeur d’investissement totale de 200 millions d’euros. Dans le cadre du financement de ses plans de croissance aux Pays-Bas, WDP a également conclu un paquet de financement de 85 millions d’euros avec ABN AMRO. Dans le cadre du nouveau plan de croissance lancé par WDP au cours du premier trimestre, WDP a été en mesure de démarrer 3 nouveaux projets en début d’année, outre le redéveloppement déjà en cours à Merchtem. À Flémalle (Liège), WDP réalisera un projet cross-dock de 5 700 m² pour DPD Belgium sur un terrain nouvellement acquis. À Mollem (Asse), WDP entame, sur ses propres réserves de terrains, la construction d’un entrepôt réfrigéré de 3 200 m² pour Lactalis Europe du Nord. En Roumanie, WDP a conclu entre-temps un second contrat de bail pour la construction d’un complexe semiindustriel de 7 000 m² pour Pelzer-Pimsa.
6 Conformément aux estimations de l’évaluateur immobilier indépendant.
2.3. Projets
Aucun projet n’a été réceptionné au cours du premier trimestre de 2011.
2.4. Activités après la date du bilan
Le 27 avril 2011, l’AGE a approuvé les nouveaux statuts. Par conséquent, ceux-ci ont été mis en conformité avec le nouveau cadre légal relatif aux sicafs immobilières en vertu de l’AR du 7 décembre 2010, qui autorise dorénavant notamment un dividende optionnel. Le Conseil d’administration du gérant a ensuite décidé de proposer effectivement cette possibilité de choix eu égard au dividende pour 2010, qui s’élève à 2,50 euros nets par action.
Les actionnaires ont donc le choix entre :
- Une distribution du dividende en espèces
Le coupon n°20 donne droit à un dividende de 2,94 euros bruts (montant arrondi), soit 2,50 euros nets par action (après déduction du précompte mobilier de 15%).
- Un apport du dividende en échange de nouvelles actions WDP
Une nouvelle action peut être souscrite moyennant l’apport de 14 coupons n°20 (chacun à hauteur du dividende net de 2,50 euros), ce qui signifie une prime d’émission de 35 euros par action. Cela représente un escompte de 4,59% par rapport à la moyenne des cours d’ouverture sur les 10 jours d’activité des bourses qui précèdent la décision du gérant et de 7,31% par rapport au cours de clôture de l’action WDP le mardi 26 avril 2011, chaque fois après déduction du dividende brut.
Les actionnaires doivent faire connaître leur choix à leur établissement financier avant le vendredi 20 mai 2011. Le mémorandum d’information disponible sur le site Internet de WDP contient toutes les informations complémentaires. Le résultat sera ensuite traité et publié le jeudi 26 mai 2011 (avant bourse). Le vendredi 27 mai 2011, la distribution effective des dividendes aura alors lieu – avant bourse – en fonction du choix de l’actionnaire, sous la forme de l’émission de nouvelles actions en échange de l’apport des droits de dividendes, ou du paiement du dividende pour 2010 en espèces. Les nouvelles actions créées sont alors cotées immédiatement à partir du vendredi 27 mai et seront dès lors également négociables à partir de cette date.
3. RÉSULTATS FINANCIERS
CHIFFRES-CLÉS
31.03.2011
31.03.2010
en EUR x 1000
Résultat immobilier
15.739
14.753
Résultat net courant
9.719
9.000
Résultat financier hors résultat IAS 39
 -4.633
- 4.372
Résultat sur le portefeuille
-2.525
1.087
Résultat net
 18.012
 3.712
Valeur équitable des placements immobiliers
888.089 8
872.202
en EUR
Résultat net courant par action
0,78
0,72
NAV/action (hors résultat IAS 39)
33,13
32,85
en %
Endettement
54,67%
54,43%
Taux d'occupation
95,06%
94,50%
Rendement locatif brut (y compris inoccupation)
8,38%
8,30%
Taux d'intérêt moyen sur les emprunts (*)
 4,02%
 4,29%
(*) : marges bancaires comprises
3.1. Compte de résultats
Le résultat net courant de WDP sur le premier trimestre de 2011 s’élève à 9,7 millions d’euros. Ce résultat représente une augmentation de 8% par rapport au résultat de 9 millions d’euros au premier trimestre de 2010. Le bénéfice net courant par action s’élève à 0,78 euro, contre 0,72 euro pour lamême période l’année dernière.
Cette augmentation du résultat net courant est due à la poursuite de la croissance du portefeuille de WDP en 2010 grâce aux propres projets, à l’augmentation du taux d’occupation et la mise en service des projets d’énergie solaire, qui donnent lieu à une augmentation du résultat immobilier. Par ailleurs, les frais opérationnels et financiers ont également été maintenus sous contrôle. L’acquisition récemment annoncée d’un portefeuille immobilier de Wereldhave aux Pays-Bas n’a pas encore d’impact sur ces chiffres trimestriels. Celle-ci génèrera des intérêts supplémentaires à partir du 1er mai 2011.
Explication supplémentaire relative au compte de résultats du 31 mars 2011 : Résultat immobilier net
Le résultat immobilier net représente 14,3 millions d’euros pour le premier trimestre de 2011, soit une augmentation de 4,6% par rapport à la même période l’année précédente (13,7 millions d’euros). Cette augmentation est due à la poursuite de la croissance du portefeuille principalement en Belgique et aux Pays-Bas suite à la finalisation des projets préloués à Genk, Tilburg et Nimègue en 2010, au prolongement et/ou au renouvellement d’un certain nombre de contrats de bail dans le portefeuille existant, à l’augmentation du taux d’occupation et – dans une moindre mesure – à l’indexation des revenus locatifs.
Ce résultat comprend également 1 million d’euros de revenus provenant des panneaux solaires (0,6 million d’euros pour la même période l’année précédente). Pour l’ensemble de l’exercice 2011, ces revenus sont estimés à 6 millions d’euros. Les frais immobiliers et généraux autres représentent 1,4 million d’euros pour le premier trimestre, soit une augmentation de 0,3 millions d’euros par rapport aux frais de la même période l’année précédente. WDP parvient à maintenir les frais sous contrôle, la marge d’exploitation7 représentant ainsi 90,8% pour le premier trimestre de 2011.
Résultat financier (hors résultat IAS 39)
Le résultat financier s’élève à -4,6 millions d’euros pour le premier trimestre de 2011 contre -4,4 millions d’euros sur la même période l’année précédente. La charge d’intérêt moyenne s’élève à 4,0% pour le premier trimestre 2011. L’endettement financier total (497 millions d’euros) est couvert à hauteur de 380 millions d’euros à un taux fixe principalement par le biais d’IRS.
Résultat sur le portefeuille
Le résultat sur le portefeuille pour le premier trimestre s’élève à -2,5 millions d’euros  ou -0,2 euro par action. Pour la même période de l’année précédente, ce résultat représentait 1,1 million d’euros ou 0,09 euro par action.
7 La marge d’exploitation, ou marge opérationnelle, s’obtient en divisant le résultat immobilier net par le résultat immobilier x 100. 5 / 9
Résultat IAS 398
L’impact du résultat IAS 39 s’élève à 10,8 millions d’euros au cours du premier trimestre de 2011 (contre -6,4 millions d’euros au cours du premier trimestre de 2010). Cet impact positif est dû à la  fluctuation positive de la valeur réelle des couvertures d’intérêts souscrites (principalement les swaps de taux d’intérêts) au 31 mars 2011 suite à l’augmentation des taux d’intérêt à long terme sur les marchés financiers internationaux.
La fluctuation de la valeur réelle de ces couvertures d’intérêts est intégralement traitée par le biais du compte de résultats et non par le biais des fonds propres. Étant donné que cet impact concerne un poste hors caisse non réalisé, celui-ci est retiré de la présentation analytique des résultats dans le résultat financier et reproduit séparément dans le compte de résultats.
Résultat net
Le résultat net courant avec le résultat sur le portefeuille et le résultat IAS 39, donnent lieu au résultat net de 18 millions d’euros pour le premier trimestre de 2011 (par rapport au premier trimestre de 2010, où il s’élevait encore à 3,7 millions d’euros). La différence entre le résultat net de 18 millions d’euros et le résultat net courant de 9,7 millions d’euros, est dû à la fluctuation positive de la valeur réelle des instruments de couverture d’intérêts (résultat IAS 39) et à la fluctuation négative de la valeur réelle du portefeuille (voir ci-dessus). 
3.2. Bilan
Explication supplémentaire relative au bilan du 31 mars 2010 :
Portefeuille immobilier
Suivant les experts immobiliers indépendants Cushman & Wakefield et Stadim, la valeur réelle (fair value9) du portefeuille immobilier de WDP représentait, conformément à la norme IAS 40, 822,5 millions d’euros au 31 mars 2011 contre 821,5 millions d’euros au début de l’exercice. Conjointement à l’évaluation à la fair value des investissements en panneaux solaires10, la valeur totale du portefeuille augmente pour atteindre 888,1 millions d’euros contre 886,4 millions d’euros fin 2010.
Cette valeur de 888,1 millions d’euros comprend des immeubles parachevés à hauteur de 771,9 millions d’euros (« standing portfolio »). Par ailleurs, la valeur réelle des projets en cours d’exécution représente 50,1 millions d’euros (évaluée à la « fair value »). Il s’agit plan d’investissement en cours d’exécution comprenant notamment les projets sur les sites de Merchtem, Mollem, Puurs, Ternat, Willebroek, Flémalle et Saint-Nicolas en Belgique, Ridderkerk (pont de stationnement) et Venlo (finalisation de la phase II) aux Pays-Bas et Libercourt en France.
8 L’impact de la norme IAS 39 (poste hors caisse) est calculé sur la base de la valeur mark-to-market (M-t-M) des couvertures d’intérêts souscrites.
9 Pour la méthodologie d’évaluation précise, nous renvoyons au communiqué de presse BEAMA du 6 février 2006 : http://www.beama.be/content/index.php
10 Les investissements dans les panneaux solaires sont évalués conformément à la norme IAS 16 en application du modèle de revalorisation.
Les investissements réalisés dans les panneaux solaires ont été évalués au 31 mars 2011 à une valeur « fair value » de 65,6 millions d’euros, en ce compris les projets en cours d’exécution se rapportant aux panneaux solaires qui, jusqu’à la réception, sont évalués au prix de revient.
Dans l’ensemble, le portefeuille est actuellement évalué à un rendement locatif brut (yield) de 7,9611. Le rendement locatif brut s’élève à 8,38% après ajout de la valeur locative estimée sur le marché des parties non louées. Valeur intrinsèque La valeur intrinsèque par action (hors résultat IAS 39)12 s’élève à 33,13 euros au 31 mars 2011, ce qui représente une augmentation de 0,55 euro par rapport à la valeur intrinsèque de 32,58 euros au 31 décembre 2010. Y compris le résultat IAS 39, la valeur intrinsèque s’élève à 31,03 euros par action au 31 mars 2011 contre 29,62 euros au 31 décembre 2010.
3.3. Position financière
Les dettes et les engagements tels qu’ils sont repris dans le calcul du taux d’endettement conformément à l’AR du 7 décembre 2010, ont diminué de 506,2 millions au 31 décembre 2010 à 504,7 millions d’euros. Par conséquent, le taux d’endettement a légèrement diminué au cours du premier trimestre en passant de 55,19% fin décembre 2010 à 54,67% au 31 mars 2011. Après l’exécution des projets en cours, l’acquisition du portefeuille Wereldhave, la distribution des dividendes pour 2010 en espèces, la réalisation du bénéfice en 2011 et la réalisation des nouveaux investissements annoncés, le taux d’endettement augmentera jusqu’à 56,57% fin 2011, sur base des évaluations actuelles réalisées par les experts immobiliers indépendants.
4. PERSPECTIVES
WDP avait auparavant établi des prévisions en matière de bénéfice à hauteur de 41 millions d’euros au minimum, de sorte que le pourcentage de versement peut à nouveau diminuer à 90%, avec maintien du dividende à 2,94 euros bruts. Suite à la cession effective le 1er mai 2011 du portefeuille logistique de Wereldhave aux Pays-Bas, WDP relève l’augmentation prévue du résultat net courant de 1,5 million d’euros (dans les conditions actuelles) à 42,5 millions d’euros au minimum.
Par ailleurs, la plupart des contrats de bail arrivant à échéance en 2011 ont déjà entre-temps été prolongés. Actuellement, sauf faillite éventuelle des locataires, seuls 2,7% au maximum du portefeuille peuvent être libérés, dont les échéances tombent quasi exclusivement dans le quatrième trimestre de 2011.
11 Rendement = loyer brut / valeur équitable
12 Lors du calcul de la valeur intrinsèque (hors résultat IAS 39 ) / action, il est tenu compte de l’impact cumulé du résultat IAS 39 de toutes les années précédentes, lequel est encore négatif.
Pour de plus amples informations, n’hésitez pas à contacter :
Joost Uwents, WDP, tél. : +32 (0)52 338 402 ; joost.uwents@wdp.be ou
 athalie Verbeeck, Citigate, tél. : +32 (0)2 713 07 32 ; nverbeeck@citigate.be
Vous trouverez plus d’informations concernant WDP sur le site web : www.wdp.be.
La Sicaf immobilière WDP construit, développe et loue des bâtiments semi-industriels et logistiques (espaces d’entreposage et bureaux). WDP possède plus de 1,2 million de m² d’immeubles en portefeuille. Ce patrimoine international de bâtiments semi-industriels et logistiques est réparti sur environ 80 sites situés à des carrefours logistiques en matière de stockage et de distribution en Belgique, en France, aux Pays-Bas et en République tchèque. D’autre part, WDP dispose d’un potentiel de terrains de près de 2 millions de m² en Roumanie. WDP est cotée sur Euronext Bruxelles. Pour tout complément d’information, surfez sur www.wdp.be.
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